房地产新产品论坛暨最具影响力新盘推介今日举行

【顾云昌】我觉得中国经济发展的差异在楼市方法特别表现出来。另外新政下面房价的变化也不一样，从全国来看房价的增幅已经明显回落，现在是同比上涨6.2％，但是我们发现按照我们几个城市来分析，比如上海的楼价，从去年5月份后月环比逐步下降，现在还在回落，2月份回到0.1，最多的时候达到1％，但是上海的房价到了去年年底还比前年年底涨了4.9％，为什么会出现这样的情况呢？因为去年一到三月的房价涨得太快了，再降也没有降到2005年的水平，但是总体趋势房价在回落。但是其他地方也不一样，北京市在新政下面房价不仅没有下降而且上升了，去年房价涨了19.2％，当然今年是6％点几，北京开始涨得很快，到后面慢慢回落。广州的房价一直是稳中有降，现在也有两位数左右的增长，城市的表现不一样，在新政下面由于各地原来的市场差异，有人说房地产新政使上海得病全国吃药，的确有这样的情况，一个政策针对全国，全国的楼市表现不一样，政策下面后表现又不一样，这就是差异。

去年有说了上海的房价降了50％，北京的房价降了30％，但是现在可以看到北京的房价不仅没有降反而升了，中国的楼市进入市场经济是2001年以后的事情，我们只有五六年的历史。有人说是不是房地产的市场调控对有些城市是空调，因为房地产价格没有降下来，中央政府的政策是择优启动，在这个时候我们发现各地市场是有差异的，比如深圳为什么房价涨得快，因为深圳据说已经有三年不批土地了，土地供应量的减少，而需求量仍然很大，必然造成供不应求，所以各地应该各地检讨自己，为什么房价调控在某些城市是空调，应该分析一下这里面的原因。

通过宏观调控和新政的出台使我们充分认识到商品房特别是住宅的功能，我们知道住宅是生活必需品，是消费品，它有消费功能，它关乎到国计民生，我们通过房地产的发展达到了一定的住房水平。通过20年的努力我们逐步实现了居者有其屋，我们发现住宅消费品的功能有三个层次，第一个深层需求，第二个叫做享受需求，第三个叫做发展需求。现在先富起来的人群已经体会到了享受需求，而且正在体验发展需求，住在这个房子里面我们的环境、功能很好，对我们未来得发展很有好处。由于市场经济必然会产生贫富差距，如何保证还没有富起来的人的居住。今年住宅放在第三位，第一个上学难，第二个是看病贵，第三个是房价高。
 
有些人说这是媒体报道的个别经济学家写的，总结了民间的回声，第一句话叫做房价把钱包掏空，第二是教改把养老逼疯，第三句话叫医改把你早点收宗。仔细想想这话也对也不对，不对的你不能用这个东西否定房改，如果没有房改就没有房地产市场。这个钱包掏空不是打水漂了，这个固定资产你享受了，而且使房地产成为支柱产业，使房地产税收当时30％以上，当然，我们又看到了买了房子既保值还在增值，没有这个掏空就没有今天的房地产市场，这个财产在升值，所以他也说对了，当然房改过程中有这样、那样的缺点等等，但是我们反思改革的时候决定不能否定改革。为什么现在对上学、看病、住房问题提出了疑问，这些问题都关系到民生的问题，反映了我们在高速发展市场经济的过程当中容易产生的贫富差距，要使低收入人群在看病、上学、住房方面有保障，突出一个社会保障问题，从消费这个角度我们突出要解决的问题是社会保障的问题，如何使中低家庭买到合适的住房，使他们也能够得到相应的住房的保证，这是对我们各级政府提出来的课题。

【顾云昌】住房也有投资需求，这是我们过去没有认识到的，住房的价值和激情是如此的旺盛，在上海、杭州。在新政出台以前许多人在议论，在上海市场上买房能够抢房，抢到房等于抢到钱，这种投资的功能像买股票一样，所以当时有人说谁不买房谁傻瓜，现在宏观调控后房子套住了，现在说谁买房谁傻瓜，我们如何看待房地产的投资呢，它关乎到楼市的发展和宏观经济的运营，我们看到买房等于买债券、股票。山西人挖煤有了钱后，买别墅，不够可以按揭。因为现在没有投资的渠道了，现在股票市场是低迷的，现在人们富起来买楼保值增值，把它当成储蓄，我可以买套房子给我儿子，这就是房地产的功能。全世界的房地产市场多和金融联系在一起，要研究房地产金融，有位专家说美国楼市和股票市场连在一起，当资本市场的回报率低迷的时候，当国家的利率低的时候，那么恰恰是楼市最旺的时候，股市低迷、资本市场回报率低，那么，楼市肯定旺，这是国际房地产市场的总体反映。我们发现当一个国家出现泡沫的时候，许多国家采取措施要升息，反过来说，个国家经济低迷的时候用降息来刺激经济，最大的刺激就是对房地产的刺激。像格林斯潘做的事情就是升息、降息，我们现在的股市还比较低迷，我们的债券市场还没开放，我们的CPI也就1－2，在这样的情况下面我们的房地产市场仍然是旺的。我们投资炒楼要收盈利税，但是我的收入应该比存银行的利息要高，那我仍然投资。房地产投资在任何市场经济下都会存在，所以我的结论是冷热在金融，关键在土地。房地产投资是成为房地产企业的第一要务，没有中国的房地产金融中国的房地产不可能有今天，但是发展到今天我们发现中国的房地产金融改革之后，对我们房地产的影响也不小。刚才说利率杠杆、资本市场的回报和房地产市场的发展是连在一起的，为了使房地产不市场健康发展必须金融继续支持，金融的调节对房地产市场健康发展非常重要，当然，我们现在碰得到问题是什么呢？是房地产金融产品的单一、市场的单一，我们现在房地产开发主要资金来源是银行，今后我们对银行的依赖程度在下降，因为在房地产开发贷款中22、23、24来自银行，现在下降了18％，更多是通过自有资金和其他渠道融资，所以我们对银行的依赖已经下降到了国际水平，但是我没有担心中国房地产金融的问题会影响房地产市场的健康发展。单一的融资渠道、单一的机构，所以我们只有一级市场，212号文件后信托对房地产的支持同样要四证齐全，现在房地产金融存在两大问题，第一个问题叫做错位。

