房子多处与合同不符 苏州60位业主遭遇期房之变

户型宣传图上：“主卧拥有270度转角落地凸窗”的字样跃然纸上；样板户内，新颖别致的“飘窗”让众多购房者眼前一亮。当许多业主憧憬着入住新房后的美好生活时，初具规模的楼房却给了许多业主当头一棒。270度转角落地飘窗前冒出一堵墙，近一米宽的墙不仅把窗子遮住了一半，也抹杀了“270度转角”的设计。业主们大呼上当，要求换房、退房、赔偿的声音此起彼伏。开发商声称，他们并没有违反相关规定。

近一段时间，苏州四季晶华的十几位业主频频光顾楼盘销售处。本已和开发商成为一家人的业主们，此时的出现却让销售人员感到很头疼。原来，这些业主不是来和开发商联络感情的，他们中间有的是来要求换房和退房的，还有的是来向开发商索赔的。刚刚买到手的房子还没入户，为何惹出了换房、退房和索赔的纷争？

业主：当初最让人心动的转角飘窗“没有”了

买了新房本是件高兴的事，可近两个月来，四季晶华的几十位业主非但高兴不起来，反有一种如哽在喉的感觉。四季晶华15号楼的一位女业主告诉记者，她买的新房发生了一件令人哭笑不得的事。根据开发商的宣传和承诺，主卧室内应该有一个270度转角飘窗。可房子建好后，从外面看270度转角飘窗依然存在，可在主卧室里却看不到270度转角飘窗的踪影。起先她以为在别的房间内，可在自己所购房子里转了好几圈也没有发现转角飘窗。最后在一位售楼员的指引下，她才发现，原来转角飘窗还在主卧室，只因窗前多了一堵墙，把一面窗子给遮住了。270度的飘窗变成了180度。

这位女业主说：“我们在看房时，售楼人员宣传说带有转角飘窗的房子如何时尚，设计如何独特，不仅能增加采光和通风功能，还会扩大主卧室的空间。户型宣传图上也没标明转角飘窗前有堵墙啊。因为7月份以前房子还没建好，我们不能实地看房，只看了样板房，样板房的转角飘窗的确打动了很多看房者。就冲这一点，许多人便选了这里的房子。大家都以为自己将来的卧室也会和样板房一样。”

8号楼一位男业主说，为了买一套称心的房子，他和妻子在市区各楼盘之间转了大半年。在四季晶华看房时，听到主卧室带270度转角飘窗，妻子一下子就动了心。夫妻俩第二天就决定在四季晶华安家。从今年4月起，妻子就开始研究装修新房，对如何装修带转角飘窗的主卧室，妻子更是花了不少心思，不但咨询了许多朋友，还上网查了许多资料。如今家中的墙上还贴着好几张转角飘窗的装修例图。现在看来，妻子恐怕要空欢喜一场了。

随后，记者以看房为由进入了四季晶华8号楼，在一个带“转角飘窗”的主卧室内，朝南的窗子不过一米多宽，只有攀到窗台上才能发现其中的玄机，另一扇窗就隐身在这堵墙的后面。根据目测，这堵墙约有一米宽，三、四十公分厚，与窗子的距离不到10公分，与样板房主卧室内挂着桃红色窗纱的转角飘窗大相径庭。

“能不能把墙拆掉？”十几位业主纷纷询问售楼处的工作人员。“这是承重墙，为了保证整幢楼的安全，这堵墙是不能拆的。”售楼处工作人员的回答对广大业主来说无疑是雪上加霜。

拆掉这堵承重墙的方法行不通，于是就上演了文章开头的一幕，一些业主纷纷向开发商提出换房、退房和赔偿的要求。几经协商不成，一些业主想通过法律来解决此事。

忍无可忍诉“无可”诉

在收集证据中，业主们“意外”地发现，在自己购房合同内附加的户型图上，转角飘窗的一侧竟清晰地标注着承重墙的黑线。

由于“缩水”的转角飘窗涉及到60多户业主，每位业主向开发商提出的解决方案也不尽相同。在协商过程中，十几位业主与四季晶华的开发商苏州联发实业有限公司意见不统一，萌发了诉讼的念头。

8号楼的那位女业主说：“开发商在售房时蓄意隐瞒真相，又利用样板房欺骗我们，明显侵犯了业主的知情权，是一种欺诈的行为。我们准备搜集证据，起诉开发商。”

