直播回顾：与潘石屹、易小迪一起探讨济南地产

胡磊：谢谢潘总，有请易总。

易小迪

易总：我们在烟台开发一个项目阳光100城市广场，很多媒体不关心我们在项目上做多大努力，就关心我们两个人合伙做什么事情。我们两个这次合作首先是双方的互补。大家知道潘总对城市高端项目的能力和潜力认识足，我跟他接触比较多，我在这方面有欠缺，因为我有不足的地方和他合作，这是资本的合作，更重要是专业互补。潘总在北京CBD的销售迄今为止占到50％的销售，尤其他的客户对他的评价和美誉度，远远超过了很多的发展商，这有内在成功的原因，这需要我来学习和取经的地方。我想最根本是更多的把产品做好，在山东推出我们成熟的产品。

关于合作我们有一条，我们有业务的差别，观点上的差别，我们最重要一条是在公司的理念和价值观上没有差别，比如诚实对待客户的精神，包括我们认真的产品负责的精神，我们一直做宣传推广，我们都是高度一致化，所以有这么多的合作，我想一个紧密的合作绝不是资本纽带，我这么多年和很多人合作，资本纽带很脆弱，有利可图在一起，无利可图就散开，只有利益，没有朋友，在企业的价值观上站在对企业负责任达到一致，这样的合作不是站在有利可图上，在困难的时候也有长期合作的基础。

胡磊：潘总、易总都认为山东房地产大有做头，请易总谈谈，山东济南的房地产现在是什么阶段，是不是有泡沫的成分，它的发展趋势是什么？

易总：我对山东房地产不如马总、吴总熟悉。我是2001年到济南来，在外地做的比较多，从宏观形式上看，一开始，中国的房地产热点是珠三角，在上个世纪已经走向比较成熟的阶段。第二个成熟阶段是90年代末的长三角出现了热潮，有急剧的发展。那些年我去这些城市，一年去好几次。那个时候我们认为地价大大超越当地人购买力的正常水平，但是房价一路上升。那个时候我们没有去长三角，我们考虑房价已经超出了消费者应有的承受能力，所以宏观调控以后，很多公司在那里买地，就是阳光100没有买地。有人问我为什么没有买地？我说，自己钱不多，胆子小，所以没有在那里买地。在那里有一家大的公司在长三角的投资资产，结果导致他的财务非常困难。

大家普遍看好是长三角、渤海湾，这与经济发展的趋势相一致。在工业化城市化之后，必然会带来房产的高潮。2002年的时候我们去天津，当时没有人相信天津房地产会起来，但是在宏观推理来说，渤海湾肯定要发展起来，天津2003年进入高潮，2004年房地产高速发展。现在大家为渤海湾这些城市普遍看好是肯定的，这些城市房地产发展有没有泡沫。泡沫到什么程度？会有多少时间？根据我们对这个区的研究，我们有一个观点，每个城市它在发展的过程中，有三到五年是高速发展时候，我们有一个时钟理论，把一个城市发展比作24小时，周而复始，有一个上升的阶段，有一个快速发展的阶段。我们认为从天津开始打响高速发展的步伐，没有出现泡沫的成分。从山东来看，经济发展的速度和房地产发展明显滞后，第一个滞后是发展的总量不够，现在房地产发展的总量还处于总的需求来说，有相当时间供不应求，这是山东的基本现状。

第二，房子的消费类型比较单调，很多烟台做大型建筑综合体，烟台的GDP超过2000亿，工业外向型比较发达，我们希望能够推动这个城市产品的多样化，产品多样化客户更多选择。

第三，是开发性，房地产本身的开发性和竞争性不够，山东作为经济大省，它的房地产品牌和烟台不同。在房地产里面阳光100算是小品牌。我们一直有一个观点，一个城市的房地产越开发，竞争越激烈，受益者永远是消费者。所以我们希望能够带来竞争的机制。我们也看到外来的房地产越来越注意山东的房地产，山东引进外资的力度加大。山东很多城市并不是缺钱，外面带来很多经验和竞争机制，不是因为缺钱就引入房地产进来，这是低水平的引进，引进来的是市场竞争机制。我们很看好山东房地产，在短期内是没有泡沫的。我们希望媒体对房地产的引导。对于我们想长期在一个地方发展项目，我们在济南已经第四年，并不希望房地产大起大落，受害者除了消费者还有长期发展的公司，有利于投机者，搅乱这个市场。我们希望山东房地产能够吸收其他的教训，有一个健康的发展趋势。

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