直播回顾：中国（山东）房地产企业发展论坛(三)

第三个就是消费观念不成熟。大部分的地区消费观念还没有形成，现在租房的增长比率远远跟不上房价的增长比例，也就是说买房子不如租房子。以前住房10—15年就可以收回本金，商业地产5—7年就可以回收了，但是现在不行了。还有一个问题就是“居者有其屋”，远远不是每个人都有房子，但是不一定买房子，也可以租房子。也就是说真正解决居民的住房问题，还要靠二手房市场，大力发展租赁市场。   现在我们国家住房拥有率远远高于其他国家，甚至比一些发达国家还高，这种现象是不行的。现在市场上出现了“非常6＋1”的现象，就是6个人钱合起来给两个人买一套房子，而且是大房子。双方的父母，甚至把养老的钱都拿出来，加上年轻人的钱买一套大房子，这是不合适的。举个例子，刚结婚的人你给他一套别墅，你可能就睡不着觉了，他的财力也养不起，甚至他连擦玻璃都擦不过来。它这是相配套的，和自己的地位、经济能力是相配套的。现在大家都在攀比，刚结婚就想拥有自己的一套住房，这种理念是错误的。住房消费年，消费不一定是买房子，可以租房子嘛，现在租赁价格远远比买房子合适。

第四个市场上存在的问题就是诚信度不高。现在大家看了房展会，大家可以搞一个实验，房展会打出的广告，真正交房的时候实现的有多少？现在的楼书、销售合同、规划的非常好，真正交房的时候有很大的差距。从银行来说，由于开发商不守合同或者说规划和当时的销售有很大的差距，这是很多的。

第五是房地产的投诉成了社会的热点，投诉率比较高，成了“3.15”投诉的重点了。从2006年房地产信贷的金融政策来看呢，政策将会具有一定的延续性，我认为不会出现太大的变化。今年的房地产金融政策不会出现较大的问题。房地产信贷资金总体来说比较宽松，但是房地产贷款增长速度将会出现向缓后扬的趋势。也就是说大家都充分认识到了房地产金融的好处，可能会逐步加大投入。但是房地产规模如果得不到控制，或者说楼盘继续积压，或者交易继续萎靡，或者房价继续上涨过快的情况下，也可能出现微调的现象。如果房地产积压率比较高，房产价格又始终涨幅过快，可能又要出现这种调控的现象。

大家平常关心的一个问题，我怎么样来取得银行的贷款呢？也就是说房地产金融的发展方向，已经从房地产的信贷到了房地产的融资。已经不是简单的银行融资这一种渠道，也有其他的融资渠道。房地产贷款主要是看企业能不能把这个房子卖出去，站在银行的角度来说呢，银行主要考察开发公司以下几个方面，也就是主要掌握开发企业几个关键方面的资料。

一个是土地的位置、用途和手续，再就是规划要求条件，再就是公司的治理结构，还有资本的实力和融资能力，还有公司的操盘水平、业绩、产品定位和市场定位，公司和法人代表的诚信，公司的骨架和有效的抵押，银行主要考察开发公司这九个方面的内容。

第六个方面呢，我给大家介绍一下，现在房地产开发，都想着规模的扩张，想尽快的做强做大，但是规模的扩张要有相应的财务资源相配置。也就是说一个合格的房地产开发企业，应该具备三个方面的素质和能力。一个是要懂得财务会计，也就是说大家会算帐。第二个是什么呢？要懂得法律、合同、法律法规。要把住两头，一个是把住出钱的关、一个要要把住销售关，出钱的关。第三要具备公关能力，能和公众和媒体进行充分的沟通，形成自己的品牌。

现在大家都想尽快的进行规模的扩张，但是规模扩张都遇到一个问题，就是没有相应资本和财务资源的支撑，另外有些企业还缺乏良好的治理结构，不能保持公司的稳定发展。另一方面，许多企业没有一个长期的融资战略，光想着银行贷款，银行贷款是有条件的，银行贷款是有规则的，大家都想着从银行来取得资金。06年这种融资，开始以股份融资为主的这种渠道开始逐渐拓宽，也就是说实现多元化的融资渠道，包括债权、股权等等这种多元化的融资渠道。整合公司治理结构、提升公司的信誉程度，才能实现这种多元化的融资渠道。

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