房地产新产品论坛暨最具影响力新盘推介今日举行

【主持人 王维波】谢谢奚主任，奚主任从节能的角度为我们上了一课。下面请五合国际副总经理刘飞先生做2006年中国房地产新技术、新材料应用的主题演讲，有请刘总！

五合国际建筑设计集团副总经理 刘飞先生

【刘飞】各位嘉宾、各位朋友大家好！今天很高兴有这儿一个机会跟大家在这里做一个交流，刚才前两位嘉宾很精彩的从宏观市场、宏观政策上面以及技术上面做了很精彩的介绍，今天分给我这个话题是新技术、新产品，我觉得新技术新产品是非常重要的，但是我把这个不话题稍微变动了一下，就是说应用的对策我相信依然是更重要的，下面我就简单介绍一下。

五合国际从2000年进入中国以来在五年之间致力于推广世界上各种先进的技术包括高科技的幕墙技术与小区的生态技术，包括大型的公建一系列的技术。为什么今天会谈到这些技术呢，主要是由于今天的话题就是新产品怎样能够得到和创造它，我相信是离不开技术，下面我简单把这些技术做一个简单的回顾，因为今天不是一个技术的交流会，所以我想太枯燥的技术也没有必要讲太多，而且刚才奚老已经讲得非常精彩了。我们把技术分成了维护结构体系、包括自然通风、楼宇控制包括一些其他的技术。从建筑设计方面一个整体全方位的考虑，这样归纳起来对于大家来说有一个比较系统的理解。

下面简单介绍这些系统，这个外墙保温系统，这个在中国推广的时间很短，带来了很非常多的问题，比如外保温的突起、剥落，很多问题在社会上出现是非常多的，随之而来我们要解决它，这个是在德国墙体的构造，德国四层以下的才允许湿作业，大家可以看到操作的程序是非常的多，这样才保证一个比较好的效果。下面这个就是一个外保温加干挂的技术，这个无论从保温性、安全性都是一个最好的技术，当然造价上会多增加一下，但是从整体的保温性能以及面砖脱落的危险性应该说这种构造是最好、最方便的构造。包括一些热桥的阻断，保温大家都会非常的强调墙体保温这一块，大保温做了具体的细节要处理好，如果处理不好所带来的问题对于建筑寿命的影响是不言而喻的。举一个简单的例子。比如说现在在做外墙外保温，为了好看大家都把这个水果放在外墙的外湿面的里面，这是一个正确的做法，通常做外保温都是把雨水管包在里面，好象把冷桥全面的断掉，其实不然，大家忽略了一点，比如冬天下雪后冰雪混合物是零度的，如果零度的水在管道里流，直接贴着混凝土的外墙，这样它的建筑寿命会受到非常大的影响。就是说一项技术的采用要全面的考虑。

现在这个阳台连着这块板，现在国内是把整块板包起来是非常浪费的，这是各种冷桥的示意图。现在国内很多Townhouse、别墅类的产品经常会仿制国外的产品做一些金属的屋面，先做混凝土再贴金属，那这个金属表面永远是贴不平的，所以应该采用成体系式的产品。这也是中国另外一个比较误区的地方，一般来说应该是坡屋顶容易漏水，平屋顶不容易漏水，这在中国恰恰相反，这就需要一个非常成套的技术。在国外也有非常先进的产品，比如下面这个三层LOUW玻璃，它的保温性能能够达到36砖墙加上保温，这是一种LOUW玻璃，性能也非常好，就是说先进的玻璃构成了比较好的锻桥的构架，能够构成非常好的窗户，也能够形成比较好的玻璃幕墙。大家看到细门边上的西环广场单层幕墙引起的能耗，以及早上太阳照射引起的不舒适的问题，就是开发商为了节省投资导致的。这是我们做的一个内循环的幕墙的概念图，这个内循环的呼吸幕墙可以跟室内的空调系统的排风结合起来，通过改变玻璃的温度，击了的节能也能相当高的提高舒适度。这种呼吸幕墙可以完全在工厂装配好，这是装配好的效果，现场的施工时间非常短。这个是不节能的楼，这个是节能的楼，大家可以从直观上看到一个非常好的效果。

大家可以看到从广东地区一直到北方地区，非常多的民居大家都装了外部的遮阳帘，自己都会解决这种遮阳设施，我们在做设计的时候一定要考虑各种各样包括自然形式的廉价的遮阳设施。这个就是可以利用建筑的自然设施采取的的遮阳设施，通过太阳角分析，夏天太阳不会把屋子晒热了，可以直接空调的能耗，冬天可以直接照射进屋子了。自然通风和采光这是一项低技术，但是所带来的收益是不可估量的，通过一些设置达到一个自然循环的效果，把室外凉爽或者温暖的空气带入室内，对室内的空气达到一个非常好的调控的作用，这是一个西班牙的住宅。这是我们在深圳做的一个投标项目，我们设置了遮阳，在同时我们又不希望影响自然采光，通过增加水平的遮阳板来达到自然采光的程度。室内控制系统，就是舒适度，用空调系统维持室内比较良好的舒适程度，所以它的要求是按需调节，同时要有灵活的调控手段。这个是目前最先进的也是最新式的空调系统，就是辐射采暖制冷，人的60以上的能量是通过辐射换热排出去的，所以说辐射式的空调系统对人体来说是最舒适，这是我们的一个概念设计图，这条线是传统空调供暖的，这条是辐射的，你的不满意度是非常低的，可以节约30％多的能耗，同时配之的是置换式新风，比较低的风温通过送风口形成空气湖，然后沿着人体向上爬，在这个过程中带走了人体的空气物，这个方式是一种挤压式的，比如有10个SARS病毒，通过一次通风在室内只剩两个。

