国六条难以平衡各方利益 未来房价仍会继续上升

新出台的“国六条”，面面俱到地平衡了各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升由于房价暴涨，住房问题已经演变成为社会问题或政治问题。社会各个阶层的人，只要拥有一定的话语权，都想通过房价问题的讨论来表达其自身经济或社会立场。从而使房价问题的讨论远远超出了住房的本身，并通过对这个行业的评论延伸到不同社会阶层的利益冲突。

平衡舆论回避利益

由于对住宅市场的看法不一致，立场不客观，从而决策也很难客观。相继出台的宏观调控政策，其客观结果只是在平衡各方的舆论，回避或掩盖在舆论背后的利益冲突。实际上，在房价问题上最大的牺牲者是没有话语权的社会群体，主要是农民。不少农民在城市化进程中失去了土地，现在又由于城市房价的上涨，使他们永远不再有机会买得起房。

中国传统中的农民一直是靠一亩三分地来传宗接代。这种传统就使得中国农民既不可能成为美国农场主，也很难成为真正的城市居民。城市化以及市场化伴随的房价上涨的结果，就是城乡差距拉大，使农民再度成为牺牲品。中国经济改革的原始动力来自于农民，而今农民又成为改革的最大受害者，所以政府主导的新农村运动具有深远的经济和社会意义。

新出台的“国六条”，可以说面面俱到地平衡了各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升，只是上升的速度有可能较为平缓。

两年前开始调控的时候，笔者就说过，房价下跌只能是幻想。这个评论是当时与诺贝尔经济学奖获得者莫里斯讨论信息不对称定理时讲的。通俗地说，所谓信息不对称定理就是“买的不如卖的精”。任何人在市场上都要选择站在买方还是卖方，而买方永远处于劣势。当政府参与到住房市场的时候，它毫无疑问主要代表卖方，这就强化了卖方的力量，加剧了买卖双方的信息不对称。

富人两级市场获益

提高首付比率等措施，是针对富人的做法，其结果是高档房价稳中看跌，驱使炒高档房的人把资金用来炒中低档房，从而使得中低档房价上涨。

这样富人从两级市场获益：一方面，富人的资金优势使得他们能够在中低档房炒作中谋取暴利；而另一方面，在谋取暴利的过程中，高档房的价格没有上涨。

高档房历来是富人市场，是富人与富人之间的博弈，输家赢家都是富人，谁输谁赢对社会其实无所谓，不会影响社会稳定。因为这场博弈穷人不参与，富人不在乎。通过政策限制炒高档房的结果，是限制了富人之间的博弈，从而使富人联手向中产阶层开战。

如果在一线城市如北京的四环开出三五千元一平米的楼盘，穷人不会买，中产阶层一套一套地买，而富人是一层一层地买，结果使楼盘均价迅速上涨到八九千元。这时大家反而会认为楼盘价格合理了，中产阶层也认同这个价格，于是从富人手里接盘。富人从这里多赚一笔钱，再去炒一平米一万元到一万五千元以上的楼盘，因为政府已经将高档房的下一轮暴涨的机会留下来了。

当政府控制土地，控制开发商的授信，必然使未来楼盘供给不足。而当中低档房炒高之后，中低档房和高档房之间的差价就明显不合理，而当大家都认为这种差价不合理时，就会一致去炒高档房，而这时能够进入这级市场的只有富人。这就给富人创造了两次机会，使中产阶级增加了住房成本，社会提高了解决低档房的难度。因此，平衡舆论而回避利益冲突的调控政策，结果适得其反。

如果政策只管说法，不管利益，永远也不可能真正解决问题。因为市场上有两类人，一类人没有话语权，而另一类人有话语权。有话语权的可以赚钱不说话。结果一边是农民和穷人偷着哭，一边是富人赚钱偷着乐。表面上综合指数下降了，房价升势放缓了，舆论暂时平息了。

在这种情况下，中产阶层似乎受到了保护，因为他们参与的市场交易突然活跃了，早买房的看到房价上涨了，但他们往往并没有注意到，房市活跃是因为富人的钱进来了，是一种财富升值的假象。结果是中低价房出来一批少一批，买到房的人要是卖了没有地方住，没买房的人还是没买到。

最典型的就是上海，谁都看到上海的房价在下跌，其实是因为两万元以上的房子没有人炒了，大家掉头炒七八千元的房子。因为政策实际上是鼓励富人卖掉高档房来炒中低档房，等将来卖掉低档房之后再买高档房。市场上的资金被激活了，是因为高档房市场上的资金流动被封死了，中低档房的价格被抬起来了。

房产的投资属性来自于两个方面，一是来源于房产市场的价格上涨；二是因为房产是融资功能，可以放大个人信用，从而使房地产成为大众投融资的平台。

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