直播回顾：国华东方美郡·城市运营与企业发展

第二个问题我想讲一下健康楼市的三个要素。大家都希望房地产市场持续健康的发展，你到各级政府去看，各地去看，哪个政府都不会说我们的楼市有问题。可能不少人认为，浙江的楼市、杭州的楼市已经出现了泡沫。可是去年他们省长开会的时候就明确的表示，我们浙江的楼市是健康的。但是健康问题怎么看？起码不是病态的。就是说大家对健康楼市的渴望，对健康楼市的要求。国务院的文件讲得很清楚，有三个基本，第一个是供求总量的基本平衡，第二是供求结构的基本合理，第三是供求房价的基本平稳。宏观调控以后，应该说中国的楼市朝着健康化的发展。有差异化的表现，过去房价上涨快的地方，出现了楼价的回落，比如上海，从去年的6月份开始一直到今年的前几个月，房价是下降的。尽管同去年的同一时段比价格仍是上涨的，杭州也是有小幅度下降的。2005年房价的上涨幅度只有2004年上涨幅度的一半，4.5％，2004年有8.5％。而有的地方，原来房价涨幅慢的，今年反而涨幅快了，为什么？这就说明房地产市场是一个区域性的市场。全国没有两个城市房价上涨是完全一样的，每一个城市只能代表当地。比如说我们济南市的楼市和青岛市的楼市就不一样，由什么来决定这个楼市呢？从市场经济来看，主要是供求关系，供求关系的规律决定了房价。也就是说当供应量大于需求量的时候，这个地方的楼市不可能上涨很快。当供不应求的时候，肯定会上涨，供不应求情况越严重，上涨的幅度越快。青岛的楼市上涨很快，除了青岛的地域关系以外，主要是青岛的需求量太大了。我们看到广州的楼市上涨幅度不大，就是因为广州的供应量太大了。当然这个需求量当中，有自住性需求，有投资性的需求。我们这个自住性需求里面也分两类，一个是当地的需求，一个是外地的需求。我们分为两大类，一类是当地需求的市场，比如我们的济南，比如我们的滨州、泰安这样的地方，是以当地需求为主的。第二类是外来需求占很大的比重，比如青岛，比如北京、比如上海、比如杭州，比如河南的郑州。郑州的购买力有一半来自郑州以外的，许多河南人都喜欢来买房置业。不像我们山东人，并不喜欢都到济南来买房，海边诱惑力可能更大一些。自住型需求为主的城市，供求关系容易把握，而需求以外地为主的市场呢，供求关系不容易把握，就像上海。赵本山有一个小品里面有台词说，“当今世界都疯狂，耗子当猫的新娘”。有人用这句话比喻上海的楼市，有抢房的。其中2004年当年，相当一部分抢房是海外的资金，就是海外的资金进入上海的市场。也就是说上海的楼市不仅是上海的楼市，而是全世界的楼市，浙江的楼市也不仅是浙江的楼市，也是全世界的楼市。在山东除了房价跳跃性比较大一些，其他方面都比较平稳，这是与需求有关系的。

实际上在市场当中，我觉得有三大要素决定市场是否健康。第一句话叫做“冷热在金融”。刚才实际上我已经分析到了，市场经济的国家，房地产市场的冷和热，关键是金融政策和金融环境和它联系在一起的。当资本市场的利益高的时候，房地产市场不可能热，当资本市场的回报率低的时候导致了房地产市场的热。这个资本市场的利率和国家经济有关系。所以当利率低的时候，也就是当一个国家经济不景气，需要通过利率刺激经济的时候，就需要通过利率提高来刺激经济。所以房地产市场和整个宏观经济有一个反作用力，这就是房地产市场的贡献。我们讲了，整个房地产市场过热和整个世界经济处在一个不景气的阶段，利率低有关系。我们看到了，整个资本市场，格林斯潘这个老头，利率提高提高再提高，目的就是刺激市场。其实这个情况，在中国已经出现了，第一个是“国八条”的出现，第二是调息。通过调整利率，老百姓买房利息提高到了0.52％。这是房地产市场和金融市场的关系。我们现在处在一种择优启动的阶段。择优启动的阶段当中，房地产调控也是很关键的。

我们先看看，当今的房地产金融对市场的影响如何？在加快房地产金融监管的时候，我们发现中国房地产金融处在比较滞后的阶段。相当于房地产来说，我们的金融是很滞后的。一方面加快房地产监管，一方面金融滞后，这出现了什么呢？使房地产开发商想尽办法去融资。过去是开发商只要拿到土地，银行就跟在后面，金融支持力度很大。我们的开发资金，23—24％来自于银行贷款。现在房地产金融资金降到了17—18％，这实际上是一件好事，强制我们去创新，通过各种办法去融资。从现在看来，我们房地产开发商的融资渠道拓宽了，想出了各种各样的办法。你和有钱的企业去合作也好，你发行债券也好，你找信托资金也好，这对开发商是一种锻炼。但是也出现了一些问题，比如有的房地产企业为了不使资金链断裂，不惜去借高利贷。我们期待着中国房地产金融破局，但是这个破局需要时间。现在我们中国的房地产金融存在两个问题，一个是错位，一个是梗阻。

