直播回顾：与潘石屹、易小迪一起探讨济南地产

胡磊：我请易总回答一个问题，目前我们国内一些大的企业在开始多元化涉足房地产圈，现在潘总提出要专业做商业地产，下一步地产是应该多元化还是专注化？这种大集团，他们涉足地产的优势在哪里？我们专业做地产优势在哪里？

易总：房地产由于是一个高资本密集型的行业，很多人就有一个误区，房地产资本是创造利润的主要来源，这实际是资本市场本身不发达，做房地产的人很多人讲，要花很长时间去筹措资本，不是如何创新产品，去研究市场。在美国的房地产，做地产是资本进入重头行业，因为他需要资本筹措土地，做房产的人不需要很多钱。做地产的人需要资本介入，中国的地产和房产合二为一，很多公司的利润来源于土地升值。可能大部分的项目不是因为产品做得好，而是选了一个很好的地段。我们阳光100也来检讨了自己的。我们利润到底有多少来源于产品、多少来源于土地升值。如果来源于土地升值，我们是地产行业，来源于产品市场我们是房产行业。到今天为止，土地升值能够占到我们不到三分之一的部分，我们做品牌服务创造三分之一的价值。

我觉得中国政策的调控还谈到有一个很大的不太好的现象，不断提高房地产资金门槛，没有提高它的技术门槛，或者提高其他行业标准的门槛。比如说，房地产越来越需要一次性付贷买地，提高都是资金门槛。在新加坡提高是技术门槛，刚开始不管你有多少钱，盖第一层房地产的时候，只准盖5万平米，第二次盖10万平米，第三次可以盖大规模的房地产，所以一定要你成熟，加拿大需要技术人员资质到位，才能做房地产，如果不到位，不能做房地产。

我从专业的角度讲提高房地产竞争对市场是好的。如果这种行政的手段仅仅从资本这个市场调控房地产，使那些有创造力想创业的人进入不到这些行业，反过来说，让有钱的人进入这个行业，从行业本身来说不是一个好现象。只要有资本可以做房地产，一定会使产品的整体水平下降，在房地产还有很复杂的关系，再加上资本门槛，造成房地产行业创新竞争不激烈，而在其他方面竞争激烈，这对行业进步来说不健康。谈到房地产本身的专业化和多元化，我认为到今天为止，成功的都是走专业化，比较困难的是走多元化。大家不要认为房地产本身是一个行业，你能够把住宅做好，不一定能做好写字楼；你盖好写字楼不一定盖好商铺。专业化就是说，房地产本身内部的分工还有一个专业化，现在很多人越来越成功地走向做同样的产品，而且把这个产品在一定要做精、做细后推广，比在一个领域做不同的产品，相对来说在产品市场上更容易成功。

现在很多人采取在同一个地方做不同的产品，更多的原因是因为有资本的门槛或者是提防政府关系的门槛。它不像我们开麦当劳没有其他门槛，只有市场的门槛。随着市场越来越开放，综合公司混业经营占优势，随着市场的开发，我们也希望看到前面的道路越走越宽阔。

胡磊：在山东的房地产业有了别的很多的味道，烟草进入我们的行业，还有电力鲁能做的非常大，包括莱钢，希望今天易总讲的对他们有启发。大家下面有问题可以踊跃发言。

现场提问

现场观众提问

天业岳总：我给潘总有一面之识，在去年上海的住交会上，和潘总合影，很多人很羡慕，说我跟小潘合影了。我们讲小潘，希望我们潘总永远保持年轻活力。我有一个问题，刚才聊到北京的房产市场暴跌，你们作为城市各方面高层，我们非常关心一个问题，面对这种形势，尤其是北京上海暴跌的形势，政府部门还会不会出台政策，我们很关心，因为去年政府出台的政策对我们房产影响不小，政府有没有这方面的动向，潘总可以聊一下？

