直播回顾：与潘石屹、易小迪一起探讨济南地产

胡磊：我看看马总、吴总，都是温和派，希望乐总谈谈。

信立怡高房地产顾问机构董事长 乐智强

乐总：非常高兴看到房地产的名人和大家谈房地产。我不是本地济南人，我来到济南将近5年时间，经历了济南房地产市场的发展变化，可能由于我对山东市场一种看重，进入山东市场之前，我几乎放弃在全国地产代理的步伐，集中全部精力重点打造山东。通过这几年我们在山东特别是济南以及周边城市的相关运作，应该来讲感受到山东市场的发展变化，和全国同类型的城市区域有一个基本的感受。对山东市场的感觉是山东的经济不落后，但是山东的观念落后。由于这两个矛盾，所以营造了这个市场有很大的商机，市场的泡沫成分比较小，这里面深层原因是山东齐鲁文化底蕴有很大关系。来到这里作为房地产商来讲品牌房地产商要有很强的实力，发展潜力要进入这个市场。武汉基础并没有济南好，但是很多香港等地的开发商进入这个城市，但是在山东济南，这样开发商很少，这里面有原因，市场要呼吁一些带有责任感、有实力的开发商进来，这是我的感受。

我向两位老总提出的感受是，听说潘总不愿意做住宅，愿意进入商业地产。我不知道这个信息是真的还是谣传。当时听到这个信息，我认为商业地产难度很大，对开发商有一种真正的考验，对你的社会责任感、开发能力、真正驾驭市场的勇气，有一定考验。潘总和易总开发阳光100地产，我觉得品牌地产发展的一个讯号，房地产多年发展产生的问题，最根本是产生于投机的心态，产生于房地产短期行为导致的各种矛盾的产生，这种矛盾涉及到开发商、涉及到中小投资者、涉及到经营者、涉及到我们的消费者、涉及到管理者，这些矛盾关系的处理，我们要做一个负责任的商业地产的开发商，如何处理这几种关系，这是我提出的第一个问题。

第二个问题，是前天我和深圳的朋友谈到潘总有一个举措，这个举措听起来比较小，朋友专程到你的出生地，看到对母校投资，你请雕塑家设计，你能不能把你的想法给大家做一个介绍？

潘易兄弟笑谈地产

潘总：从去年下半年开始，我们发现我们做住宅优势越来越小。我们在十年前，在北京做现代城的时候，我们做落地式玻璃，精装修，德国的暖气，在北京的房子里面是第一例，没有人这样做，很多规范通过不了。我们觉得北京经营开发组，城建建的房子，我们自己觉得差距非常大，我们比他们的好很多，可是经过十年的时间，我们看到的情况就是全中国靠市场化力量的推动，一大批房产公司做的房子是越来越好。我们看今天建的房子和五年前建的房子比，五年和十年房子比，我们看到这个行业快速进步，我非常佩服南方的发展商，他们的敬业精神、做工的精细，比北方人做房子精致的多，比北京的开发商精致的多。

在过去十多年的时间，中国人基本把写字楼商业都认为是楼堂馆所，市场发展到今天，已经不是楼堂馆所，一个在城里面生活的人，要工作的地方是写字楼里面，不像北京、上海到工厂上班，工厂都转移到乡镇企业，所以在北京这个城市写字楼和商铺都是非常缺，但是每一个数字都说过剩了，我看完全不是这样的情况。

另外从赚钱的角度上来看，我们现代城有10％的商业面积，给我们带来20％的营业额，带来总额税后的30％的利润，我们房产发展商自己赚钱，比我们赚钱更多是我们业主，大概在七八年前购买的房子现在价格翻了一番，成本早就收回来了。这样的情况下出现一个现象，市场上的价格和你的利润水平给你个信号，市场缺这些，我们下半年宣布，以后的所有的住宅项目不做了，我们这方面的优势不是很大，楼堂馆所在北京非常缺。市场上缺什么就去做什么，决不能随波逐流，别人做什么，我们就跟着做什么，这实际上不是一个好的商人，也不是一个有远见的商业。

