直播回顾:西部新城发展暨大学商业街现象高峰论坛

济南时报置业周刊广告部副主任 董艺

董艺：感谢吴总的发言，吴总作为一个走遍全国南北的开发商，看好了西部城区的“新”字。我们也相信在各级政府的支持下，在论坛各位领导嘉宾的支持下，吴总的项目也一定会成功，谢谢吴总。

无庸置疑，西部新区是一片热土，在规划中既得到了政府的投入，又得到了品牌地产商的青睐，作为全市、全省知名的项目，也得到了知名地产策划商的关注。下面我们有请五合国际中国区总裁刘力博士发言，刘力博士也是为了本次论坛专程从外地赶了过来，我们掌声有请刘力博士发言！

五合国际中国区总裁 刘力博士

刘力：谢谢各位领导和开发商，三庆集团的吴总。我们对济南是非常有感情的，在5年前开始做的阳光100的规划，后来又做了阳光舜城的规划和凤凰城的规划，现在卖的天泰·太阳树也是我们设计的。最近地产的火爆，特别是商业地产特别引人关注，5月份我也专门过来参加了一个商业地产的论坛。今天非常高兴的了解到在咱们济南还有这么好的一个项目，济南西部大学城给我们的印象非常深刻，今天第一次去参观，确实非常让人惊讶，给我的印象也非常好。

从国内的几个大学城来看，从入住的规模和建设的速度上，在全国都是比较领先的。特别是大学商业街现在已经基本上完成了，正在做平整场地和景观设计。为什么非常好，第一个做规划。我们做规划的原则就是讲究怎么样把土地的价值最大化？每一个大学城或者说新区，它的土地价值肯定是有差异的。靠近高速公路的出路口或者有水的地方肯定是土地价值最大的，作为规划者来说，目的就是把土地的价值最大化。（见图）通过合理的规划，把我们商务中心、商业中心放到这个位置，带动了里面的发展，从规划来讲，这个商业街从板块上占据了非常好的位置。而且从这个规划，可以达到河边，就是政务中心的位置。

我们做商业地产的话，特别是在这么一个偏远的地方做商业地产，风险是非常大的。因为它不在市里，没有依靠济南市的市场能力，完成依靠自身的市场来消化掉了。这就是商业地产的特殊性，有着非常强的地域性。我们做别的时候，比如说在做住宅的时候，我们可以依靠整个城市来做好。作为我们开发的商业街的项目，我们大家在做商业地产的时候，老是把市场挂在嘴边上。但是市场是什么？市场就是需求和供给，我们做的商业街就是供给的一部分。我们整个面临的就是大学城，大学城的人口有多大呢？40万人。这个人口是非常大的，而且将来是一定要落实的。我们所知道的是，比如说家乐福选择一个店，半径20公里之内必须有40万人口，我们大学城也能够达到这个。难道你让这些学生每周到城里采购一次吗？完全是不可能的。所以这个大学城需求是非常大的。 
现在我们大学商业街的建设恰好满足了这个市场的需求，它不必依靠济南市的市场来支撑。虽然现在出售出租来讲解决了一部分问题，但是从市场来看，我们是完全看好，没有什么问题。

如果有问题的话，就是现在它的通用性太强了，基本上还是一个还款模式，由商家来选择是租一层还是二层，是在第二排还是第一排，所以针对性比较差，这是高通用性。对于现在特殊的需求，比如说电影院还在招商的过程中，这些特殊的需求就需要跟商家结合起来。我们现在主要是针对的投资方，针对的是购买商业物业作为投资的客户，也许自己运营，也许租给别人。但是针对商家，特别是主力商家，力度比较弱。所以这一次我们也特别请来了法国的一个商家代理机构，等一下听一下他们，从投资方的角度，或者说商家代理的角度，他们投资一个物业他们自己的收益。他们购买一个房产，不是说要买一个房子，这没有意义。他们购买商业地产，追求的是一个金融化的利益，看重的是每平米的现金流，他们可能有新的观点。

作为五合国际，我们是规划设计方，我们只能从建筑的角度来看。从规划设计来说，这个大学商业街的建设非常不错，能看得出来。第一，它力求做到多样化，每一栋房子都是不一样的，这个就使得整个大学商业街看起来，不一定是工业化、一次性批量生产的。因为国内也好、国外也好，最有魅力的商业街都是几十年甚至几百年形成的。比如说北京的王府井、上海的南京路和新建的新天地，都是在追求一种文化的品位，都是追求一种多少年形成的一种文化积淀感。

新改建的北京王府井是一个失败的例子，马路改造成了40米宽，成了又一个天安门广场，你想谁逛街会在40米宽的路上“之”字型逛呢。但是上海的南京路还是保持了原有的风貌。所以作为开发商，你没有必要把商业街都做成看起来千篇一律的。另外就是大学城，在大学城里面，它主要的客户是那些高校的学生，年轻人，或者是教工。总之是一个高教育素质、高文化素质的知识分子的聚集区域。他必须讲究文化感，所以没有必要做成那种欧式的风格，像桑拿中心之类的。所以这一块的设计规划还是比较准确的。现在还有一些没有做出来的，现在模型上有，所以希望开发商在最后这一部分把这些给它完善到位。

因为我们到上海，不管是梅隆镇还是新天地，它最有魅力的就是怎么和人发生接触。它有一些步行街，我觉得在大学区里面，它是一个比较有吸引力的区域。因为在商业地产我们非常强调一个叫“体验空间”，因为现在人们购物和几年前有很大的不一样。你比如说5年前、10年前人上街，你问他干吗去？他说想买条牛仔裤、蛤蟆镜，他有明确的目的。但是现在的人不一样了，比如说大学生星期天你问到干吗去？他说不干吗。逛了一天回去，什么东西也没买，但是钱没少花。他可能去网吧上网了，或者到体育运动商店去蹦了个极等等，这些虽然都不是购物消费，但确确实实有了消费。所以既然体验消费占的比例这么大，那我们在商业街里面就应该创造出这种体验消费的空间来。这种空间得很有特色，能遮风避雨，能有吸引力。这是观人的需要，人有观人和被人观的需要。比如说很多的女士，需要化妆或者整容，每天出门之前穿一个露脐装什么的，她为什么呢？需要有人看，如果逛了一天没有人看，她得气死。所以我们需要这么一个体验、接触的空间。

最后一点，我觉得也是必要的。开发商是商人，我们是需要赚钱的，我们做了一个项目，可以。但是感觉到三庆集团不满足这一点，他还要总结，还要提升。因为商业地产在中国是一个全新的事物，大家都在摸着石头过河，都在探索。中国的商业地产非常热，一个是需求热，一个就是供给热，在全国很多地区都是供给过多。所以我在北京的时候，我说你做一个项目，三万、五万不算大。以北京为例，沿三四环路规划的这些Shoppingmall基本上现在都死了，所以这个风险还是非常大的。所以作为商业地产，总结一个模式，做一个推广，对于整个商业地产的推广还有还是意义的。

以上是我的一家之言，有什么不对的地方希望大家批评指正。

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