直播回顾：外海现代中央花园开盘暨产品说明会(图)

第三选资源，资源带来的价值呢，以后增值会不一样。我举个例子，我们建议买能够增长一倍的房子。房子你三年前买进，在6年时间里面涨了5倍。以后可能没那么快，但是你说涨一倍，这是最基本的。但是有涨10倍的土地，土地往往可以涨10倍。1992年的土地是8万块一亩，现在我所居住的地方土地是800万一亩，大概是15年左右的时间，土地涨了大概100倍。10亩的土地，100倍的股票。你像深发展原来有几支股票，如果当初买了没卖，现在可能涨了170多倍。所以要在这样的情况下，我们买房的情况下，要选什么呢？最好要选土地的空间大于房子。沿街的房子是第一点，然后你花园的面积大一点，然后房子的景观大一点，你周边有中央的广场等等。因为房子的价值没涨多少，但是土地的价值是涨了100倍的，所以说你土地的资源多，你房子的涨幅就快。

第四，就是选价格。要算一下房子构成的基本构成价是多少？如果有兴趣的人可以算一下，记一下。我们问这个房子的老总，我在这里可以公布出来。如果做地产的人你们就应该知道了，我们这个房子的基本成本是多少？如果把握了，就知道这个房价怎么样？有没有泡沫。比如说我们这个楼，按照这个地段的土地比如说是100万一亩，为什么呢？我们立交桥边上有一个楼盘叫凤凰城，它去年拍卖的是100万一亩。100万亩，我们容积率是1.6，1.6乘以600亩地。如果你一亩地只能造66方房子，600亩地，你每一平方米房子占的地价是一千块钱。第二个钱大头呢，就是你的造价，单方造价。我们楼盘有多层，也有小高层。多层原来是800块，现在是900块，为什么呢？因为现在有外墙保温等等。小高层是1200块。这样就是2050块，这是小的成本。大的配套费，我们济南是政府是征收每平方246块，然后就是电的施工，一平方米是120块。然后各种各样的规费，墙体改革费等等，加起来是100块。然后设计费，每平方米60块钱，这也算得很紧呀。然后营销费用、像我们今天做销售，大概是一平米50块。这个项目总的做完大概需要8—10年，我们现在已经做了2年了，所以营销费用至少要3000万。我们这么多的人，工资开支呀，最少要3000万。还有规费、设计费、管理费等等，还有道路环境、道路管网，每平米50块，加起来是200。这些总的加起来是826块，刚才是2050块，再加上826块。然后最后一块费用，就是国家的税收，税怎么交呢？你们也很清楚了。我们房地产商如果把房子卖给你，如果房子是50万，首先交5.5％的交易税，然后还要交6.6％的房地产所得税，这样加起来就是12％。如果把这些所有加在一块是多少呢？3290块钱，3300不到。你们可以算一下，你叫审计师来算，也就是这个价格。当然了，他们到底卖多少，就不知道了。但是这是我们作为专家来这样算这个钱。这里面还有两个钱没算，就是开发商买土地的资金的利息没算。为什么没算呢？开发商买地会存一点钱，这些利息没有算。还有就是会馆呀、小学，这个投资也没有算。所以一期下来，你们可以算算他们的投资，我们作为研究结构，很清楚。这是作为价格方面。

第四就是选品牌。外海在我们杭州是很有名的品牌，在济南也建了三个楼盘了。在我们浙江，有一个很有名的房产公司，叫做绿城房产，现在在济南还没有。绿城房产同样在一个地段造的房子，开盘的时候可能差别没有多少，但是5年以后，它的房子卖1万5一平方，同样容积率的房子只卖8千块钱。为什么差别这么大呢？因为它的品牌好，规划设计好，景观做得很漂亮，所以卖出来的二手房价格很大。所以买房子就像找对象一样，像女孩子说，我要找一个有潜力的丈夫。买房子也一样，要找一个有前途的房产。买房子，要看品牌。

以上完全是我们研究机构，特别是我个人的建议，谨供大家参考，谢谢大家！

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