直播回顾：对话“新大动脉”北部发展高峰论坛

主持人：谢谢马总。应该说马总为人非常实在，给大家说出一个价差，说出了2700—4000元的价差，如果我没记错的话应该是有1300元的升值空间。我们来听听刘总和党总他们对于北部地段升值潜力的预期！有请刘总！

刘思广：我们大致把我们翡翠郡项目给大家简单介绍一下，因为目前这个翡翠郡项目市场定位还没有推出来，我给大家大体说一下这个成本。我们这个翡翠郡项目是以前重汽的一个厂区，也是通过招拍挂把这块地拿下来了。现在我们设计已经基本上完了，已经开工一块了，马上还要开30万左右，今年打算开50万左右，平均设计成本大概是在7300左右，这块加起来大概有2800，其他的成本大概在600块钱，这些成本加起来我们成本大概是在3400块钱左右。这是我们的成本价，我想我们会推出一个让老百姓接受的价格。

党玉臣：我们华夏海龙·金色阳光花园推出的时候就非常受欢迎，短短半年的时间升值非常快。去年开盘的时候，销售就非常好，我们二期是4月29号开盘，开盘的时候热烈的程度远远出乎我们的预料，也就是说老百姓的热情非常的强烈。为什么呢？也就是老百姓也都知道北园大街BRT“双快”系统的建设。我刚才讲，过去没有这个BRT系统的时候，从我们小区到北园大街大概是需要半个小时左右，现在10分钟就可以过去，可以看看它给人们的生活带来了什么样的变化。

当然了，交通是房价的一个方面，我们开发商来讲，要把房子建设得越来越好。除了户型、容积率方面，还有其他的方面，比如说我们整体配置了太阳能，我们的外墙保温材料，我们配套了日本保温窗，所以房子的价格和这些配套是成正比的。我们房价高一点，可能有些老百姓觉得不可思议，怎么堤口路的房价到了4000多，但是我们房子的品质是不一样的。我们楼的间距到了4.5，这个间距在济南市是不多见的，我们的绿化率是35％，当然这也离不开BRT交通系统的建设，给我们房子带来了巨大的升值潜力。

主持人：我们开发商应该都对房子的升值潜力都做了一个总结描述，这样我们听一些我们市里的领导、区里的领导还有我们建筑设计公司的老总说一下。贾主任先说。

贾玉良：非常抱歉，我也不会算帐，所以刚才几位老总说的数据是最可信的。所以说升值是肯定的，关键是分阶段。据我个人的判断，北园大街的改造包括小清河的改造完成，这个阶段是一个阶段一个阶段的，包括北跨发展的不同时段，我觉得北部地区至少是在一个比较快速的增长过程，我是这样看的。

主持人：谢谢贾主任，我们区里的张部长，发表一下个人的看法。

张崇元：天桥区在济南的北部，济南的地理位置南高北低，再加上天桥这个地方是济南的工业区，再加上汽车站和火车站，在一定程度上，这个地区的环境与南部相比不是很好。但是改革开放以后，区委、区政府高度重视，在市委、市政府的领导下，区里非常重视环境建设，通过综合整治，应该说环境在逐年改善。除了这几个大的项目改造之后，刚才我们说的济南“新大动脉”北园大街的建设，小清河的改造、加上鹊山龙湖的建设，加上隧道，济南五条线路要跨黄河。再加上我们综合治理，加大各办事处的工作力度，各办事处从治安、环境等各个方面都进行了整治。通过这些措施，我们天桥区这个地方会越来越好，它的身价，将来只能增加不会下降，至于增加到什么程度，还是要听听专家的。我想五年之后，应该会超出老总们预期的这个价格。

