成都市统计局郑明华：明年成都房价上涨将会趋缓

今年已经过去了三个季度，成都的房地产发展也经历了从需求强劲到需求滞缓，再到需求回升的三个阶段。年底和明年初的楼市发展如何？这是目前消费者最关心的。随着前三个季度成都楼市统计数据的发布，本报记者（以下简称“记”）近日独家采访成都市统计局投资处的郑明华处长（以下简称“郑”），对成都房地产的后期发展和走势进行了分析预测。

焦点1：明年商品房供应增大

记：请根据前三季度的最新统计数据谈谈成都房地产的总体情况，并预测一下“金九月”之后楼市的发展。

郑：从前三个季度成都房地产发展情况看，不管是开发投资、新开工项目面积、施工总量，还是开发资金、竣工销售指标，均反映出成都房地产仍保持健康而快速的发展势头，“金九月”之后成都楼市目前的发展趋势还看不出变化的迹象。

记：前三季度，成都新开工项目367个，增长较快，新开工面积也增长较快，预示着今年年末和明年初怎样的供求关系？

郑：从今年1-9月商品房的新开工项目和新开工面积看，增长较快，这是开发商为扭转去年持续多月新开工不足造成的供应失衡问题，明显加大了新开工项目和新开工面积力度的结果,随着这些新开工项目和面积的陆续竣工,将增大今年年末和明年初成都房市的供应量，并使目前供需矛盾较为突出的问题和房价上涨的压力得到有效缓解。

焦点2：开发商看好成都楼市

记：1-9月土地购置费成倍增长，而购置土地面积增长只有13.5%，说明土地成本在继续增加，是否说明已经为后期的房价定了基调？

郑：在需求不出现大的波动的情况下，土地成本的增加是会增添房价上涨的压力，但它不是决定房价的唯一要素。

记：从最新的统计数据谈谈开发商的开发资金情况。

郑：从开发资金总的到位情况看，今年1-9月，全市到位的房地产开发资金达391.96亿元，增长42.0%，加上结转的资金，整个房地产的开发资金为473.35亿元，增长40.4%，开发资金与完成的开发投资比为1.52：1，说明开发商目前的开发资金较为充足。从今年到位的开发资金的构成看，开发商自筹的资金为153.80亿元，大幅增长，在开发资金中的占比明显提高，说明在银行趋紧的房地产信贷政策的影响下，开发商看好成都房地产发展前景；国内贷款为48.47亿元，降低2.1个百分点，说明银行与开发商对成都房地产发展前景看法一致，也是充满信心。占比下降则说明开发商对银行贷款的依赖程度在降低，开发商的实力在增强；以定金和预付款为主的其他资金为177.91亿元，增长17.3%，占比为45.4%，降低9.5个百分点，这反映出商品房开发依靠定金和预付款的开发模式正在发生深刻变化。

焦点3：成都楼市很健康

记：从前几个月的发展来看，现在商品房销售面积的降幅减小是什么原因？是不是预示着楼市走出低迷状态？

郑：销售面积下降与楼市是否低迷不能简单的划等号，这得具体情况作具体分析。楼市低迷必然影响销售，但销售面积下降并不能表示或说明楼市低迷，从销售的具体情况看，主要是现房销售面积下降，而预售面积不仅未降，反而呈逐月加快的趋势。当前商品房销售面积下降的主要原因：一是由于去年后期持续多月的新开工不足所带来的竣工不足，造成供应失衡，影响了销售；二是去年火爆的销售使得当年竣工的现房和往年积压的空置房基本销售一空，造成待销的现房大量减少，影响了今年的现房销售；三是国家房产新政出台后，不仅有效的抑制了对商品房的投资需求，也打击了对商品房的投机需求，同时，还使消费者产生了房价将下降的心理预期，从而使得消费需求实现为消费行为的时间推迟。

记：从今年以来，成都的统计数据一般都相当忌讳谈论房价，究竟现在成都的房价是一个什么样的情况？

郑：影响房价的因素很多，其中最主要的是消费需求、地价和住房品质。随着地价的攀升和住房本身品质的提升，必然会导致住房开发成本的提高，加之在目前比较旺盛的消费需求的推动下，开发成本的提高最终必然从房价上得到反映和体现，成都的也不会例外。

■第一数据

1-9月成都房地产统计数据

1、投资：1-9月，成都市房地产开发完成投资311.94亿元，增长59.1%。土地购置费和新开工项目的快速增长是房地产投资增长的两大推动因素。全市房地产新开工项目367个，增长74.8%。购置土地面积780.79万平方米，增长13.5%，支付的土地购置费高达113.24亿元，增长1.2倍，土地购置费成倍增长。

2、销售：1-9月，商品房销售面积降幅减小，呈现回暖势头。今年年初，商品房销售面积下降29.9%。6-9月房地产销售面积降幅分别为11.9%、8.9%、2.1%和0.2%，销售面积降幅逐月递减。1-9月该市商品房销售（预售+现房销售）面积为784.4万平方米，下降0.2%。商品房预售面积为680.81万平方米，增长16.9%。

3、空置：商品房空置总面积仍呈下降态势，滞销积压房空置减少，待销房空置面积增加。1-9月，商品房空置面积143.26万平方米，下降3.7%。从商品房空置的特性来看，空置在一年以内的“待销房”为79.91万平方米，增长18.1%，空置期在一年以上的滞销房和积压房为63.34万平方米，下降21.9%。

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