拷问楼市五大怪现状：地方政府怂恿房价涨涨涨

房价，是近年来我国社会关注度很高、议论最多的一种商品价格；而房价变化，是近年来我国社会各界认识最不一致的一种现象。怎样认识房价，怎样看待房价的走势，不仅仁者见仁、智者见智，而且唇枪舌剑、针锋相对。特别值得关注的是，在我国市场经济体制已经基本建立、市场经济机制日益发挥市场调节作用的今天，中央政府和一些地方政府还通过行政手段调控房价；而与此同时另一些地方政府则反其道而行之，时不时通过直接的或间接的、明显的或暗中的、行政的或市场的手段刺激或怂恿房价上涨。可见，社会各个方面对房价问题的认识和对房价走势的看法的巨大差异，不仅仅是简单的各方利益冲突的体现，还有对房价认识的众多误区所致。基于全面科学认识房价、客观公正对待房价、科学合理判断房价走势的考虑，本文对目前楼市的多种不合理现状加以分析。

地区均价反映市场真相将经济适用房、中档房、高档房来综合计算价格，如同夏利与奔驰捆在一起。

如果有人问，汽车价格多少或奔驰价格多少？你一定觉得这是不应该提出或者根本回答不出来的问题，因为有关部门或汽车厂家从来没有这样统计过，只是具体统计过某一品牌某一型号汽车的价格。然而，我国房价则是将一个城市或一个省的不同地区、不同地块、不同房屋类型的住房捆在一起，综合计算其价格，并以此作为评价和衡量该地区住房价格高低、涨跌的依据。

但是，这样统计房价是极不科学的。首先，不同房屋类型的住房，如经济适用房、中档房、高档房的建筑成本、功能是很不相同的，差别大到如同夏利与奔驰，计算这些不同类型住房的总的综合价格，对具体的经济适用房、中档房、高档房都没有代表性，都不能真实反映其实际价格水平。

其次，这样统计房价，由于受不同地区、不同地块、不同房屋类型销售数量变化的影响，会出现住房具体价格与综合价格背离的现象。例如，2005年1月1日某市经济适用房销售价格每平方米2000元销售10万平方米，中档房销售价格每平方米4000元销售5万平方米，据此计算的住房综合价格为每平方米2667元；2005年12月1日某市经济适用房销售价格每平方米2500元销售60万平方米，中档房销售价格每平方米4400元销售5万平方米，据此计算的住房综合价格为每平方米2646元。2005年12月1日和2005年1月1日对比，经济适用房和中档房的价格分别上涨了25%和10%，而经济适用房和中档房的总的综合价格反而下跌了0.8%.之所以会出现上述情况，是因为住房综合价格不仅受到所综合的具体住房价格变动的影响，还受到、甚至更多受到不同地区、不同地块、不同房屋类型销售结构的影响，而住房销售结构的变化在动态上是很大的。老城区改造、新城区开发、城市交通格局变化、住房升级等等，都会影响住房的开发结构和销售结构，从而影响住房总体综合价格。因此，在动态上，不同时期住房综合价格是不可比的，除非剔除住房结构的影响。

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