几天后，原本满腔斗志欲与开发商法庭相见的业主们，向律师咨询了一番后，却打消了诉讼的念头。原来，几乎所有的业主在与开发商签订购房合同时，对合同履行过程中协商不成的争议，都选择了“提交苏州市仲裁委员会仲裁”。根据双方的约定，关于转角飘窗的纠纷只能采取仲裁的方式解决。如果仲裁后业主败诉，将失去再次上诉的机会。此外，根据苏州市仲裁委员会的收费规定，200001至500000元的部分按1.5%交纳仲裁费，仲裁费由败诉的当事人承担。如果败诉，不仅丧失了应得的利益，每位业主还要承担7000至9000元的仲裁费用。这对于已经支付了四、五十万购房款的业主来说，也是一笔不小的支出。

诉讼之路行不通，仲裁的风险又很高。维权行动如何进行，业主们陷入了“两难”的境地。

开发商：此变更不在必须告知之列

户型宣传图中和样板房内转角飘窗前都没承重墙，可实际的户型中却出现了承重墙。开发商进行了设计变更为何没有通知业主？对此，四季晶华售楼处的蔡经理告诉记者，当初给购房者看的户型宣传图上的确没有标注承重墙，样板房内也没有那堵墙。由于户型宣传图是根据设计图纸印制的，后来由于工程安全需要，施工图纸经过修改才出现了这堵承重墙，但施工图纸是经过有关部门审批的。起初售楼处的销售人员也不知道发生了这样的变化，所以没能及时向购房者说明。大部分购房者是在今年的三、四月份选的房，他们看到的样板房那时正在装修之中，今年7月样板房才正式对外公开。为了防止购房者完全以样板房为参照物，售楼处还在样板房进门处贴了公示：该样板房仅供装修参考，具体房型结构以合同正本为准。至于购房合同上附的户型图，蔡经理解释说，合同上的户型图是由施工部门提供的，所以与实际情况一致。

据介绍，转角飘窗前带有承重墙的共有72户，目前已销售了60多户。四季晶华售楼处得知这一变化后，曾通过电话与大多数业主进行了沟通。根据《商品房销售管理条例》第二十四条：房地产开发企业经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。蔡经理说，转角飘窗前出现的承重墙不属于必须通知购房者的变更，在合同中也没有相关约定，所以有的业主没接到相应的通知。

蔡经理还说，发现这一误差后，尽管开发商没有违法违规的地方，但从情感的角度还是在想办法给业主以安慰。针对部分业主提出换房、退房时附加的打折、送车库等无理条件，开发商难以接受。购买期房是有风险的，广告和宣传图册只能为看房者提供一个参考。建筑施工过程中，出现这样或那样的变更是很正常的，不是所有变更都要告知购房者。

购买期房要会规避风险

苏州公大律师事务所的於峰律师认为，转角飘窗前出现的承重墙，可能对房屋的整体使用没有重大影响，但对业主来说，这堵墙不仅会成为新房的一大遗憾，可能影响主卧室的美观和采光，还会给购房者带来精神上的折磨和心理上的伤害。既然双方在购房合同中选择了以仲裁的方式解决纠纷，就要遵守约定。如果业主的证据不够充分，仲裁败诉后，以后就没有申诉的机会了。在这种情况下，业主最好与开发商协商解决。由于这一变更的性质目前还无法判定，建议业主到主管单位进行鉴定，然后根据变更的性质向开发商索赔违约金。

从这起事件中还可以看出，购房者在签订购房合同时缺乏自我保护意识。仅凭几张宣传单和样板房，就轻易相信了开发商，而没有把自己所关心的事宜写进合同中，甚至连合同内附加的户型图与宣传单上有重大误差也没发现。一旦发生纠纷，不仅维权路上困难重重，还会因为证据不足难以讨回公道。

苏州市一位从事房产投资工作多年的专业人士认为，购买期房的确存在很大的风险。由于存在着价格诱惑，许多购房者便被“听上去很美”的楼盘宣传所迷惑。为了诱惑购房者，售房时，许多开发商都挖空心思，组合华丽的词藻宣传自己的楼盘，每个楼盘听上去都是锦上添花、无与伦比，而交房后，有的花园却变成了配电房，绿地变成了便道，喷泉变成了小水池。房屋质量也暴露出种种弊端，面积缩水、延期交房等情况更是让许多购房者防不胜防。

如何规避买期房的风险？这位人士建议，在购房前，应对开发商的资质、信誉、经营状况、周边及小区内的配套设施、小区和房屋的规划设计、工程进度等情况进行全面而细致的调查；在签订购房合同时，不仅要请专业人士帮助仔细研究合同条款，还要争取在合同中尽可能详细地把开发商的广告宣传内容写入合同中，以便为自己争取更多的利益和保障。

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飘窗，一般的窗子做在墙体的垂直平面内，如果把窗子突出墙外，就是飘窗。目前流行的飘窗多分为两种形态，一种是有台阶的，一种是完全落地、与地面浑然一体的。飘窗不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为楼房的外立面增添了建筑魅力。

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