需要强调的一点是巧妙的配合是和辐射系统搭配，辐射系统我们行业内的名字叫高温制冷低温采暖，二者搭配可以达到最佳的节能效果。这是我们为武汉做的零能耗的别墅设计的理念，冬天纯粹利用阳光来通过空气的循环，这个图看不清楚了，总之它是夏季完全可以达到遮阳的目的，冬季通过阳光室内造成了一个非常良好的循环。包括了楼宇的自控的系统，自控的系统现在IT业这么发达，用一句比较流行的话说“只有想不到的，只有做不到的”。这是双层地面技术，所有的设备放在地下，不需要一些管道。这是同层后排水的技术，在座的各位可能晚上一般会被打麻将的声音吵醒，通过这个设置户与户之间没有声音的传播。现在很多住宅面临着大街，沙尘暴屡屡袭来，这样可以维持一个室内比较好的呼吸系统，这是消除噪声的楼板技术，用废旧橡胶的技术，在铺设两到三公分。这个是24小时生活热水，现在很多楼盘都在用，但是很多楼盘用得不成功，原因在于他没有考虑水的循环问题，通过这么一种技术我不需要多增加管道，这中管中管的技术可以直接达到循环的目的，保证用户打开水龙头很快就有热水。这是绿色屋面种植技术，他考虑的不单单是上面的植物，要考虑到各方面。另外先进的设计手段，我们对比较特殊的建筑都会采用CFD的模拟软件，这是对室内表面的温度模拟，以保证我们的设计能够符合我们之前的要求。

【刘飞】这是广州电视塔，世界最高的建筑，这是室内最大的中庭，这个合肥大剧院面对社会招标，最后我们公司中标了，这是SHOPP ING MALL在法国获得的大奖，这是我刚才提到的武汉的建筑，这是前门的四合院，从崇文门到前门这一带的改造都是北京市政府非常重视的项目，北京市政府又希望保持原有的风貌，这个项目的外皮是原汁原味的北京四合院，但是内部非常高科技的技术，这是济南天泰的高档的住宅，这是南京锋尚，第一个中国实用型的低密度、零能耗住宅。刚才谈了这么多，都在谈这些技术，但是我刚才一开场就强调今天谈技术不是我的主要的目的，我相信技术只是一个手段，我们为什么要采用技术及首先回顾一下整个中国市场，整个中国10年的建设高潮建设量是非常大的，世界任何一个国家都是不可比拟的，开发商完成了一个初史的积累，同时达到了一定的供需关系，地产发展这么一个阶段后，另外一个因素就是消费者的变化，很多消费者买第二三套房子，他们不停的买房子的目的，除了升级面积另外一个就是寻求新的产品，什么产品才能使他们觉得合适、舒适的产品，我想之所以他们不断的买房因为就是因为他们没有找到，另外2005年还有一个因素，就是整个游戏规则的变化，包括土地不招拍挂，包括资金门槛的提高，所以说综合以上的观点我们认为2005年对于房地产行业是一个从营销时代向产品时代的转化，这是符合产生发展的必然的通路，从营销到产品再到品牌，包括温州的假冒伪劣产品都是这样的发展过程。房地产业必然会遵循这种发展道路，所有现在的品牌价值没有得到充分的体现。

北京锋尚可以说是一个比较小的地产商，万科可以说是这个行业内最知名的地产商，但是北京锋尚由于建设了这么一种高舒适度、低能耗的建筑，采用了成体系的设计方式，它的品牌价值现在在国内不亚于万科，这就是一个品牌价值的体现。综上所述，目前的产品我们认为第一低品质、同质化严重，在北京卖几万块钱一平米的住宅和经济适用房，除了区域位置以外，没有任何的差别，第二个高能耗是国家和个人无法负担，目前能耗是影响所有国家的经济命脉，个人可能还感受不到，两会刚刚开完，谈得到重要的话题就是热改问题，今后改革后不是纯粹按面积收费，如果按计量收费你用多少热交多少钱，那每个居住的人都会有深切的体会，而且低品质的住宅导致了产品寿命的下降，建设部长公布的数据中国目前的建筑寿命只有30年，我相信30年后这类建筑结构没有问题，由于30后由于设计标准的低，由于对质量没有考虑，这个产品的商业价值是没有的，所以就会增加了物业贬值，30年后一个客户去买房他不会关心这个房地产商的实力有多大，他直接问这个房地产商10年前盖的房子在哪，所以高品质的产品成为最大的需求。整个2005年处在一个产品升级的临界点，而且几个先行者已经在中国出现，2006年会有一大批新的升级换代的产品的出现。我们做这个目标就是要打造过舒适度、低能耗的绿色产品，这是我们的目的。这是我们对舒适度新的定义，不仅仅是一个温度、湿度，是一个全面的定义，中国节能规范首先比国外的规范从档次上要低一个层次，同时中国的节能规范处在一个升级的阶段，北京从50％升到65％，今后还会继续升。如果现在仅仅按照国家规范做入门级的，等到国家规范升级，那这些建筑更是一个问题，所以我们的设计理念就是充分利用被动式节能的先进理念，这是世界上最流行的观念，我不用主动消费能耗，在不得已的情况下再针对应用科学技术来符合高舒适度。

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