长三角楼市“变暖” 宏观调控遭遇“多向突围”

时下，国内大部分城市房价上扬势头依旧不减，而作为调控重点的长三角地区，楼市也现出某种“转暖”迹象。实施房地产宏观调控政策虽然行将届满1年，但一个无法回避的事实是，调控遭遇了一些地方政府、银行和房地产商的“多向突围”。这种现象令一些专家十分担忧。

政府、银行出招“松绑” 房价调控将“失灵”？

以国办转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》为标志，去年5月后开始，国家实施遏制投机、抑制投资、收紧地根、把好银根的宏观调控政策。调控之初，长三角楼市很快就出现了缩量观望行情，部分地区楼价小幅下跌。

2005年年末，长三角地区开始出现“楼市调控伤及自住需求”“楼市下调将危及地方(宏观)经济”等声音，此后，一系列针对楼市的动作陆续出台。由于个人房贷业务持续萎缩，沪、苏、浙三地的银行开始明里暗里“松绑”个人房贷、提高贷款成数、优惠贷款利率。一手房个人贷款突破7成封顶，升至8成；对第二套购房者也给予优惠利率；大幅提高公积金贷款比例；推出“双周供”“宽限期还款”等房贷新品……银行希望以此止住个人房贷业务的下滑趋势。

而在政府托市方面，最为典型的例子是杭州市的“购房进户口”。今年3月，杭州市房管局、公安局出台《外地人在杭购房入户试点办法》，表明在钱江新城、经济开发区、滨江区购房达到一定价值和时限，可申请办理1户杭州户籍。该办法还开宗明义地提出：此举是“为进一步吸引外地人来杭购房置业，推动房地产市场交易，促进房地产市场健康发展”。“政府、银行在目前的房市中是最为尴尬的角色。”业内人士称，由于房地产业对经济的巨大拉动作用，地方政府在担心房价过高可能危及社会稳定的同时，也不愿看到房市萎靡；而银行则既要担心房产泡沫的破灭又要设法规避坏账风险、遏止房贷份额的大幅回落。上海房地产独立评论人士顾海波指出，部分地方政府、银行的某些行为，阻滞了房市调控的效果。

地产商低调“突围” 借高利贷与跨区拿地

在地方政府、银行出招的同时，房地产商也在设法破解调控“困局”。由于宏观调控，目前长三角一些房地产商的资金链已经出现紧张甚至近乎断裂的局面。江苏一位不愿透露姓名的地产老板告诉记者，目前行内规避风险的主要手段是延长房产开发周期，推迟竣工、暂缓新项目上马。由于资金无法及时回笼，一些房地产公司已经开始借高利贷。

今年2月，东方通信、工行杭州高新支行、杭州三和置业有限公司签订委托贷款借款合同，东方通信委托工行杭州高新支行将7000万元自有资金以14%的年利率贷款给杭州三和置业有限公司——浙江最大开发商之一的坤和建设集团的子公司，期限1年。由于目前银行的贷款一年期利率仅为5.58%左右，这笔委托贷款的利率明显偏高。

业内人士透露，杭州三和置业有限公司14%的贷款利率其实并不算高，当前民间地产借贷的利率不少已经超过20%。据称，目前长三角一些多业经营的房地产老板已经开始以其他产业的名义贷款救房地产之急，有的万般无奈之下还选择了“股权抵押”等贷款方式。跨区域开发则是房地产商应对宏观调控的另一重要手段。翻开地产类上市公司年报，跨区域布局、跨区域土地储备已经成为2005年后各公司重要战略步骤。年报显示，万科、深振业、金地集团、富力地产、招商局等都加强了在二三线城市的布局。

业内人士称，由于房地产市场发育的不平衡性以及各地政府对调控所持态度存在微妙差异，跨区域布局对房地产商获取土地、规避发展风险有重要作用。

扎堆拿地与自住需求跌落 专家忧心房地产走势

“宏观调控会淘汰一批实力不强的企业，由此将引致房地产格局的重大变化。但房地产商实际上非常看好房市发展前景，他们认为只要撑得过去就是赢家。”申银万国证券研究所高级分析师陈昱新对记者说。与此同时，消费者也仍旧对房市抱有较强投资期望。记者在上海、杭州、广东等地曾经采访过几十名消费者，他们均表示看好房市远景。有专家指出：目前长三角等地的观望实际上是一种长期看好的表现。

“这两种看好叠加的结果会对房地产投资产生重要影响。目前很多房地产商都在拼命拿地，这可能会继续导致房地产‘泡沫’的增加。”陈昱新警告说。记者了解到，房产商除在武汉、长沙、重庆等二线城市加大拿地力度的同时，其触角也已伸向一些三线甚至连三线都够不上的城市。有证据表明，目前在广东增城、佛冈等地房地产商扎堆拿地的现象非常突出。

目前，已经有不少专家开始对未来房地产开发能力的释放表示担忧。“前几年房市火爆已经令潜在的自住购房能力得到提前释放，1998年至2005年，全国房屋销售面积年均增长25%。这意味着在未来很长一段时间内，自住需求很难继续高涨。”陈昱新说。

顾海波则希望有关方面继续加强调控。他说，在房地产新政实施的2005年，全国固定资产投资和房价仍然全线飘红，珠三角和北京等地的房地产投资和房价涨幅仍然过快。在这种情况下，有关舆论应该督促地方政府、银行摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为，进一步加强宏观调控，严把土地、信贷两个闸门。

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