直播回顾：中国（山东）房地产企业发展论坛(三)

另外就是说，在个人的贷款产品上，在还款方式上，在住房保险上、在理财方面，可能要推出新的举措，来促进房地产业的发展。

第三个趋势就是房地产市场竞争加剧，利润逐步降低。山东这几年房地产市场非常火，各地、外地来济南搞房地产开发的非常多，但是山东到外地搞房地产的非常少。随着土地的“招、拍、挂”和操作流程的越来越透明，和房地产业近几年来利润过高带来的人员过多投入，房地产这几年的供应量非常大，再加上国家的宏观调控，形成了持币待购的情况。在这种情况下，开发公司怎么来提高市场的适应度，来提高自己的市场份额，来减少市场的波动对自己的影响。也就是说现在开发公司利润将会越来越低。

第四个房地产宏观调控调控措施正在发挥作用，这种房地产开发投资增速在平稳回落，另外商品房的销售涨幅也在平稳的回落。再一个就是商品房的空置面积，在最近的公布数据来看，空置面积在加大。一个是空置面积在加大，一个是贷款的不良率在增加。这说明什么问题呢？一个是市场的这种钢性需求不足，造成了开发公司一方面房屋积压，一方面贷款逾期，周转率变长。

再一个贷款模式在变化，随着城市化进程的加快，这种城市的裂变和升级，还有供楼的改善会发生新的变化。大家知道，全省各地新的班子上台之后，都在做新的规划和发展。都在大兴土木的搞新乡村建设、新农村建设，房地产就会发生根本的变化。也就是说房地产会变成真正的房地产，商业地产来了，什么休闲地产、体育地产、工业地产这些东西都会在山东出现，这些带来了新的商机和巨大的发展空间。

第二个方面给大家谈一下山东的房地产形势。从我们的观点来看呢，山东的房地产形势基本上是回落不低迷，价涨无泡沫。这种开发能力在增强，全省的房地产开发能力在增强，随着“三外”——外资、外企、外地的企业进入山东，开发能力在增加。再一个就是房屋租赁的增长和销售价格的增长出现了“剪刀差”，就是房屋租赁价格的增长速度远远跟不上房屋销售价格的增长速度。

山东省虽然是一个经济大省，但是目前山东省的房地产商品房价格还是偏低，还有非常大的上升空间。去年人均可支配收入增加了13.8％，用于住房的收入上升了27.2％，也就是说山东还有巨大的住房的钢性支撑。也就是说山东省的房地产，从目前来看，是非常健康发展的。山东的房地产，今后是大有作为的，和全国来比，正处在上升期。   2006年对山东省的房地产形势呢，也就是说房地产投资保持了一个正常的发展速度。

第二个调控租房供应结构将是调控的重点，住宅供应将是市场发展的重点。从今年的发展趋势来看呢，要加大供应结构，加大这种中低档住宅的供应量来降低房地产的价格。大家明确一个问题，就是平均价格的下降和现有楼盘的下降不是一回事。比如说今年，山东省的平均价格肯定要下降，为什么呢？政府推出一些低档房，全省的均价肯定要下降。加上济南市去年这种集体用地的这种合规化，就是旧村改造项目，这部分量要放出来的话，肯定要造成均价下降。但是和现有楼盘价格的下降是两个概念，大家不要认为平均价格一降，房价就下降了，这和供应结构是有关联的。

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