直播回顾:西部新城发展暨大学商业街现象高峰论坛

董艺：感谢刘力博士，刘力博士对于大学商业街的商业前景做出了明确的预测，非常感谢！下面有请万得行的王东晖先生发言。

万得行 王东晖

王东晖：我是昨天晚上到济南的，还没有时间去看这个大学城，看了下资料，待会儿要去看看。我不是董事长，我是中国区的负责人。我们这次希望通过这一次机会跟大家交流一下商业地产的价值是如何体现的。因为我们从三年前开始，一直代理国外的机构。通过这个机会也希望同大家做一个交流，第二也希望能和大家交个朋友。

实际上中国商业地产的发展应该是突飞猛进，从2002年开始。从2002年开始每年商业地产的增长都在30％以上，但是从去年开始降低到了16％。应该说，中国的商业地产应该到了发展的一个阶段，应该我们是眼看着欧洲的商业地产发展起来的。有一个普遍的问题就是，中国的商业地产的收入还比较低，做一些大型的商业地产应该是比较困难。

第二个中国的商业地产，经过5年的混战，现在应该是比较理性。我们看，现在大约有100多个项目，有很多都是盲目性的。以前欧洲也是，有很多别的行业的投资者转入到房地产行业。但是现在欧洲每年新的商业项目非常少，主要就是老的商业地产的改造，现在已经成为欧洲最热门的投资专业。

鉴于中国的这种情况呢，我们也在跟同行分析这个问题，大部分开发商的计算方式是按他的开发成本和利润来算的，所以现在包括我们现在执行的一些，我们一直在北京在做，受意大利政府的委托，给他们建立一个办事中心，但是一直没有找到合适的，他们希望寻找一个顶级的物业、顶级的办公楼。通过这些分析，可以看出中国的商业地产是一个很新的行业，很多的技能大家都在摸索。现在中国的商业地产已经开始进入了一个商业化的阶段。商业地产有一个特色，包括长期的，通过长期的回报，来完成它的过程。所以它的市场是逐步的，需要有逐步的消费能力。因为市场这个东西是现成的、发展的，但是是不可制造的，我们不能制造市场。而且这个市场一般是很难去制造的，因为没有人开车一个半小时去买一瓶酱油，肯定是有一个合理的到达区域。

第二个就是国内同行比较重视的就是科学开发理念。科学开发理念也是这样的，你做多大？做什么样的业态，这也是需要考虑的。你像我们在北京参与过北京四大商业中心的设计工作，这四大商业中心设计都是静态的，从来不考虑别人。我在北京北部就考虑北部的居民到我这里来购物，但是完全忽略了一个市场的总量，消费的习惯，忽略了市场的竞争、市场的发展。商业地产是一个高利润、高价值，也是高风险的行业。
    中国现在也是一样，我了解到，中国的规划一个是不太够，所以就产生了很大的竞争。再加上，有很多的开发商是从住宅转过来了，竞争就又上了一个层次。结果，北京那四个商业中心，没有一个做成的。

第二点就是需要一定的专业技能。专业技能就是在一个市场区域范围内，如果整合这个商业业态。要给运营商一个合理的价值，太高了业主可能接受不了，太低了开发商可能不愿意。现在人们对购物的需求已经不是原来的那种需求，对主题、对文化需求已经越来越大。上个月我们在美国参加了一个SISC的一个活动，现在已经形成了一种非常专业的休闲娱乐的氛围。从经济学上讲，生活除了温饱以外，其他的需求正在逐步加大。

第三点呢，我觉得一个专业的商业地产开发商，它应该具备一个专业团队和专业精神，这点很重要。因为商业地产是一个大杂学，每一门都不很深，但是都要涉及到。这个也取决于最后商业最终项目的品质。

第四个就是商业资源。商业资源没有办法，在中国就是商业地带，有30、40年的历史，这个需要借鉴。其实以上我们这几点，是我们大量的项目总结出来的，包括欧洲的很多公司的科学方式。但是因为欧洲，比如说像宝罗，他们的商业中心都做了很长时间，做得比较细。按照现在的市场情况看呢，市场的专业化已经到了一个阶段了，而且从现在的体会来看，已经体会到了这个阶段。

作为一个商业价值来看，商业地产不仅体现在它的商业价值，还有它的现金流，这可能是目前很多国内的开发商看不到的。但是实际上它在资本市场上也是非常值钱的，但是可惜的是现在中国对这方面还不是很支持。但是现在大量国外的资金、投资人、甚至开发商都进入了中国。我们现在接触了大概就有30多家国外的地产商，想来中国做项目。

我的发言就到这里，谢谢大家！

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