央行建议引起四方激辩 现房销售，行还是不行？

房地产的本质是金融。这句话如果不是百分之百的绝对，在央行于《2005中国房地产金融报告》中提出“考虑取消现行的房屋预售制度”后，也肯定百分之百的醒目。

开发商的神经在绷紧。因为对他们来说，依靠房屋预售回笼资金，正是其缩短“从现金到现金”、维持现金流正常运转和保证企业生存的关键。而建设部于1994年出台的《城市商品房预售管理办法》，已在1995年颁布实施的《房地产法》中明确成为法律规定。这表示“取消房屋预售制度”即便实行，在法律程序的落实上也还需要时间。但银行却拥有不给预售商品房贷款的权利，正是这一点令“取消房屋预售制度”虽然还只是一个建议，也同样使整个市场风生水起。

仅仅一个建议，多少“惊弓之鸟”？

命悬资金链

取消期房预售的建议一出，“现金流”与“资金链”成为开发商最多谈及的词汇。央行《2005中国房地产金融报告》指出，在2004年全国房地产开发所筹措的17168.8亿元资金中，银行贷款的比重在55%以上，较往年仍有所提高。这其中所隐藏的潜在风险让银行担忧。所以，通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖，成为央行建议的初衷。

而对于这一建议，多数开发商表示反对。

阳光100集团副总经理范小冲认为，这项政策“实施的可能性不大”，而且会是“弊大于利”。他说：“取消房屋预售将会对房地产业造成灾难性影响，大部分开发企业只有30-35%的自有资金，这样一来根本无法承受。即使是大品牌的开发企业，由于开发规模大，战线拉的长，占有的资金多，所以也无法承受。”他同时表示，期房预售在一定阶段内是必然存在的，而且从全世界范围来看都是如此。“除了能够解决开发企业前期资金回笼的问题外，也同样有利于企业在短时间内尽量接触市场，与市场进行充分沟通。”

厦门国建集团董事长耿建华认为，这项政策如果出台，将在很大程度上提高房地产企业的门槛，对现有企业的开发理念与开发模式都会产生强烈冲击，同时对企业的资金实力提出了很高的要求。“但是目前大部分企业都是依靠期房预售来回笼资金，取消期房预售等于断了一些企业的活路。”

上海中星集团中星虹达置业有限公司总经理汪继武说：“期房预售制度的取消应该是市场行为而不是政府行为，市场发展到一定程度自然会慢慢走向这个阶段。如果现阶段将该建议变为政策实施，将会使大部分开发企业增加资金压力，并可能导致破产。”“这项政策的出台将会迫使2/3的房地产企业倒下，”天津融创集团副总裁李绍忠的态度更为明确，“即使对大品牌的开发企业来说也有致命性的影响。并且这项政策实施以后，行业内将会有一段时间的衔接处于混乱状态。”

而沿海集团执行总裁陈昕认为，除了开发商的建设和融资成本将增加外，取消期房预售还会产生一些新问题，比如不利于土地的集约利用。“城市里的高层建筑开发周期长，占有资金量比较大，开发商会因为资金的问题而拖延时间甚至撤出城市项目的建设。而城市改造所需要解决诸多问题，开发商在这个环节上出现短缺或延缓，整个中国城市的改造将会受到影响。”

同时，也有很多业内人士对这一建议表示理解。“任何政策的产生都不是空穴来风，央行的建议也是情有可原，毕竟银行的风险就等于国家的风险。”一位业内人士认为，“央行在这样一个时期提了这么一个建议，在时机选择上是很深思熟虑的，甚至可以理解为一系列调控组合拳中原本就已做出的计划内容之一。其实只要现在放出风声来，哪怕最后不实施这项政策，在市场上都会起到不小的效果。”

房价何处去

“如果取消期房预售，将面临房屋供应量减少，房价上涨。”一位开发商说。持这一观点的开发商不在少数。

陈昕表示，在房地产市场，大部分企业的负债率极高，除了开发商会出现致命性的资金链短缺，相应的房屋供应量也会减少。“即使开发商有足够的资金储备，也会萎缩开发规模，行业相关投资也会随之减少。而房价上涨与国家的政策背道而驰。”他说。

据央行预测，2005年和2006年全国住宅竣工面积的增长率将分别为28.8%和23.1%，年新增住宅竣工面积将分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。但如果期房预售改为现房销售，因为期房不能进入流通领域，加上建设周期增加，供应可能趋紧，在一定时间内会出现供小于求的局面。这成为很多开发商认为“房价将走高”的理论依据。