什么是错位呢？一个是开发商没有地的时候，银行不借给钱，当开发商不需要钱的时候，银行跟着你要把钱借给你，这就是银行的错位。怎么办呢？有的就采取了夹层融资，就是在资金最困难的时候通过夹层融资解决问题，这是一种说法。这是我们开发商的办法，银行方面呢，因为中国不缺资金，中国的资金很充足。我们1997年的时候，我们存在了一百万块钱，有七十万块钱贷不出去，而到了2005年的时候，我们存了一百万块钱，有九十万块钱贷不出去。所以就有一种说叫有瑕疵的贷款，就是你四证不全的时候就去贷款。

第二个方面就是房地产金融的梗阻。中国的消费者存放资金的渠道就是银行，而中国的开发商融资的渠道主要也是银行，这就是梗阻，什么时候才能把银行的钱到开发商的手里呢，就是打破这个梗阻的渠道。国外很多情况是打通这个渠道的呢？你像瑞士，他们把资金就可以直接放到房地产里面。我们国家现在已经有试点了，在上海有一个房地产产业基金，一个在天津有一个房地产产业基金，如果这两个试点成功了，我们老百姓的钱就有了新的投资渠道。当然还有瑞士的概念，现在国外瑞士建立起来了。如果这种国内的瑞士渠道建立起来了，我们也可以通过公募私募的形式筹集基金。

按照我个人的看法，现在整个中国的资本市场利率比较低，仍然对房地产市场有比较大的吸引力。在这种情况下，我们又没有一个有力的渠道，所以中国的房地产金融处在一个比较艰难的时段。这种情况下，广泛的海外资金进入中国市场，你像很多好的物业都被瑞士资金买走了。因为国外的投资回报比较高，所以他们愿意购买中国的物业。我觉得很可惜，中国老百姓有钱找不到地方买，而好的物业都被国外买去了。因为我们是业内人士，我给国务院也反映过这个事情，房地产市场关键冷热在金融，金融改革一定要加快。证监会正在改革，银监会正在改制，可能买不过，但是如果再不改革，我们的市场可能就是人家的了。好在，我们的中央领导很重视，听说每次中央货币小组在讨论问题的时候都会讨论房地产问题，所以我相信我们的金融破局之日不远了。这是一个方面。第二个方面呢，我觉得我们中国房地产企业在面对压力的时候开始走出自己的路子，把金融作为第一要务。我们以前拿地是第一要务，现在把金融作为第一要务。这点我觉得是环境逼出来的，通过各种途径去融资。这是我讲的第一个要素，冷热在金融。

第二个要素，“关键在土地”。供求关系中，供求量主要是由土地的供应量决定的。我发现全国的市场差异主要是土地决定的，有的楼市多年来市场都是稳中有升，有的城市房地产市场突突的涨，比如说杭州，这就是一种饥饿式的供应。所以我认为有一个充足的土地供应量，是一个健康楼市的保证。但是在具体操作当中，在具体实践当中，我们的认识有很多的差异，我想在今天有这个机会，我把这个认识上的差异，认识上的矛盾，或者认识上的不同意见，我把它表现出来。主要表现在有些媒体和专家提出来的一个概念，就是中国的控制率太高，超过了国际警戒线。有很多的报道，甚至我们一些人大代表和政协委员也反映这个问题。中国的空置率是不是过高，是不是超过了国际警戒线，这是一个很严重的问题，因为这反映到中国的房地产行业产能过剩的问题。现在我们已经出现了产能过剩的行业，比如说钢铁。前段时间有一个报道说，“继房地产业之后，又一个产业被中央政府认为是产能过剩的行业，那就是汽车业”。他说的是汽车业，但是一看好像房地产业早就过剩了，这个影响是很不好的。实际上这是一个误区，这是一个假问题，不存在这个问题。不存在某个地方房价在积压，某个地方房价却在飞涨。所以有必要把空置率问题讲清楚，前段时间建设部讲了，中国的空置率不高，这个是正确的。为什么有人会说，中国的空置率过高呢？是因为他计算方法错了。按照国际的说法，安置出来的房子叫做安置房，包括想出租的房子，开发商建设出来的房子。那什么是分母呢？就是所有的房子。一般国家有5％甚至10％都是正常的，有10％的周转率的余地，超过20％就太高了，所以很多发达国家的空置率都在10％以内。那我们的空置率高不高呢？按照国际的计算方法来算，我们的空置率一点也不高。我现在拿不出几年的数据，全国空置房总共是1.43亿平方米，其中住宅8600万平方米，这是开发商手里的空置房，包括刚刚建起来的。那么每个人手里的空置房有少呢？每人26平方米，多少？140亿的存量，空置率多少，我算了一下大概是0.6％不到。那这样算对不对呢？因为还没有算老百姓手里，小业主手里想卖没有卖出去的房子，我们没有统计数据，我们的统计数据不完善。那么假设，老百姓手里、小业主手里的房子是开发商房子的两倍，打死你空置率不到3％。所以中国的房地产产能远远没有过剩，我觉得需要给大众、给中央一个正确的信息。中国整个的倾向是房价上涨过快，为什么呢？是因为供应量跟不上需求量，而这个需求量是打压了以后的需求，这些需求量都是好的。所以保证充分的供给，相对的供给，保证这个供大于求，也就是说的买方市场。健康的房地产市场是一个买方市场，如果是卖方市场肯定是不健康的。

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