直播回顾：中国（山东）房地产发展高峰论坛

主持人：感谢杨厅长热情洋溢的致词，下面我们隆重请出中国人民共和国原建设部副部长宋春华先生为我们演讲。他演讲的题目是《稳定政策，坚持创新》，把人民群众的住房问题解决的更好。
   
宋春华：各位，我今天做一个发言，怎么样把群众的住房问题解决得更好，我觉得这是政府需要研究和解决的重要工作，也是我们住宅与房地产业所肩负的重要任务，学习十一五规划纲要和今年的政府工作报告，我认为我们的房地产市场调控和住宅建设，在今年和今后一段时期，这个着力点应该放在稳定政策，坚持创新上。我们这种调控的预期就是要实现住房市场的稳步运行，住房公平的逐步实现，住房质量的快速提高。稳步运行、逐步实现、快速提高。所以下面我就围绕这样一个目标，今天讲三个问题。

第一个，就是完善调控。稳步运行。

根据中央稳定政策这样一个原则，为了保持房地产业的持续健康发展，防止大起大落，对房地产必须事实适时、适地的进行调控，所谓适时就是要把握住实际，特别是我觉得调控应该有前瞻性，你不能等的问题成了堆，造成了损失了去搞事后调控，所以适时很重要，适度就是要把握好力度，要区别性质和影响，应该是轻重有别，松紧有度，适地就是要针对房地产是不动产按它的区域差异比较大，这样一个特征，把握好症结到底在哪里，尤其是我们，区别对待分别指导，不搞一刀切。调控很重要就是要把握好方向，这种方向我想还是在四个大的方面，就是要针对市场运行中的一些问题，进行调控，首先这是一个规模问题，中央最关心，也是大家最关心的就是解决部分城市投资规模过大，和房价增长过快的问题，规模和价格。其次就是结构，结构就是要着力调整结构要严格控制高档房产的开发，重点发展普通住宅和经济适用房，报告和建立健全廉租房制度，整顿规范房地产市场的秩序，促进房地产市场健康发展。

那么在调控中间我个人认为，要特别关注这个“五高”的的问题，第一高就是高档房。

由于住房供应我们实现的是商品化和社会化的这样一个体制，要求市场应该满足多元化的消费需求，所以我觉得对高档房不能简单化地一律禁止。采用禁止的手段，这个也不合适，因为有一个多元化需求的问题。但是作为宏观调控的政策地必须有鲜明的取向，就是扬抑趋向。当然对高档房应该加以抑制和控制。我们讲重点发展普通住宅和经济适用房，所以对高档房应该控制。

政府完全有能力，因为你有手段去进行这样一个调控，为什么？你可以通过规划审批，土地供应，包括贷款投向，非调节等措施，实施有效的调控。控制高档的，扩大普通住宅。

第二，高价位。随着住房需求的增加，供需关系这个是绝对的，现在需求很旺盛，随着住房品质的增高，住房价值在增长，我们的质量在增加，价值本身应该提升。另外就是物价指数的上扬，也包括我们房地产资源的稀缺越来越明显，特别是土地。我觉得房价有增长这是正常的。我们的经济快速增长，房价增长这是正常的。但是我们现在我们有一些个别的城市和地区，商品房的价格，是在一个非正常的区间里面，高价位的运行，特别是投机性的住房，拉动房价，严重的影响了居民的消费，这种虚假的旺盛，是不可能健康的发展，必须综合法律等多种手段进行调控，防止形成泡沫房价。正常的可以理解，但是这种非正常就是泡沫房价，的就要进行调控。所以我现在说稳定房价，不是稳定那种背离价值的虚高的房价，必须进行校正。

另一方面我们作为稳定不是管死房价，而是让房价回归到一个合理的区间。这是我对这一方面的理解。但是反过来讲，不是房价不动了就是稳定，应该让房价回归到一个合理的期间，

第三个是高空置的问题。，我们的现在是结构性的控制，和下次性的控制，空置个别的城市地区是不是也存在盲目的开发，脱离市场扩大规模的问题，我们要做具体的分析。

现在有一个说法，就是说我们现在空置率并不高，没问题。特别是和国外的做对比，我们这个不高，我对这个问题是这么看的。

第一，对比国外的一些个案，我们发现在国外，现在在国外没有一个公认的统计率。

第二，我们不能简单的因为市场发育的阶段不同，消费观念，交易制度、税费制度不可和国外同日而语。

第三，我们的统计口径是不一样，就是增量房没有出售出租的列为空置。我们不是一个全口径的。国外有一个整个的是全口径，就是你存量的空置，我也作为空置率。也计算在里面。所以在这种情况下，特别是有一些投资性、投投机性的房地产。所以我觉得这一大块我们光看这个空置量的统计指标是没有照顾到自己的。所以我个人认为不能掉以轻心，因为目前我们的统计规定，积累下来，我们已经超过了一亿平方米大关。不能盲目投资。

