直播回顾：中国（山东）房地产发展高峰论坛

第二个方面我们正在为国务院起草文件，要求从技术层面，解决一系列问题。所谓技术层面，这就涉及到我们全社会各部门、各有关行业的问题。比如说我们前面讲的城市粗放利用土地的问题，那么我们对城市规划，规划的编制的技术参数，规划的基本理论，理念要进行调整。要结合我国土地资源的国情，来调整这个理念，调整这个技术参数，我们目前现在城市的规划里面，表现最重要的一个方面，就是低密度，低容积率。这是不符合我们国情的。但是我们又要保证我们的生活质量，生态环境的问题。所以在密度的问题上，恐怕还不能搞高密度。我们如果采取高密度，要低密度高容积率，我们都向空中发展，多留一点平地，让大家感到也很舒服，这恐怕是我们要解决的问题。包括我们现在的房地产小区的设计，你们在规划的时候，是不是也考虑这个问题。那么我们同时我们对几十个行业的建设用地标准要进行调整，包括我刚才讲的公路、铁路其他工业，所有的这些设计，它的厂房设计，都有一定的标准，这些标准大多数都是采用原苏联的标准。它根本不考虑我们国家的用地的标准，我们开始也没感到到有什么问题，那时候我们人口没有那么多，用起来没有觉得有什么问题，但是现在不行了，再继续用它的这套标准，我们感到到有问题了。所以必须要修订相关的设计规范和用地标准。我们已经和很多行业的标准协定了。

当初我们04年出台的一个是《工业用地控制指标》所以在这一方面有很多方面要做，是涉及到我们整个社会各个部门，都有要做的事，只有把这些工作都做好，我们才能够为我们的发展，找出出路。大家都节约、集约用地。同时我们还要推广应用一些新的创新技术。刚才我们讲了，去年我们无锡会议上，那个节约用地的主题研讨班，还请了深圳那位董国梁先生，他对城市的发展研究了20多年，将近30年，他现在提出了一个完全崭新的城市发展模式，它这个模式的基本概念是什么呢？首先是节约土地，第二是解决交通道路堵车的问题，第三实现生态优化的问题，第四是节省投资，一举多得。他这种创新的城市发展城市，在我们国家南方的一个省会城市，按照他的理论搞了一块实验区，1.5平方公里，这个规划方案已经得到市政府的批准，他们也请了著名的城市规划专家。用他这种模式规划设置的1.5平方公里是什么样的模式呢？就是网格化，像围棋盘那样，分成若干个单元，这个单元都是把汽车所有的机动车都放在地面这一层，道路和停车场都在这一层。不再修地下停车库，那么地面停车库上面就是建设物，人的活动都在二层，所以行人和机动车彻底分离，所有交叉路口只是简单的跨线立交，没有现在这样复杂。取消红绿灯。那么为什么节省投资，就是高架桥不要修，地下车库不要修，修地面的和地下的投资可能少，同时实现绿化达到50％以上，比我们现在硬性规定的25％也好，30％也好，都好。所以这个模式非常好，所以我们希望房地产开发商们，能够在未来得建设方面，能够参考、学习这个技术，给我们今后发展带来很多得好处。

我们部最近准备推广在很多主要城市当中推广运用他这个技术，节约土地。刚才讲了这个1.5平方公里，经过规划，概算以后人均占地18平方米，容积率是3.0，绿化率是55％。这是主要的指标。实际上他这个就是低密度，高容积率。所以在这些方面，我们要很好地推广运用这些技术，通过这些手段，来提高我们土地的利用率，我们部准备，下一步准备把几个城市的新区建设组织起来，给他们介绍这个情况，让他们提高土地的利用率。比如说天津、上海都有这样的例子，济南有没有我不知道。

第三个方面，我们还要继续研究通过利益机制，来约束我们的粗放用地行为。讲利益机制，我去年曾经在一个论坛会议上讲，但是我们的记者断章取义，把我的讲的内容断章取义，网上炒得严重。就是第二套房要课重税。我个人认为应该尽快出台不动产税，这是世界上很多国家实行的税收制度，我们国家到现在没有实行。那么如果我们实行了这个税收制度，我们想前面讲过的，很多人想购买大量的很多套住宅，或者是购买别墅的，他势必会考虑我们的税收问题。我自己主张，除了我们自己居住的房，第二套房主张课重税，搞的人心惶惶。我们城市政府有很多的政绩。修宽马路，大广场，其实宽马路并不解决问题，北京宽马路很多，但是北京照样堵车。宽马路是需要一个合理的路网才能解决问题，结果我们其他城市都照搬他们，建宽马路，但是交通问题没有解决。也有很多大广场，我们的很多县、市建的广场比北京的天安门广场都大。如果我们城市占用的土地，都要向中央政府交费的话，城市政府势必要考虑这个问题。

大家可能说，我为什么要交费，我说这个从法理上讲也是可以。法律规定城市土地属于国家所有，国务院代表国家行使所有权利。我们城市政府这些土地实际上是一个使用者和一个管理者，使用者向所有者交点费是天经地义的。所以这个利益机制一旦建立起来，它就有一个约束机制，我们就有可能遏制城市，大量占用城市周边的农地，然后通过出让土地换取土地出让金。

20几年我们城市的发展，主要是通过占用周边农地，然后出让土地。通过这个卖地所得来发展城市。有了这些机制的建立，肯定会起到遏制作用，约束他们。同时我们推广运用新的技术，新的用地标准。将会有效地克服这种粗放利用的问题。我想在这个方面，需要我们全社会各部门共同努力，来研究解决好我们发展用地问题。发展是第一位，节约是我们必然要走的路。谢谢大家。
    主持人：感谢束司长的精采演讲，在座的都有这样的体会，资金是企业的重要资源，在目前我们的情况下，房地产如何能创新融资渠道。接下来讲就企业融资问题，如何创新融资渠道问题，让我们隆重请出中国社科院所长，中国金融学会副会长。有请李所长
   
李扬：各位下午好，这个刚刚主持人说，主要讲金融，我会把主要的精力放在金融上，但是现在因为一系列的政策正在研究当中，没有落实，我会讲这个问题，但是我先讲一个我们对中央房地产问题的一个研究，这个研究中有很多的政策需要给大家介绍一下。

房地产问题是一个非常突出的问题，最近几年已经是越来越突出了，现在几乎全国每年都有非常多的关于房地产的会要开。它之所以重要也是简单，一个是因为它与我们民生的有关，拥有适当的住宅是我们的权利，任何国家的政府哪怕资产阶级的政府，也要满足居民居住的权利，这是它的很重要的目标。第二它是一个大产业，它是经济发展的支柱。这个不用我多说，第三个，房地产业涉及到很多的政策问题，涉及到很多的关系问题。恰好有我们党中央国务院关注的一个问题，能否建筑和谐社会。

可以说我们现在有一些问题存在，房地产的处理不当，造成了社会发展不和谐，在世界各国都是这样的。但是我们作为研究者，我们就观察到一个现象，人人都关注政策，但是政策不统一。我们看到的都是似是而非的。

比如说房地产都在讲地，刚才也讲到了这个问题，那么中国面临的任务很多，有两个任务我认为是不可回避的，一个是工业化城市化，另一个是保护农民，重视农村。

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