当开发商需要借钱由于四证不全，银行不能借。当开发商有了四证可以销售了，银行说给你钱吧，这就是金融的错位。有人说能不能通过加成的融资解决这方面的问题，但是这个问题不解决我们市场影响很大，第二个叫梗阻，我们个人居住的投资者只有向银行存款，很难找到第二个投资渠道，所以中国的老百姓的存款已经超过了15万亿，有巨大的存款。如果有了REITS投资，我们可以买商业性的物业来得到回报，这样的话我们楼市就健康了。开发商现在没办法，私下的、民间的、合法的、不合法的来融资，如果我们有很好的融资渠道，REITS、资金、债券，这样我们房地产也不至于这样做了，所以继续打通梗阻，通过另外的渠道达到房地产投融资的结合。

现在通过购买有收益性的物业可以获得利润，这就是REITS，国外基金收购我们商业物业、写字楼、宾馆、商场，这个里面有稳定的回报，大概8％－10％，结果国外的个人投资者通过REITS得到了利益，所以中国呼唤新的融资渠道，不仅为了解决房地产融资的问题也解决老百姓的投资问题，这就是金融改革已经火烧眉毛了，对中国经济的发展至关重要。

第二个是楼市的健康和土地的供应紧密相连，我先澄清一个观点，现在有一种舆论说中国的控制率过高，中国的控制率超过了国际警戒线。有此得出结论，中国的房地产已经产生产能过剩，有人写文章这么说，即房地产产能过剩又一个产能过剩的行业产生了就是房地产业。把讲汽车降产能过剩把房地产捎上了，就能教改把医改拉上了。我的观点的是中国的房地产控制率在合理的范围内，有些地方房价上涨过快的原因是楼盘供应不足，有的地方土地供应量很充分，有的地方土地供应量不足，土地的供应和楼盘的供应之间还有两到三年的时间，我们的土地供应量应该适当的宽松一点，或者说提前两年，要把握节奏，我今年供应的土地要考虑到两三年以后的整个的需求量，才能够造成供大于求的态势，要掌握土地供应的节奏，盘活土地，所以我的观点是冷热在金融，关键在土地。2006年房地产需求仍然旺盛，现在有的专家认为五六年是房地产的一个周期，有的专家认为中国的周期是长周期，我个人认为中国的周期和中国的经济连在一起的，中国在全面实行小康以前十几年仍然保持一个较快平稳的发展，我们房地产也仍然会表现为较快平稳的发展，我认为新政是在楼市发展过程中的一个平台，而不是周期，通过新政使楼市更加健康，所以中国的楼市2006年总体态势很可能是稳中有升的态势，投资量可能保持20％的，销售量还会增加，因为我们需求仍然很旺盛，我们未来的前景是美好的，这是新政的问题。我简单讲一下新盘。

房地产新政也代表了产品的革命，房地产新政使我们看到的一个楼市必须健康发展，导致我们的市场从过去的卖方市场逐步走向买方市场，从市场的环境中也会促进更多产品的创新，我们更看到了中央提出来的资源节约型和环境友好型的发展道路，总书记提出了要建设节能省地型的建筑，建设部一直在倡导绿色建筑，现在中国房地产已经发展到了居者有其屋，下一步应该解决居者优其屋的问题，住房问题有四居第一叫做一居，对任何人来说应该是一居，有钱人一居没有问题，没钱人可以通过社会保障达到一居。如进行以后应该有宜居，第二个叫做和居，住进去不仅环境好，方便、舒适、安全，而且还要和居，宜居主要是人和环境的关系，和居主要是人和人要和谐相处，我们倡导一种邻里信任、邻里有爱的环境。第三个叫省居，我们住在里面是节约型的，是节能的消费，从资源节约、环境保护方面解决省居的问题，这个应该作为新盘的更新换代的主要内容，我们过去大家盖房子是为了解决大小问题，今天应该把主要的精力放在好坏，而不是大小上。北京市人平均是2.7人，现在大多数房子都是120、150平米，我们不是说不主张大，如果把产品做得更加精细一点，完全有可能做到节能省地、资源节约和环境友好。所以我们更新换代产品应该在好上做文章，我主张要盖房就盖好房，我们现在有这个条件了。像过去盖的房子，10年、20年就拆掉了，这是最后大的浪费，我们现在的新楼盘要通过科技创新，通过节能省地的各种措施，来达到新产品。新产品的目标第一位是节能省地，通过科技的手段，我们过去比较重视外立面、外环境，这个我不否认，但是相对而言我们对内在品质的提升、对它的隔热保温的性能，对于内在的健康，应该在这些方面做好。过去比较容易它的线条、脸蛋，不注重它的五脏六肺。

根据目前我的国家情况我们要做得小一点，第二一定要把它放在内在品质的方面，才体现资源节约、环境友好，我们新产品、新盘应该在这个方面加大力度，这些意见仅供大家参考，谢谢大家！

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