空置量过高就有风险。

第四，高自由率。我们主张“人人享有适当的住房”并不是“人人拥有住房”。享有和拥有是两个概念，发达国家的房子自由率是在50％到70％，目前我们国家已经达到了80％。但是国外它租赁市场特别发达。而我们私房率比较高，租赁市场不发达，所以我觉得特别要注重大力发展租赁市场。尤其是现在这个市场情况下，特别要重视租赁市场。这次的政府工作报告里讲，要特别强调重视住房租赁政策。

那么关于租赁市场在观念方面，在市场的服务方面，以及制度保证和政策的支持方面，我们应该做出回应，促进这个租赁市场有一个大的发展。

第五个就是高风险性。当前对房地产市场的某些关键环节和敏感问题。在允许不允许炒楼花这个问题有了明确的意见之后，现在对要不要取消预售制度的问题，要不要公开开发成本和利润的问题，要要不提高购房贷款的首付标准的问题，要不要取消经济适用房的问题，以及涉及到房地产的税费开发成本等很多问题，仍然在进行着热烈的讨论。咱们是圈内认识，应该清楚。我觉得现在这种讨论，就是在不同的视角，从不同决策的厉害关系出发。这种向悖意见的后面，是隐藏着利益主张和规避风险的诉求。为什么会有不同意见？不同的利益主张，规避不同的风险。这种风险可能是政府的，可能是发展机构的，可能是消费者的。我个人认为，每一项制度的设立，每一项政策的设计，它都应该有明确的预期，就是我为什么建立这样一个政策？在解决矛盾的同时，可能会带来一些负面的影响，难以做到完美无缺。总是损益同在，所以我们应该权衡利弊，协调各方面的关系，寻找一个平衡点。那么这个平衡点就是要逼近一个目标，有利于经济、社会和房地产业的发展。要保护多数人的利益。要规避和降低可能出现的风险。我觉得应该是这样对待这些问题。里面涉及到许多的法律政策制度与实施，对它们的调整，觉得应该非常审慎的态度对待。

对于看得准的问题，要当机立断，并提高其约束力。比如说允许不允许炒楼花的问题。当年就是吃不准，到底是允许还是不允许。在这种情况下，法律做了一个模糊性的规定。房地产法就是关于预收的期房问题的。法律里面没有作出规定，既没禁止也没有允许。但是国务院在出台开发条例的时候，对这个问题也回避了。去年，国务院规定，做了不允许的规定。我觉得这样我们就可以吃得准了。目前在这样的情况下，炒楼花是利少弊多。所以国务院做出了禁止的规定，我觉得光是国务院的文件还不够，应该上升到行政法规，或者是应该在房地产法的条款里面应该明确。去提高它的约束力。对于一时看不准的，我觉得要做深入的调查研究，如果调整也应该以微调为好。我觉得如果贸然行事可能会带来一些风险。

另外就是在这个保证市场平稳运行的同时，我们还要逐步解决住房公平的问题。这个问题我今天就不多讲了。主要是廉租房的问题，我今天不多讲了，希望市场稳步运行，住房的公平逐步解决，逐步实现。我们住房的质量应该逐步的提高。

第二个问题，难题待解，知难不难，这是总理在记者招待会上讲的。

我觉得解决好群众的住房问题，不但要实现“居者有其屋”，而且还要做到“屋者优其质”，就是大家还得要住上好房子。那么要做到这一点，我们就应该快速的加快住宅产业现代化，住宅产业现代化我觉得两个方面，一方面是健全产业体系。

它是连接好上下相关产业，形成统一、协调的产业链条，我讲了五大体系，它技术保障体系，这是规范规定，它的建筑体系，它的的质量保证体系，它的产品体系。首先这个体系要建立，再一个就是坚持自主创新，用现代的科技成果，去武装去装备这个产业体系。这样的话我们这个住宅产业才更具有集约性，摆脱传统的粗放的生产方式。我们现在问题还是不少，我归纳一下，大概有这么五个方面。第一个住宅和房地产产业能力还大

现在全国的房地产大行业的法人单位12万9千个，这不得了啊，我们从业人员396万人，我们主营业的收入是1.47万亿元，利税总额1225.5，我们去年竣工的商品房5.26亿平方米，另外有报告说，在十五期间，房地产完成的税收是5190个亿，所以不能说我们不大，但是我们不强，我们不强主要体现在资源的投入，而不是依靠科技进步，特别是出现这种高低反坐的情况。比如说投入，消耗、污染，工业化的程度该低的，我们是高的。资源回收利用率我们都低。

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