主持人：谢谢我们张部长。我们对话嘉宾我再隆重介绍一下，还有一位是山东驿站建筑设计董事长刘奎先生！刘总是做了很多年的建筑设计，请他谈一下对北部地区的看法。

山东驿站建筑设计董事长刘奎先生

刘奎：非常高兴参加这个活动。我昨天接到这个通知之后，简单的分析一下。我觉得应该从资源方面看北部的升值潜力。一个是北部原有的资源，一个是新增加的资源。北部的原有的资源，核心区的规划楼盘并不是特别多，现在我觉得所指的北部是市区的北部。我觉得市区的北部应该是仅次于核心区发展的一个地带。我觉得北部有这么几个资源优势，刚才谈了几个交通方面的优势，包括北部的交通，BRT系统。另外，我觉得这在济南市的发展史上具有一定的文化方面的优势。不管是黄河、小清河，我觉得都是城市发展的文化资源优势。还有大明湖的北边沿，还有齐烟九点的三点都在北部。另外一个还有就是北部在近代史的发展上，我觉得它突出的是工业区的发展。特别是重汽·翡翠郡的项目，刚才刘总也介绍了。在尊重工业、尊重历史方面，北部做得非常成功。所以说，有人说过了，“济南不是一个时尚的城市、济南不是一个工业的城市，但是济南是一个厚德载物的城市。”这是北部的资源。

另外呢，我觉得北部，因为我是济南人，在这个区域范围，我觉得有两大特点，一个是工业、一个是农业。农业这块呢，基本上这种田园景色，我觉得也是济南一个非常突出的特点。过去北园路以北很多的河塘，现在都取消了。现在在新的规划建设和地产项目当中，我觉得北园做好“园”的文章，我觉得也是房地产项目的一种卖点。另外，我觉得北园还有革命纪念地，毛主席去水屯等等，我觉得这都是很好的设计的卖点。

另外谈到升值的概念。我觉得有两种升值的概念，一个是水涨船高的升值，因为房地产市场化以后，房地产一直在升值。另外一种就是突变的升值，这种升值才会带给你真正的效益。如果只是水涨船高的升值，你的生活品质就没有提高。只有突变型的升值，你在二次置业、三次置业中，你不改变你的投资，然后你还能得到一个比较好的收益，这才是真正的增值。我觉得现在还有很多都是这种水涨船高的升值预期，我觉得作为买房人来讲，如何抓住这种突变型的升值空间，才是你真正可以投资获利的空间。  

贾玉良：我补充一下，我再补充一下你说的隆重介绍刘董事长的情况。因为我和刘总相交很长时间了，刘总特别是对于古文化的保护、盘活，现在刘董事长在国内推出的，刚才他说的这种剧变型的房地产投资提升，就是古建筑的提升功能换代，大家了解的一个就是纬六路的老洋行的项目，刘总昨天晚上刚做的夜景照片，你可以给老百姓看一下。刘总刚才讲的，是这种剧变，从文化角度挖掘，这是一个精心策划、精心研究的问题，不需要过多的硬的资源，大家可以去参观一下，刘董事长从投入上来说，是非常非常大的。但是从将来的产出来说，是更巨大的。另外一个是从经十路上电焊机厂，大家可以已经注意到了，刘董事长已经签了6年的协议，在这里面从事餐饮业，从城市提升的角度，我觉得他开了一个特别好的头。我也希望在北部地区，在城区的开发改造当中，政府都要注意这个事情。你可以看看英国的泰晤士河两岸，就是做了这些文化产业，产值有了巨大的提高。城市就是靠这些文化产业，一定要做出文化品位来。

主持人：谢谢贾主任，贾主任又给我们介绍了一下刘董事长的情况，刘董事长从文化角度入手做了很多的工作。

贾玉良：目前这两个项目，都是济南市一流、唯一的项目。

主持人：应该说，文化应该是一个长远的投资方向，不知道在座的老总和观众是不是认同这一点。应该说，刚才刘总还提到了对济南市城市特色的概括，说济南是一个厚德载物的城市。我们济南市的历史文化，再加上我们领导、专家的参与，我们每个人都有理由相信，我们的北部将来会更好。接下来我们就有请这七位嘉宾用一句话来概括一下我们明日北部的情况。

