直播回顾：中国（山东）房地产企业发展论坛(三)

我们国内60年代的房子大家也都是知道，楼间搞一些绿化，然后80年代、90年代北京人越来越不一样，都是正南正北的，现在一些单层、联体别墅都出来了，中心花园、组团花园、中心绿地都多了，这样一来的话，园林就不仅是树的问题了。它要像园子一样，要满足居民的需要，这就开始复杂了。除了这个以外呢，底层花园，像深圳的东方花园，底层没有房子就是一个花园，阳台花园、平台、垂直绿化等等，像北京新城区的宾馆的绿化都做得很好。最后办公大楼最后一层就是一个城间花园，非常好。英国人还出了一本书，就叫《每一片屋子都像一个园子》，就是一开始就要养花的话，是能启发他的思维。这个还要和性格相联系，性格外向的就要暖色调的，性格外向的就是冷色调的，当然卧室里面不能要太香的花，否则有害睡眠。所以这个呢，我们国家很多地方房地产方面已经开始了。

以我们北京为例，刚才是说，在90年代初的时候，我是北京富城花园别墅的顾问，当了他们5、6年，后来就不去了。他们请了三个，园林是找我，建筑方面是清华大学的一个教授，还有一个设计方面的。他们老总一有什么问题就找我们，经常说你这个点子又省了我们几十万这样的。他们的房子装修，80％你们房地产商人要把它做成一个花园式的。过了多少年就变了，只有5％搞开发的，95％都是你要盖房子的。过了几年以后又变向了，因为我经常带着研究生搞设计，节省我们科研经费嘛。开发商在搞一些观光园，甚至有一次在无锡他们在搞植物园，开发商搞植物园。那次叫我们设计方案，我们就过去了，但是后来呢，我们方案报上去了。后来那个老总给我们说，你们完全不听植物园园长、所长的意见，我们还是要赚钱的。我说我早就知道你打这个旗号，你是要做房地产的。但是我说你要求要低密度，600亩地的植物园，你3亩地里面也就一栋别墅。因为他打着植物园的旗号土地是非常便宜的。

现在越来越往郊区发展，这是一个趋向。现在我想给大家讲讲的就是，如果你们这个项目拿下来以后，要搞方案，搞环境设计的时候，怎么来看它到底做得好与不好？

第一个你这个园子首先要有一个命题吧，命题一定要命得让买主愿意来。那天凤凰卫视里面讲了，在香港一般都愿意做“皇帝”呀这个那个的，跟我们大陆不一样，说大陆炒概念炒得特别厉害。但是有些人做得就不一样了，比如说北京有一个项目叫做“慧谷根源”，设计图做完了，叫我去评了，做设计的一个是清华毕业的，一个是美国的DSA设计公司做的。“慧谷根源”已经有了，我说你们这个设计图里面怎么体现出来呀？那个设计的博士，他本身程度就比较高。我说你这个“慧谷”是不是就是怀念美国的硅谷，“根源”是中国人的老根呢？你这个主要是针对中国白领，价格是很高的。他说对。我说如果要是我的话，中国的老“根”代表是什么？应该是黄河。黄河水系是泛滥的，根源在哪里呢？在青藏高原，大河都是小溪流，小水塘，慢慢才汇集到大江、大河下来的。然后是慢慢冲刷，我们叫做扇形下来的，慢慢的泥沙下来、石头下来，这是自然的地形。我把水系挖出来之后形成地形，然后这个骨架架起来之后这个设计就成功了一半了。我模仿水系把一些石头放在那里，如果你非要点题就写上“根源”，如果你不要点题很多人一看就知道了。如果我知道的话，刚开始那个溪流下来我就搞成绿地了，水塘下来的时候我就水面深深浅浅、宽宽窄窄，整个构架都在我心里了。第二个叫做“生态廊”，我说你知道什么叫“生态”吗？同济大学搞一个“生态大学”，我去了就问他们的校长说你们知道什么是“生态”吗？他们都不说话。我说“生态”就是一个人文的环境，一个居住的环境。生态在什么地方呢？就是关键要怎么提高单位绿化的绿量。第一个效能，我们叫做生态效应，是改善环境的功能，改善环境有什么功能呢？灰尘少了、污染少了、温度下降了、空气湿度增加了、空气好了、噪声小了。这个由什么来完成呢？由叶子。就是你每平方米有多少叶子，它们来完成。我们做过实验，题目就是《北京市生态效益的研究》，我一个博士生是专门研究这里面的生态效应的。如果同一平方米的草，它改善环境的功能只是一平方米种树的7—20分之一，极少。如果我上面种树，下面种带缨的树，这就叫提高单位面积的绿量，这是科学的。光搞草皮，是吃大亏的，真吃大亏的。

