直播回顾：国华东方美郡·城市运营与企业发展

主持人：同志们，今天下午我们论坛主题演讲是我们中房协会的顾会长。顾会长是我们中国房地产的泰斗，我们顾会长在中房协担任8恩年的常务副会长和秘书长，我们能够请到顾会长演讲是非常荣幸的，下面热烈欢迎故会长为我们演讲！ 

顾云昌：各位嘉宾，大家下午好！非常高兴参加这次山东建设厅主办的房地产论坛的总会，因为这次论坛很庞大，特别是我们以国华·东方美郡冠军的这样一次关于房地产企业发展的论坛。根据这次论坛的安排呢，我想有这样一个题目，叫做《房地产新政下的企业应对》，对这个题目呢，发表一些观点，供大家参考。

我大概讲三个问题，第一个问题就是对房地产新政的三点认识。就是对房地产新政的有三个重新认识，有三点；第二个问题是健康楼市的三个要素，就是说健康房地产市场的三个要素；第三个题目是对企业应对的三项建议。我就说三点认识、三个要素、三条建议。

大家知道2004年国家提出了宏观调控，2005呢继续进行宏观调控。这个宏观调控在2005年国家出台了“国八条”，也就是房地产新政。房地产新政贯彻效果如何？我在3月25号在国家人大财经委，我去汇报工作的时候，我说“第一，房地产新政取得了成绩，使中国的房地产市场没有出现大起大落。第二，房地产市场差异进一步体现，也就是房地产市场的差异在房地产新政下有进一步的现。”因为从以往来看，有的专家说，中国的房地产市场充满了泡沫，上海的房地产市场下降了50％，北京的房地产市场下降了30％，当然这样的预测就像上一次有人预测中国的房地产市场要崩盘一样，又破坏了。并且北京的房地产市场又上涨了50％，跟他的预测大相径庭。也有人说，房地产调控是不是房地产“空调”，搞了半天没有作用，如何看待房地产新政？我想讲的第一个问题就是说对房地产新政有一个新的认识，其中有三点认识。

第一点认识就是说单向调控与双向调控。单向调控使我们感觉到房地产市场为什么有这样的变化？房地产价格为什么会提升？有的地方提得很快，有的地方提升得很慢，有的年份提升的很快，有的年份提升得很慢。我们讲没有无缘无故的恨，也没有无缘无故的爱。我们讲的第一个问题就是房地产单向调控。简单说，2004年的房地产调控主要表现为单向调控的话，那么2005年的调控就是双向的。咱们回顾一下，2004年全国的房地产市场涨幅在3％—4％，也就是说2004年之前全国的房价涨幅低于百姓的收入涨幅，也就是说房价是下降的，老百姓的购买能力不是下降了而是上升了。不是像一些媒体说的，实际上在2003年房地产房价是下降的，而不是上涨过快。为什么会2004年上涨过快呢？现在看来很清楚，因为2004年对房地产市场的调控是单向调控，就是只是对房地产供应的速度进行了控制。

为什么要对房地产供应进行控制呢？我个人认为，主要是宏观经济要求固定资产投资要过慢，因为从宏观经济来看，整个产业投资过快，导致宏观经济过热，所以国家要求固定资产投资放慢，因为房地产是主要的固定资产投资，所以国家要求它放慢脚步。在2003年起来全国房地产竣工速度是20％以上，而2004年全国竣工增长速度百分之二点几。这样一方面我们的需求量越来越快，而另一方面我们的供应量越不足。我这样分析，2004年的房地产价格肯定下不来。这样以来，2004年就要求稳定房地产价格，而2004年的房地产价格就供不应求，所以许多媒体就讲，要加大供应量。而实际上这种想法是单纯从我们行业出发的，而从宏观经济方面来说，仍然希望你继续控制供应速度，宏观经济要求一个适度，而不是过快。所以“国八条”的出台就意味着国家的调控政策出现了变化，就是国家在对调控供应的时候也对需求做一个调控。而这里问题就出现了，为什么要调控需求呢？许多老外问我，他们不理解，认为我们干傻事？当然这种说法不是一点也没有道理的，这就要看我们的需求是不是正常？当我们发现上海、杭州有需求的需求、不良的需求的时候，人们就认识到了，“国八条”的出台是正确的。因为这里面有不健康的需求，非理性的需求，或者说健康楼市不需要的需求。也就是说需求过旺的因素就表现在这个地方了。这是第一，第二就是拆迁带来的需求，我们拆迁过大，导致了这部分需求上升，这也需要控制。这样问题就比较明朗了，双向调控是需要的，不仅从总体上是需求的，而在我们房地产市场已经出现了虚假需求、过旺需求的情况下，特别是对炒房需要控制，这是我们对“国八条”的理解。

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