潘总：我知道的没有，去年尤其是3月26日开始的政策，搞得大家很紧张，今天我觉得能不能让国土资源部多供一些土地。上面说，增量土地不能增加。粮食问题是中国的战略问题，不能因为盖房子把地给占了。我提出在这种情况下需求旺盛，购买力强，有没有可能在银行按揭七成降到五成、六成、四成，利率能不能调整，人民银行回答这是宏观经济的问题，不能因为房地产这个行业把利率调低，这个也不行。

税收的问题，两年前国家税务总局提出来，和建设部也提过。我们税收应该简化，应该透明的。各个地方的优惠政策应该是没有的，各个企业不在一个起跑线上，两年前出台降低流通环节的税务，这样可以减少房价上涨过快，又可以解决控制率的增加，二手房市场可以建立起来。你有空房子，我收持有物业税，第一套房子不收，第二套收税，流通环节的税应该降下来。有一套房子，对于刚刚参加工作的人这套房子是宝贝。这是市场发挥作用。去年一年持有物业的税一分钱没有增加，流通环节的税增加一大堆，这跟我们原来税务总局提出的东西相反。我问过一个领导，这和原来说的不一样，他们说他们有时候考虑问题太理想化了，如果一个老干部干了一辈子，一个月收他10块钱，他从心里不舒服。这跟两年前提出的方向有一点点不一样。我们不是国家领导人，只是在下面提一些建议。所以从现在来看，我得到的只言片语的消息好象没有新的政策，去年三四月份马上就要出台政策，去年出的最好的国八条中的两个政策，没有执行下去。

国八条的第一条说，每一个省市政府必须公布两年土地供应计划，把分布情况进展情况公布，但我知道当年的土地供应计划拖到七八月份没有公布，这对市场的预期非常不好，到底供应不供应土地，老百姓发现不能供应土地，房价就上涨，七八月份供应计划到年末才完成30％，如果今年再推出土地供应计划，所有的人都问你能完成吗，这对未来房产的预期，供求关系的平衡可能不是非常有利。你如果当年供应不了土地，也要把未来几年土地供应预期调整好，如果未来预期调整不好，也会影响今天的价格。

听众：很早以前，你从海南到北京去的时候，在你的文章里面提到，海南很多人在炒房，有很多泡沫，感觉这个地方不能再做房地产，今天你从北京出来，决定住宅不做，开始发展商业，走出北京进入山东，是不是当年的灵感使这次又有感觉？

潘总：易总经常讲王铁匠的故事。我们两个常常用这个故事里面的话衡量房地产市场。过去有一个铁匠，临死的时候给自己的儿子立遗嘱，王铁匠说，烧红的铁不能用手摸，什么地方有烧红的铁我们躲得远远的。当年很多人让我进上海，我在去年3月初写了一章文章，说《上海的房地产市场是一个烧红的铁》，一定会出问题，不要用手摸。一个区域一个品种太热的话，一定要回归的。我们看到黄金、股票曲线总是上上下下的。

听众：当初你从海南到北京，选择北京这个地方，你谈到你先去北京通州，在那里落脚，离开海南选择北京，和你现在离开北京选择山东，山东对你来说，意味着什么，你进入山东出于那些考虑？

潘总：传的版本很多，最可笑的版本是说我们六个人派我到北京做房地产市场调查，做完调查我写了可行性研究报告，一共六个字，用电报的方式发给海南，叫“人傻钱多速来”，这是说海南岛的三陪小姐，所以很多时候八卦消息太多。

听众：你认为房地产是暴利行业？

易总：我们争取利用率达到15％，我们房子涨价速度不是很快主要在房价上涨的时候，我们的产品要满足市场的需求，这是我讲阳光100的现状，我个人认为房地产的利润其实是分阶段不同完全不同。大家知道，1993年宏观调控之后，直到98年，房地产是负3％—4％，全行业是亏的，意味着从行业来看不是一个环境行业，到98年是一个发展势头。其实房地产在跨行业比较，从资本回报来说不一定是最高的，只是由于它的量很大，容易造成所谓的巨富，在社会上非常显眼，所以我认为这个行业的真正利润是合理的。