贾玉良：我认为北部远期是交通发达、水系纵横、人文生态、居住、文化会得到高速发展的一个社区。

主持人：贾主任不愧是市里的领导，概括的非常全面，我们掌声鼓励！接下来请我们张部长用一句话概括一下。

张崇元：这么说吧！我想用毛主席他老人家的一句话，“北园是个少有的好地方！”

主持人：北园是个少有的好地方，这个让人听起来非常的亲切。下面我们有请舜立的张总给我们概括一下。

张立柱：新天桥、新城区！

主持人：马总？

马莹：天桥整个的发展比较晚，规划起步比较晚，我想比其他的城区可能从整体规划上、设计上更有突破、更有发展、更有成就！

主持人：三个“更”，“更有突破、更有发展、更有成就”，接下来我们请重汽房产的刘总。

刘思广：我想很快天桥会成为一个生活中心、商业中心。应该很快随着长途汽车站的重要改造，会形成一个商业中心，随着北部的改善，这里又会成为一个生活中心。

主持人：党总？

党玉臣：一条金色大道、盘活带动半座城。

主持人：谢谢党总，党总非常巧妙的把北部的城市发展和他的楼盘做了一个非常巧妙的结合，都是两个“金色”。“一条金色大道”“金色阳光花园”。下面我们请刘总给我们做一个总结。

刘奎：不敢当，这让我想起了韩美林在北大演讲时一句话，那就是“一个城市不仅要有实力，更主要的是要有魅力”。我想接下来济南也要朝着这个方向发展，那就是发展“魅力济南”。我想北部也要增加魅力，真正成为“魅力济南、魅力北部”！

主持人：要增加魅力。正好我们工作人员把刘总的图片也处理完了，大家看一下。这个建成的老洋行作用是什么？刘总给我们介绍一下。

刘奎：这个是1919年的时候建成的一个老银行，我们现在要把它开发利用起来。

主持人：是对古建筑的一个保护。现在是我们的现场提问环节，我看我们现场的听众听了一上午，也攒了一肚子的问题，下面就到我们的提问时间，希望有问题的大家踊跃举手！我们请那位戴眼镜的先生吧！

时报记者提问  

观众：我是济南时报《置业周刊》的记者，我想问贾主任一个问题，我之前曾经听过一次贾主任的演讲，就是关于BRT的，也正是听了贾主任的演讲，我之前也刚在北部买了一套房子，是金色港湾的。我想听贾主任说一下，北部真正的价值提升会有多高？会不会真正成为济南的“上海浦东”？或者说是不是它现在的条件是不是已经具备了？政府会从哪些方面提供支持呢？谢谢！

贾玉良：这个问题不太好回答。我个人是搞技术出身的，看事比较实一些，我认为北部发展呢是在一个启动阶段，在启动。这和其他城区不太一样，比如说长清大学园，一发展马上就从农村变成城区，这种变化是非常大。但是北部是一个旧城改造，这种旧城改造需要几方面的全力以赴的支持和配合才能完成。首先是市政府，现在市政府的态度非常明确了，有重大工程。第二就是当地的市民，通过我们的建设由南部向北部转移，北部的市民、单位从观念上能够适应这种变化，这也是一个非常重要的条件。同时呢，刚才说各位开发商、建设单位要把目光看得远一点，确实现在开始倾力打造北部新的地产。我觉得这些条件都非常重要，我个人看法是追求一个长远的变化，从我信心上来说，我感觉在五年之内，就能发生一个比较大的变化。但是大的，和现在要发生天壤之别的变化，要随着小清河两岸的变化，还有其他重大的项目，我觉得恐怕十年能够发生一些巨变的可能。谈得不一定合适，谢谢！

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