实现销售与融资分离 取消预售制建议引发各界深思

央行取消商品房预售制度的建议一出，支持取消的观点不在少数。一时间预售制度被认为是房地产市场各种违约、失信乃至欺诈行为的根源和摇篮。

而另一方面的声音则是，“关键不是期房预售还是现房销售的问题”。期房预售还是现房销售，只是一种销售模式。而对于一个健康的市场而言，采取何种销售模式并不是关键所在。取消商品房预售制度，问题就不复存在了吗？

一个建议，立马让房地产市场风声鹤唳。在10月19日中国消费者协会召开的“构建和谐消费环境，推进消费者利益最大化——商品房销售模式研讨会”上，关于期房预售的讨论达到了一个新的高度。中央政策研究室、全国人大法工委、国务院法制办、国务院研究室、国务院发展研究中心、中国人民银行、银监会、北京市一中院等单位代表，中国社科院、中国政法大学、中央财经大学等专家学者，以及中国房地产业协会、中国银行业协会等行业组织的有关人士等等，都针对商品房预售制度发表了各自不同的观点和意见。

此前，央行发布的一份房地产金融报告中关于“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的建议，一石激起千层浪。尽管针对是否取消商品房预售制度的议论，建设部新闻发布人已经明确表示，国家近期不会取消商品房预售制度，但是各界的讨论仍在继续。

房屋预售被视为“万恶之源”

央行取消商品房预售制度的建议一出，支持取消的观点不在少数。一时间预售制度被认为是房地产市场各种违约、失信乃至欺诈行为的根源和摇篮。

来自四川省消费者协会的一份统计显示，在2003年至2005年三季度全省总共受理的7632件商品房投诉中，涉及期房的投诉共计6632件。质量风险、面积缩水、虚假宣传、规划变更等等被列为商品房预售的九大风险。

在北京也出现了类似的情况，北京市消费者协会副秘书长张明表示，期房预售已经侵害了消费者的知情权、公平交易权、赔偿权、选择权……他认为我国现行的预售商品房制度中存在的问题是引发投诉的根源所在。“商品房预售制度已不适应当前房地产业规范、稳定、健康发展的需要，甚至产生了一系列严重的负面影响，制约了房地产业的健康稳定发展。继续实施商品房预售制度不利于国家宏观政策方针的实施，不利于消费者权益的保护。”“预售制度是一定时期的产物，取消它正当其时，完全必要。”四川省保护消费者权益委员会的观点是主张取消商品房预售，实行现房销售。

同时中国社会科学院法学研究所所长助理刘俊海表示，一些诚信开发商也会赞同取消期房预售，因为开发商即使想卖现房，在这样的市场环境下也会出现“劣币驱逐良币”的现象。他认为商品房预售不但不利于房地产市场的健康稳定发展，助长了消费者的非理性消费，而且在商业银行之间也会形成不正当竞争。

商品房预售的“双重使命”

而另一方面的声音则是，“关键不是期房预售还是现房销售的问题”。期房预售还是现房销售，只是一种销售模式。而对于一个健康的市场而言，采取何种销售模式并不是关键所在。取消商品房预售制度，问题就不复存在了吗？

“商品房预售制度，不应该单纯从取消与否来考虑。”中央财经大学法律系的曾教授就持这种观点。

预售制度的确立，最早可以追溯到1994年出台的《城市房地产管理法》，此管理法不但建立了商品房预售许可制度，而且对预售条件、监管等做出了原则性的规定。但是部分人士认为，当初预售制度的确定是基于对当时特定环境的考虑，明显已经难以适应现在的房地产发展情况。

中国社会科学院金融研究所易宪容教授表示，1994年出台《城市房地产管理法》对房屋预售制度有所规定。但是当时是在国内的房地产市场发展初期。作为为了给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，原本在于降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产以便保证中国住房改革制度得以成功。但是从现实的实践经验来看，尽管房屋预售制度推动了中国房地产市场的繁荣，同时也为开发商利用制度缺陷提供了可乘之机。

“使房屋销售制度和融资制度实现分离，单就房屋销售制度完全可以实现预售。”中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥的观点更为直接。

卜永祥指出，西方任何一个国家的房屋预售制度和我国目前的预售制度根本就不是一个概念。西方的预售制度仅仅是一个销售制度，仅是交纳一定程度的定金，而中国的预售制度则是一种集销售和融资为一体的预售制度。对开发商的资金使用缺少有效监管，使银行面临很大的金融风险。他强调，此次央行建议取消房屋预售制度的出发点就是要完善目前我国的预售制度。

最重要的是监管

在先前的讨论中，也有不少观点主张对现行商品房预售制度进行调整。他们认为商品房预售暴露出来的大量问题不能归罪于制度本身，而是执行层面的问题，是缺少有效监管的问题。

对于完善现行的商品房预售制度，中央财经大学法律系的曾教授表示，预售过程中应该加强对预售市场的管理，并解决销售过程中信息不对称等问题。同时曾教授还指出，除了加强对商品房预售市场本身的管理外，尽快建立商品房质量体系也尤为重要。

完善房屋预售市场的相关法律法规，加强政府监管被认为是推行期房销售的必要条件。

浙江省消费者协会副秘书长叶元春表示，现在有关商品房预售在管理规定层面还存在不完善和相互矛盾的地方。如果要保留预售制度的话，必须修订完善现行预售制度的规则。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏首先赞同了央行取消现行商品房预售制度的建议，同时她表示，根据现在我们国家房地产市场的发展情况，取消预售应该逐步实施，关键是要在过渡时期加强对现行预售制度的管理。

中国消费者协会副秘书长武高汉透露，今后中消协将把此次会议中各方意见转达相关单位，建议包括建设主管部门、银行、保监会等在内的行业相关部门进行适当的政策调整。而对于此阶段，他呼吁政府暂停新的期房预售项目审批，在法律法规健全后再行恢复。呼吁政府对在建的预售项目加强监督管理，严厉打击钻政策空子的违法行为。中国楼市记者 何云云 报道

新闻背景：商品房预售许可制度

商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场的发展进程紧密联系。

房地产开发的前身是改革开放初期的城市房屋“统代建”，即需要建房的单位按国家批准的建房计划，委托由政府组织成立的“统建办公室”统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各建房单位。

随着房屋商品化、土地有偿使用等制度的推行，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择，其开发建设资金除获得贷款外，主要来源于购房者预付的购房款。

1994年出台的《城市房地产管理法》，在总结各地经验的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。商品房预售许可制度的出台，扶持了成长中的房地产开发企业，增加了商品房的供给，保证了住房制度改革取得成功。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上。

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