直播回顾：外海现代中央花园开盘暨产品说明会(图)

主持人：感谢我们胡教授精彩而细致的讲解，相信大家听了胡教授的讲解之后大家对我们的外海现代·中央花园有了深入的了解了。那么购房者不管是自住还是投资，都应该注重哪些方面的技巧呢？下面有请浙江大学的徐教授，让他给我们谈一谈这方面的技巧。有请徐剑艺教授！

浙江大学徐剑艺教授

徐剑艺：各位来宾下午好！我是浙江大学房地产研究所的教授，我们研究所主要做两件事情，一件事情就是为我们国家制定房地产政策提供资讯；第二部分就是为老百姓买房提供资讯。因为我们国家的房地产发展了十几年，我相信今天在座的来宾很多是第一次买房。

今天我大约花20分钟左右的时间和大家交流四个问题。第一个问题就是大家关心的国家的房地产宏观形势究竟会怎么样？因为从去年4月份开始，我们国家对房地产进行宏观调控，到现在已经第二年了。很多城市受到调控的影响，我们济南与上海、杭州、北京相比呢，要平和一些。国家为什么要调控呢？我们买房子的大概知道。去年国家认为房地产市场有四个问题存在，第一个问题认为房价的涨幅超过了GDP，去年以前，一个城市的房产一年涨20％以上，而我们国家的GDP呢在7—9％。经过调控，今年上半年我们国家的10.5％，而经过调控以后，全国的房产涨幅在6.2％。炒房的很多，大家知道我们浙江温州的炒房团，在全国很有名。炒房行为使得各地的房产涨幅不平衡，比如说上海的汤臣一品，11万/平方米。杭州的房子，每平方米4万以上。但是很多的省城，我们济南的房价平均在3200—3400元之间。很多的省城，房价在2500—2800元之间。

第二个问题呢就是投资过热，土地出让过多。很多的房地产公司，都是储备土地。有一个房地产公司，在报纸上说我公司实力很雄厚，土地储备达到几十万亩。被国家总理看到了以后，一个公司土地储备就到几十万亩，那还得了，投资过热。

第三个问题就是汇率的变化。人民币升值对我们房地产市场有什么影响呢？我举一个例子，我有一个朋友，他两年前就赌人民币升值，他有5000万美金，换成了4.3亿人民币。在杭州买了地，有了地产，在杭州就售楼了。预计在3—4年的时间内，把这地建成房地产卖掉，总共有7亿多的投资，经过3年的运作他赚到了1.7亿，把这个房子卖掉以后他把3.4亿人民币变成了6亿人民币。他认为，到那时候人民币对美金的比率会到1：6左右。他认为经过3—5年的时间，把1亿美金变成了6亿人民币。所以国家认为，把美金一下子换成人民币以后，国家的损失会很大，我们国家的资产就大量流失。所以我们国家主席到拉丁美洲以后，拉丁美洲总统就跟他讲，你一定要当心资本主义国家欺负我们发展中国家。所以今年就限制，外资一定要在中国住满多长时间才可以买房，并且只能买一套房，不让他们有机会炒房。

今年调控以后，有什么结果呢？全国房地产增长下降6％，主要是炒房被遏制。现在有很多的新的政策，是鼓励你自己住，自己住就不需要交很多的税金，但是卖掉就要交很多税。还有就是土地要严控，像我们杭州今年才拍了200多亩地。当然，严了以后，房价就会上去，为什么呢？因为房子少了。这是房地产的一个背景。

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