关于第二个问题，我不是请雕塑家，是一个设计师，请他给我们母校做一个围墙。原来是一个土围墙，校长请我出一点钱把这个围墙修理一下，我就请委内瑞拉的设计师设计。委内瑞拉在南美，喜欢用艳丽的红颜色，围墙比房子高50％，围墙非常高，围墙不是直的，为了让围墙有功能性，我们学生上学的时候骑自行车，能不能把自行车过围墙，他看到中国的学生早上都做广播体操，所以围墙做一段一段的。这就看上去很像一个雕塑，所以别人认为是雕塑家创造的雕塑作品，实际是一个围墙。最后我们教育局局长觉得红颜色不好看，后来改成灰颜色，冲击力不是很强，但这可能黄土高坡上第一个现代化的建筑。

马总：北京的房价从宏观调控以后，上半年上涨幅度比较大，房价超过上海，对这个问题你怎么看，你觉得这是好事还是坏事。第二，我们想济南的朋友都从网上看到你和任志强关于富人区的争论，你怎样看？

潘总：北京市公布第一季度上涨17.2％，统计部门公布不是这个数字，所以他们两家先在报纸上各说各的道理，说这是违背统计法，只有统计部门发布的数字才是真实数字。现在北京市的房价从前年的年底网上交易，只有你在网上交易完，才算成交额，所以这个统计不是过去一个庞大的队伍统计调查出来的，而是任何一个人到网上可以查到任意一个楼盘的价格，是一个确切的数字。一定要到网上交易完成之后，才算成交额，所以这个统计不是过去一个庞大的队伍统计调查出来的，而是任何一个人到网上可以查到任意一个楼盘的价格，是一个确切的数字。一定要到网上交易完成之后，才算成交。我是网上VIP会员，我在网上看到这个数字和北京市公布的数字相融合，上涨17.2％，国家统计局则提出有一套系统是抽样调查出来的数字。我认为北京市的数字更说明问题，一个季度上涨17点几这是一个幅度非常大，非常可怕的数字。这个可怕不是第一季度涨了17点几，我们心中最没有底，是第二季度、第三季度涨幅，政府能不能控制。

在现在的市场上，需求量很旺盛。过去中国的居民存款存上1万亿需要十年，现在需要的时间比原来短了。全中国的房地产销售额一年是1万2000亿，现在中国居民存款达到16万个亿，全部购买房子可以把当年的房子购买16遍加上70％的按揭贷款可以买60遍，所以这个价格可以平衡，所以我认为大品牌的开发商私下很担心这个问题。我碰到万科的董事长，他说深圳的房价上涨疯了，这个有问题，我们要琢磨琢磨。包括任志强这样极端的人物，看到这个情况给我打电话说，危险了，危险不是第一季度上涨，而是未来的房子的供应量可能上不去，我们在一两年前提醒政府，土地的供应和房子的需求相平衡，政府供应一些土地，从总量上看基本平衡，但在区域分布上来说，北京2004年公开供应的土地，四环之内只占7.8％，而北京的城市四环里面是一个成熟的区域，所以从区域上来说，可能会出现一些不平衡，这些都是我们大家要面对的事情。就是如何把房价调得比较稳当一点。

富人和穷人的分区论，我谈的穷人区和富人区是一个经济发展问题。我专门写了一些文章，主要从城市规划，城市怎样规划更有效率，唯一一点在中国经济高速发展的过程中，我觉得每一个人都要有同情心、怜悯心，不要把富人、穷人这个词挂在嘴边上。当别人处在弱势的时候，更多要同情，怜悯，所有的问题都不能割裂开来考虑。我们把社会问题、道德问题、经济问题放在一起考虑。如果割裂开来考虑，得到的答案一定是片面的。

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