胡磊：潘总对这个问题有什么见解？

潘总：我听到福州有一个报纸报道，房地产的利润率是90％，我经常听易宪荣经常说，房地产是暴利行业，不是暴利行业怎么福布斯排行榜，上面有你们一大堆人。我看过第一次经济普查，房地产的利润率是7.77％，我不知道这个7.77％，对这个行业算是利润高还是利润低。不同的行业，营业额不一样，我们营业额有三四十亿的营业额，也没有他们90％的利润率，基本是房子不要，税不用交，全都是赚的，可能不太可能有这样的事情。

大家感觉房地产开展商在福布斯排行榜上有一大堆人，福布斯排行榜和胡润排行榜都不太确切，我每年都给他发律师函，让他们实事求是。我没有这么多钱也不打肿脸充胖子，我没有这么多钱，你非让我上去，我不太好受。如果要说泡沫，胡润排行榜和福布斯排行榜都是泡沫。

听众：很高兴见到两位老总。我上网查到一些消息，看到很早以前，易总在海南曾经成立佛学研究会的事，我觉得很有意思，因为到了今天这个社会，构建和谐社会更重要是人们信仰观念的重要建立，我想问易总，你当年建立佛学会的想法，你是多方面发展的人才，佛学搞的非常好，地产搞的非常好，曾经又是政府官员出身，我想问你一个个人信仰的问题，你的信仰是什么？我再想提问潘总，你给潘总一个佛学协会的所长，但是潘总觉得不适应佛学会，但是最近我在潘总的帖子，我觉得从潘总近期发布的言论，是否代表潘总的个人信仰，去年潘总出了一本书，我非常喜欢，我用非常平静的心情慢慢接近你的心情意境，和你一起体会。如果有机会我希望在网上和你见面。

易总：讲到个人爱好，我觉得不应该多讲，我们绝大多数都受正统教育比较多，我进了人民大学之后阴差阳错到了一个宗教班学习。大家可能不太相信，中国人民大学是一个严肃的学校，但是它有一个班很活跃：宗教班。我是那个班的一分子，它可以算学分，而且人民大学研究宗教的教授造诣也很深，这些研究人员本身是为国务院推介人才的。很多做这个研究的人，都是虔诚的宗教徒。所有的宗教对我们影响非常深刻，宗教不仅仅是一种学问，确确实实进入你的价值观里。我们对佛学的了解更亲切一些，这跟我们传统文化有联系，当时非常热爱它，我只是一个业余爱好者，但是这确实使我终身受益。我们接触一些外国的投资商，接触一些比较大的企业界的人士，艺术界、设计界的人士。国外有这样的名言，你信什么都是你的自由，但是不要告诉别人你什么都不信，你什么都不信，他觉得上帝都管不到你，谁能管到你，中国最大的趋势是信仰的趋势，这是我个人的看法，至于信什么是你个人的自由。

潘总：我是各种宗教都看看，所以看的比较多，当年易总在海南岛搞了一个佛学研究会，这不是我们自己想搞就搞，这是政府批的。易总在他的印刷厂挂了一个佛学研究会，他是副会长，他让我过来，大家都是好朋友，没有别的生意可以做，可以一起学习学习，我认为可以一起学习佛学，他给我一个头衔，副会长兼秘书长，我对佛学悟性比较差，有时候问问他，也问不明白。我什么东西都看看。从90年到现在为止，也是十五六年的时间，确实觉得要有信仰，我们宗教到今天社会已经成为一个贬义词，我们看到世界的冲突、世贸大厦被炸掉，给人类带来很多灾难，我认为信仰宗教，只要给大家带来灾难，大家不要信，我们要相信人与人之间是和谐的、有爱心的、天下一家。至于我信什么东西，我找了半天，没有找明白。一天我看书，我的岳母翻了我看的书，她是从缅甸回来的共产党员，她说她已经80岁，是老共产党员。我觉得她到了80多岁还有信仰，使她今天身体非常好。我看到胡锦涛书记在前段时间的佛教讲话，宗教在构建和谐社会中起来重要作用。我现在正在探索中。