直播回顾：中国（山东）房地产企业发展论坛(三)

商业地产会有一定程度的发展。现在商业地产大部分做得都不好，商业地产必须把房地产开发和物业管理结合起来，现在大部分都用做住宅产品的方法做商业地产，都看这种临时的效应，而不顾今后商业的运作和升值。好多开发公司都是把房子一卖了之，不管以后的情况。山东有几个大市场，情况非常不好，卖完房子以后商业就没有做起来。

企业整合进程加快，优质企业将会受到商业银行的支持。今年来说，各家商业银行都会支持那些大的房产企业，操作比较规范的房产企业，中小房地产开发企业呢，由于门槛提高将会逐步推出市场。也就是说房地产开发企业呢，从银行贷款来说，首先银行考察的第一个，首要的问题就是看看你这个房子能不能卖出去？搞房地产信贷的，首先就是看房地产开发企业的楼盘能不能卖出去，这是房地产信贷的根本标准。

再一个就是在房地产发展当中，一定要遵循房地产发展的根本规律。在房地产市场上，对房地产价格呢商品房价格上涨引起房地产开发投资增长，房地产开发投资增长会导致商品房价格下降，商品房价格下降造成房地产开发投资减少，房地产开发投资减少，商品房价格又会重新上涨，这种经济规律是完全符合当前的市场规律的。换句话说，商品房价格的上涨就引起了房地产投资的上升，下一步呢房地产投资的上涨必然会引起房地产价格的下降，这是必然的趋势。从2002年开始房地产泡沫就开始讨论，2003年房地产增长达到了一个新的高度。大家知道，从2004年初进行了新的一轮宏观调控，从2004年初开始，出台的政策都是房地产调控的政策，基本上支持发展的政策很少。也就是说房地产业进入了一个调整期，这个调整期呢，由于房地产对国民经济的拉动作用太大。国家为了减少这种波动幅度，国家加长了这种延滞时间。在这种情况下，房地产企业如何调整自己的开发项目，要根据国家的宏观调控和当地的居民收入情况来把握好自己的地产项目，也就是说把握好自己的市场定位是非常重要的。在这个期间是一个调整期，需要三到四年的时间。

目前来说，全省的房地产企业存在这么几个共性的问题。一个是产品定位欠缺，现在大家都想着建高档化，拿到土地就想建高档化。但是这种高收入人群主要的资产不在地产上，而在金融资产上。但是真正的高收入人群买一套两套住房就够了，他主要的资产在金融资产上。第二个问题就是分不清总量需求和现实需求。现在房地产业，好多的开发公司都认为这种住房消费、刚性支撑，就是这种住房远远满足不了总需求。但是每年的住房消费量是有限的。也就是说个城市住房消费量，但是这种配套设施，这种可支配收入的增长，这种消费能力有好多是达不到的。但是这种开发公司认为有总的需求量肯定能卖出房子去。但是你这个产品不符合需求，你这个楼盘还是卖不出去。我最近看了几个楼盘，确实是非常痛心的。有几个外地企业，辛辛苦苦的在别的行业赚了几个钱，到了下面的县里搞房地产，然后楼盘卖不出去，一看就是外行，这是非常痛心的。

特别推荐

• 更多>>