直播回顾：外海现代中央花园开盘暨产品说明会(图)

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第二个，我跟大家聊一下投资。房地产同时也有投资的概念，投资的概念怎么说呢？比如说我们买外海现代·中央花园的房子，比如说它一套房子是50万。你花50万买一套房子，你的兄弟花50万买了一辆奥迪车。好，从现在开始到以后的12年，奥迪车12年以后就报废了。这12年里面呢，他50万用完了，报废了，同时汽油、养路费，12年的费用应该是30万左右。就是说，12年的时间已经花了80万。但是如果说，我节省一点，我不买车，买一套50万的房子。按照国际最低的标准，增幅控制在5％左右，最后的房子是在88万之间。12年以后，最差的房价你会把这个房子卖到88万左右。如果你自己不住的话，你出租的租金还会有15万左右，按照现在的惯例。所以现在加起来的话，应该有100万左右。所以现在看一下，你买个车的话，就没有了。买房不住、租赁的话，就有100万左右。所以，前面买房呢，我们叫投资，买车呢，我们叫消费。中国人是很聪明的，都喜欢投资。在国外就不一样，如果你家里有两辆奔驰，他们就会认为你家里很有钱、很有钱。但是如果你家里有400、500万的房产，他不会认为你有钱，这是投资和消费的区别。

你认为济南现在3200—3700左右的房子能不能买进，会不会跌？有一个算法，就是以这个城市一个家庭总收入的乘以6年，能不能买到75平方米的房子。如果能够买到的话，这个房价是合理的。如果不能买到的话，这说明你这个房价是过高了。假如说，一个家庭，老婆2万、老公4万，总收入6万，6万乘以6年，36万如果可以买到75平方米的话，当然能够买到，100平方米都能够买到，这说明这个房价是合理的。但是我们杭州就不一样了，假如说两夫妻的收入是10万，乘以6年是60万，60万能够买到75平米的房子呢？不能，最多只能买到60平米左右。上海的话，就更难了。所以上海的房子和房价是过高的，远远超过他的收入。而我们济南是低于收入的水平，这是一个国际的算式，不是我个人创造出来的，这个在网上可能找到的。

我们楼市到底有没有泡沫，就是这样算出来的呀。香港的房价再高也没有泡沫，为什么呢？因为他的收入很高。这是第二个投资的方面。

第三个方面我跟大家讨论如何选房的问题？我们的标准有四个标准。第一个选地段、第二个选资源、第三选价格、第四选品牌。在价格可以承受的情况下，第一个选市中心。为什么选市中心呢？在欧美的发达国家呢，他们买房子首选郊区。但是我们中国不一样，我们中国大部分住在非城市，如果加上城市中心那就更加小了。

比如说济南的城市中心是以泉城广场为中心，有最高级的酒店、最高级的医院了，交通也非常方便，什么好东西都集中在这里。所以说最好的城市资源往往集中在市中心，所以市中心的房子很贵。如果市中心又有湖呀、山呀，那就更贵了。我们济南又是市中心，又有大明湖，就像杭州一样。所以市中心，是首选。

第二选山水之地。中国经过这么多年的盲目开发，破坏非常大，所以有山、有水的地方是我们发展非常有潜力的地方。欧洲和我们不一样，他们5点钟商店就关门了，所以大家都愿意住在郊区空气好的地方。我们刚才讲过了，我们西湖边上的房子，如果同一栋楼里背面，看不到西湖的，背面的房子是1万8一平方米，正面看到西湖的房子要在4—5万一平方米。我们开玩笑说，要想看到西湖的话，每平方米要多花2—3万。所以，我估计以后我们南面要开发湖的话，这个房价可能会上升很大。

除了市中心不买，你就买有山有水的地方。但是有山有水的地方太远了，那你就选城市的新区。我们中国很多城市有新区，把市政府搬迁到哪里地方，然后有很多的群众在哪里买房。我们有一句话叫“跟着政府买房”，政府到哪里我们就买到哪里。这里是槐荫区政府的大楼，为什么呢？因为政府到哪里肯定会把自己驻地建设好，这是一个趋势。市中心最好，山水环境好，然后新区又会带来很多配套。

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