也有很多业内人士认为，取消期房预售只是延迟销售时间，并不会减少供应总量，因此不具备推高房价的条件。“更重要的是，现在没有多少老百姓不顾死活地抢房子了。这种情况下，政策对于短期内供求关系的影响，还不足以引起房价走高的预期。相反，对房价下跌的预期却并不会因为实行现房销售而发生改变。而现房销售对开发商的资金链是个严峻考验，不排除开发商为避免现房销售而将手中楼盘尽快销售的可能。如果是这样，房价反而还有可能下跌。”一位上海开发商这样说。

另有一种观点认为，取消期房预售虽然会在短期内造成供应紧张，抬高房价，但是从中长期来看，价格曲线最终会在供需双方的相互博弈中，下降或稳定在某一节点上。而如何判断和引导市场需求，却成为另一个有待讨论的问题。

“调控政策都是一步一步的，没有说一步到位的，这是在试探市场的承受能力。政府不希望有大起大落。因此，现在国家出台的政策不能简单的看涨看跌。其实这些政策哪个不能成为看涨的理由，哪个不能成为看跌的理由呢？很多政策实际上是要起到净化市场的作用。提高首付，是怕银行被骗的更多；取消预售，也是要规范市场，让开发商诚信经营。毕竟，建立健康规范的市场才是长远之计。”一位网友的话倒是颇能说明问题。

而北京亿城股份有限公司董事副总裁鄂俊宇也认为：“虽然在一定时间段里，取消预售将对整个行业造成强烈冲击，但是今后行业也会逐渐向更规范的方向发展。任何行业都是优胜劣汰、适者生存。政府出台相关的政策和法规，作为开发企业所能做的就是根据自身情况及时调整市场战略，去积极适应环境的变化。只有这样才能做好企业，做好产品。”

从“现金”到“现金流”

央行在取消房屋预售制度的建议中，有“目前经营良好的房地产商已经积累了一定实力”这样一个前提，这也说明现房销售对中国的开发商来说并非不可接受。甚至在一些业内人士看来，把房子做成成品再卖已经成为未来房地产业的发展趋势。

广州宏宇集团星河湾董事副总裁梁上燕认为：“政府如果取消期房预售，不应该一刀切，这种做法势必会给很多的开发商造成负面影响。但是以星河湾来说，四年孕育这样一个高品质项目，就算是暴风雨来临我们都不会惧怕，本身星河湾这个产品就足以说明一切。而央行的此项建议早在四年前就已经是我们企业的自发行为。品质元年时代正在来临，这是一个过程，整个行业都应慢慢调整，重新洗牌，这样才能稳定和谐的发展。”

星河湾的全成品入市可能是特殊的“自发行为”，但它对“品质元年”的预测却具有先见之明。而对国内大多数房企来说，土地获取方式以及资金运作模式的改变逼迫他们不得不面对一个现实考问——现房销售，到底行是不行？

还是“现金流”。企业的一时盈亏并不最终决定企业的生死，而是否具有一个稳定的“现金流”却会成为企业的命门。对一些房企来说，依靠预售资金回笼、土地囤积升值甚至“捂盘惜售”等手段获取利润都带有投机色彩，其根源在于这一系列行为都“寄生”于银行贷款，但在自己获得高回报的同时却将风险转嫁到银行身上。而过多依靠银行贷款不可避免地使企业行为更类似于一场赌博。一个只关注“现金”，却对企业“现金流”等闲视之的开发商，很难想象他会在诚信、专业、品牌、持续经营甚至社会责任感上有所作为。而有这样的企业“搅局”，也很难想象这个市场会是一个持续健康发展的市场。

于是便有业内人士指出，如果这项建议一旦成为政策实施，将是调控以来最为有力的一项措施。而另一方面，市场准入门槛的过低和市场竞争的不充分，也使很多没什么远大理想的房企，并没有在良好的市场形势下练就过硬的专业素质及抗风险能力。与“现金流”断裂危局相对应的，是企业缺乏适合自己的现代企业管理制度。

“一个很简单的事实，当从投入到产出来计算这个行业的回报率，有那么高的时候，怎么能说竞争激烈呢？”王志纲工作室广州战略策划中心总经理云亮这样说，“虽然有了万科、金地、中海、万达这样的优秀企业，但是大部分企业的管理仍然是简单粗放的，离真正的现代企业还有一定差距。”

“以前开发商的利润架构中有50%甚至70%来自土地，宏观调控取消了开发商赚取土地价值的可能性，开发商今后只有通过良好的企业管理和专注的产品打造来创造效益。”他说，“而我认为下一步的宏观调控，只有一个方面，就是要求开发商必须要把楼盘做成成品来卖。”

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