大摩7.5亿再购上海物业 外资与监管政策赛跑

新的宏观调控政策似乎并未使外资沪上疯狂“扫楼”的步伐迟缓下来。境外投资机构的频频出手，与目前上海楼市整体低迷形成了鲜明反差，而摩根士丹利似乎正在成为来势汹涌的海外基金中的一个标杆。

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6月6日，大摩再次大手笔收购沪上豪宅物业，吞入传统高尚住宅区华山路板块的华山夏都116套房源，预计收购总价高达7.58亿元。

继今年4月在上海正式设立公司，摩根士丹利在内地房地产市场显得异常活跃。这已是两月之内，大摩在上海房地产市场第四次传出物业收购的消息。短短时间内，除华山夏都外，其接连染指了浦东陆家嘴中央公寓4幢住宅楼及浦东金桥埃蒙顿假日广场。

值得注意的是，关于外资投资内地房地产的监管政策或将于本月末出台。有媒体报道称，央行、银监会、建设部、外汇管理局、国税总局等多个部委已开始了调研，目前调研结果已汇总，相关政策正在紧锣密鼓地制定中。

“摩根士丹利在短短两月内迅疾出手，很可能与近期外汇管理局表态将出台限制外资炒楼的政策相关联”，在一位沪上资深投行人士看来，抢在政策出台前完成一系列的大宗交易，无疑能为大摩规避监管政策出台的风险，并节约大笔税收等关联成本。

一场外资出手与监管政策出台的时间赛跑正在上演。

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大摩再行动

根据公开信息，华山夏都A幢的可售面积约2.7万平方米，成交均价为2.8万元／平方米。而在今年4月底华山夏都即将发售时，参与项目推介的第一太平戴维斯高级董事朱兆荣曾表示，华山夏都将不采取由基金整购的思路，其A栋将零散发售，先卖最好的一套顶层复式，随后陆续推出小批量房源。

“对于后面三栋物业，我们欢迎基金等机构投资者，但也不排除开发商自行持有出租。”但朱兆荣话音方落，连原本打算零售的A栋整体落入海外基金囊中。

知情人士透露，该笔交易是大摩与开发商港资的高登联合建设发展有限公司直接洽谈成交的，并未通过五大国际代理行等传统中介。可见，大摩对于在内地自主收购物业已越来越得心应手。

今年4月以来，大摩已陆续购入位于上海浦东的“陆家嘴中央公寓”4栋住宅楼，涉及金额近7亿元。仲量联行中国区董事陈立民认为，大摩这次收购华山夏都，可能将套用陆家嘴中央公寓的投资模式，改造成服务式公寓，以租赁的方式长期持有收取固定回报。

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据第一太平戴维斯住宅部董事李昕透露，“华山路区域租金回报率目前基本维持在8％”，可以想见，稳定的租金回报才是大摩收购整栋高端公寓的重要因素。此前大摩买下的锦麟天地酒店公寓项目，一直保持不错的出租率，回报相当可观。

“炙手可热的沪上甲级写字楼项目虽然在近两年深受海外投资机构追捧，但为数不多的楼宇显然难以满足大鳄们的胃口”，陈立民说，“所以一些资金已然将视线转向了服务式公寓的收购”。

今年4月以来，外资在上海动作频频。先是香港协和集团出价1亿美元从荷兰ING手中取得盛捷高级服务公寓的100%股权；随后美国高盛以逾7000万美元的价格买下位于古北的虹桥花苑酒店式公寓；基汇Gateway Capital则斥资约6亿元人民币购买了新天地旁豪宅翠湖天地18号楼。

强攻内地楼市的背后，隐现的是境外投资基金的撤出机制已开始成熟。其获利手段可以通过基金间的互相转让，也可以通过打包资产进行海外上市得以实现，这无疑推动着外资基金进入中国房地产市场。

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