第一个我们草种，还不是我们自己的，夏天的高温我们要持续很长时间。我们到英国去、到欧洲去，夏天的时候只有22、23度。我们自己的草种他们自己不用，而用其他的草种。我们很多的官员一到欧洲看，他们的草种很好呀，就也去引种他们的。但是请回来以后就等于请回了一个“林黛玉”，为什么呢？它怕热呀。一热就得病了，病了以后就得打药，一打药就污染土地了。像有的地方，一开始雪松死了，到后来灌木也死了，为什么呢？我说你们挖开土壤看看，挖开一看，下面都是潮呼呼的，树都淹死了。所以一开始不选择好的话，你树好了，后面的维护工作就麻烦了。那个“林黛玉”，整天照顾它们，就等于减少了你活动的面积，因为我们的草坪是不能踩的。但是人家欧洲的草坪都是踩的，在中国最早开始是大连薄熙来做的，那时候大连的园林局可吃苦了，一天要七八十万。但是怎么办呢？就把观赏草坪变成了地被植物。变成了这种不大用浇水、不怕踩的植物，并且很好看。另外把乔木、灌木种在上面，不用费劲护理，而且景观很好了。像北京的颐和园，都种上了英国人的景观树，几百年的树都淹死了。当时北京大学几十名教授联名上书。也有媒体找到我，我说你就找刘棋，让他找园林局的局长，这是他的作品。

所以我楼盘到底叫什么名字？他在设计里面能不能体现出来？这就是我们的文化性，如果没有文化性，它的寿命都不是很长的。第二个一定要符合建筑物的规定，比如说里面的绿化率一定要达到30％。建设部里面规定了水面算绿地，但是国家规定里面水面不能算绿地，你都要符合这个规定。所以这些标准，你们都要看好，是不是符合，免得将来检查的时候也出问题。 最重要的是第三点，就是我设计出来的对我们这个社区里面防风效果怎么样？像北京，风很大，北面是花岗岩、北面是石灰岩，如果水流到南面去就渗不下去，就冒出来了。像济南，是个泉城，环境很好，如果让我来讲，我首先要考虑到，济南市的大环境绿化。济南市的大环境绿化当时也是我代评的，大概在10年以前。当时我就感到非常的兴奋，因为他们要沿黄河建十条林带，还要把工业区、居住区分隔还来。如果要在济南搞房产，你这个项目在哪儿？怎么配合济南的绿化规划来搞。这点很重要，就是在它的框架之下，这很重要，是不是？但是现在这个大环境绿化没有搞起来，因为资金不够。如果搞绿化，每平方米要花掉三万五十块钱，这样算下来要花九十多个亿。绿化还是很费钱的，是不是？所以一般的话，像济南也好、北京也好，你这个楼盘的西北面，应该有一些微地形，然后你冬天的西北风第一个防护带就有了。搞园林的都知道，林带有透风林带，周围都是乔木，风过来上面挡一部分，树干部分就可以透过来了。还有就是半透风的，树冠可以挡一部分；还有不透风的。一般讲是树高的20倍，一般讲我这个微地形是树高20米高的话，我这个安全距离就可以达到400米。你南北高层有多少？你是不是还要搞一个林带，这就是防护林带第一个很重要的。

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