对接世界血脉第4篇：海外热钱乱房市及调控失衡

2005年的中国房地产是政策调控年，开发商勒紧裤带，炒房者鸡飞狗跳，中介公司惨淡经营，但惟有持有热钱的海外投资笑逐颜开，它们在看好人民币升值预期的同时，兼赚汇差和物业升值的利润，甚至连监管部门也难设防。政府如何在“稳定房价”和“监管海外热钱涌入地产”之间同时兼顾，是2006年需要认真考虑的问题“这是最美好的时代，这是最糟糕的时代。”狄更斯在《双城记》中的开篇语最适合眼下的中国房地产市场。2005年房产新政的打压和人民币升值的预期，成为海外热钱大举投资中国地产市场的良机。

海外热钱的引力

上海某房地产公司经理张劲(化名)去年年初在江苏同里镇买了两块地皮，计划修建具有江南风情的园林别墅，但恰逢宏观调控政策，素有往来的银行也突然暂停与他合作。

此后，张劲在银行整整耗了5个月后，依然没有获得分文贷款，他只好将目光转向信托公司。“那时已经10月了，我以前从来没有想过要去发信托。”因为发信托的融资成本几乎是银行贷款的2倍。

当他有信托融资打算的时候，张劲发现自己还是晚了一步。两个月以来，他经常给中国国际信托公司房地产信托部打电话介绍自己的项目，却始终没有一个人来与他见面详谈。原因是2005年10月银监会出台的212号文件，令信托公司的钱袋骤然紧缩。

张劲的资金链十分紧张，从2005年6月到10月需要支出的项目包括：3月的地块出让金10亿元；第二期别墅的投入资金；个别项目要追加的拆迁费用；公司日常运营费每月40万元。而公司的销售收入根本不足以弥补这个巨大的缺口。

直到11月，在信托融资上彻底走不通的情况下，张劲决定破釜沉舟：“实在不行就去私募。”张的语气已近悲壮，尽管民间房地产私募成本高达20%。

一个月之后，张劲传来新的消息：“我现在已基本放弃国内的融资渠道，正与海外基金接触。”海外基金以参股合资的形式来共同开发，更看重项目的稳定性和回报率。

业界估计，2005年中国房地产20强，包括合生创展、万科、顺驰、复地和首创置业等等中国地产界大腕们都与海外基金接触过。据不完全统计，现在与海外基金合作的国内房地产企业已超过50家。

瞄准二线城市

相对于比较成熟的北京上海市场，拥有更大发展空间的二线城市就像一个亟需开采的金矿，尤其是长三角、珠三角以及环渤海地区，还有武汉、重庆等中部城市。

和记黄埔和长江实业的高层曾公开表示，香港房地产商向内地二线城市发展，主要是当地有经济发展潜力，预计未来2至3年楼市就会相当兴旺，楼价也比一线城市有更大的上升空间。以投资回报估计，二线城市一般有30%以上的增值，而上海等一线城市目前只徘徊在20%左右。

不少二线城市都在进行旧城改造和城市建设，各地政府将房地产开发，包括老城区连片开发改造、主要街道改造、经济技术开发区建设等，都列入鼓励发展的主要产业，对房地产投资也制定了很多优惠政策。更低的项目成本、优厚的投资条件以及当地政府为招商拿出的优质项目，都构成了巨大的吸引力。

由于二线城市市场的不成熟，外资的扩展并非一帆风顺。

重庆前景国际咨询公司负责人董苍山表示，从2004年12月起，他就着手帮助重庆当地房地产商从海外融资，但大半年来效果并不理想。“海外资金介入的门槛比较高，而重庆绝大多数房地产开发商对国际资本市场并不熟悉，达不到海外资本的各项要求。”

对于以投资成熟物业为主的海外资金来说，由于二线城市缺少具有稳定投资回报的商业地产项目，其二线扩张呈现出另外一种景象：主要通过和当地的房地产开发企业合作，通过项目入股的方式参与开发，有的海外投资者甚至自己寻找到中方背景，以开发业务为主。

目前已经介入二线城市的海外投资可分为两部分：一部分是香港和新加坡的房地产公司，由于对国内房地产开发模式比较熟悉，直接参与到了二线城市的建设中，主要进行项目的开发；另一部分是欧美投资者，奉行“欧美模式”，偏好收购成熟物业，以获得稳定的高租金回报。

设防外资艰难

海外热钱投机可能引发的局部房地产市场泡沫，这曾经引起过业界激烈的争论。此番随着外资进军二线的步伐，同样的担忧显现。

国家对海外投资的外汇管制主要体现在对其资金规模和合资企业中外资所占比例的控制来实现的。对于进军房地产行业的海外资金来说，除了外汇管制外，还有对外资从事开发企业的资质限定，对于专事投资的海外资金，则没有严格的限制。

业内人士表示，海外资金稍加运作，所谓的外汇管制就可以很容易规避，对于外资开发企业的资质限定，寻找有中方背景的企业成了普遍的法则。

二线城市对外资敞开了大门，不仅投资条件优厚，而且还有更加优惠的税收措施。据盛阳地产基金发布的《2005中国外资地产基金研究报告》显示，不包括热钱投资，外资地产基金去年投资将达28亿美元，全年投资额是上一年的4倍，今年的投资将增长至70亿美元。

中国社会科学院研究员易宪容则认为，在资本项目严格管制下，外国投资者涌入中国的房地产市场不仅早已违规，也是对中国民众财富的一种掠夺，政府应对这种现象给予足够的注意，并对它们进行严格的监管。

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