董藩:12个中国特色因素决定了目前房价水平较高

目前的房价水平较高，导致这一现状的主要原因是需求太旺，尽管供给一直在快速增长，但仍然难以适应这种勃然喷发的需求。现在，20岁的人在买房子，30岁的人在买房子，40岁、50岁、60岁的人也都在买房子，而且都不愿意买小的，都想“一步到位”。不让谁买都不行，大家一起大大抬升了需求，却对价格不满。我认为，这种旺盛需求局面的形成，是由目前存在的12个具有中国特色的因素促成的，而且它们叠合在一起发挥作用，十分强劲。在这种背景下，简单地将中国的房价与国外房价、与国际标准比较是不科学的。

六大国情背景决定了长期的求大于供局面

所谓“六大国情背景”，是指人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化等6个明显体现现阶段中国发展背景与特点的因素。

中国人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，如果与俄罗斯、加拿大、美国、澳大利亚这些国家比，差距就更明显了。许多人总是说加拿大的房价收入比如何如何，澳大利亚的房价收入比如何如何，大家却都不提人家的人地关系如何：加拿大是典型的地广人稀的国家，国土面积约990多万平方公里，人口只有3200万，平均每平方公里为3.2人；澳大利亚的国土面积为770万平方公里，人口约有1800万，平均每平方公里为2.3人。从人地关系上看，这两个国家几乎可以不加限制地随便盖房子，土地成本很低。中国呢？国土面积960万平方公里，人口13亿，平均每平方公里为135.4人，而且有大片国土是不适宜定居的，可盖房子的面积是很有限的。

对可盖房子的土地，也有一个严肃的使用分配问题。我们的国策是“一要吃饭，二要建设”，也就是说农业是第一位的，要先保吃饭问题。这个方针一点都没有错：房子住的小一点可以忍受，吃不上饭就会饿死人。这么大的国家，如果粮食短缺，需要大量进口，可能就不是一个外汇或者经济问题了。国内的稳定问题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上、国家安全上甚至领土完整上付出大的代价。1994年，美国人莱斯特·R·布朗发表了一篇惊世骇俗的文章———《2030：谁来养活中国》。这篇让中国人蒙羞的文章再次提醒我们，放松耕地控制是不对的。中国已经成为粮食净进口国，严格保护耕地的意义已经不止是停留在纸面上了。要严格控制耕地，控制城市规划面积，可用于城市建设的土地就受到限制，房地产开发就受到限制，供给的增长就受到了限制。

另一方面，中国的人口却在继续增长。12亿人口日出现在1995年，只用了10年我们又迎来了13亿人口日。现在中国的年人口自然增长率为6～6.5‰，每年要增加800多万人，估计总量不到15.5-16亿停不下来，还要持续增长30年以上。在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然随之增长，对房地产的需求就要增加。如果考虑到城市化进程，按照60％生活在城市计算，每年城市人口就要增加约500万。从发展的角度，如果每人需要25 平方米的建筑面积，每年就得增加12500万平方米的住宅。

人口除了机械增长外，还有个结构变化问题，也就是城市化问题。中国城市化已进入加速发展期，城市化率已由1993年的28％提高到2003年的40.5％。根据统计，2003年，中国共有建制市660个，同年，中国总人口为12.9亿，其中市镇人口为5.2亿。2003年城市人口上升了1.5个百分点，大约增加了2000万。按照这个速度，城市每年还需要增加5亿平方米的住宅。

值得注意的是，这是按照户籍关系计算的，实际上还有大量农村人口因为经商、打工长期居留在城市，也需要买房或租房。如果再加上这部分，数字更是庞大得惊人。而且中国的城市化需要二、三十年的过程，它会带动投资热，当前80%左右的中长期投资就都与城市住房、公共基础设施建设有关。它还会带动重工业的再次发展和消费升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然也要房地产业作支撑。

中国还处于经济高速增长阶段。改革开放以来中国的增长速度世界第一，而且这种增长趋势还会继续下去。如果中国像我一直主张的那样，致力于构建缘西边境国际经济合作带，大力拓展沿边经济技术合作，至少会在经济不过剩的情况下再高速增长20年。世界经验表明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资产支撑。房地产也不可能不发展，因为这一阶段收入增长快，住房需求必然旺盛。

再就是城乡收入差异问题。在中国，这个问题很严重，而且未来10年内不可能解决。不仅仅是农业产量低、粮食不值钱问题，农村土地少、乡镇经济不发达，就业机会也很少。尤其在粮食收入问题上，农民往往承受着计划与市场的双重积压：粮食丰收了，政府往往让农民走向市场，结果“谷贱伤农”；农业减产，农民原本应该高价卖粮，政府从稳定物价角度考虑，往往又要全部收购，此时的收购价格不可能高于真正的市场价格，农民还是把握不住致富的机会———这是农民收入几乎总是低于城镇市民收入的一个重要原因。而在城市，就业机会多，失业了政府还帮助再就业，而且有失业保险、最低生活保障、各种救济等。这么大的诱惑当然农民争着进城了。进城就得有房住，不管是租房还是买房。上面我已经从人口角度提到了这个问题。

最后，我们看家庭规模小型化倾向。中国前些年是一家五、六口甚至六、七口人，规模更大的家庭也能看到。现在，这种家庭正在分解。目前，核心家庭和丁克家庭在中国城市家庭结构中高达60％以上，而且有增加的趋势，独身家庭也在增加。还有一些人，名义上属于一个家庭，实际上独立生活，独自占用着一套房子。这种社会变革使中国传统的大家庭结构受到冲击，增加着对住房的需求。家庭规模愈小，人均消费面积愈大。即使是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此，即使人口总量不变，小规模家庭的大量出现也会引起住宅需求的增加。

三大制度背景从时空角度抬升需求水平

三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融深化）和社会福利制度现状对房产市场产生的影响。前两个因素从时间角度将原本该均匀分布在几十年时间段的住房需求挤压到当前较短的大约15年左右甚至更短的时间实现，特别是最近几年是典型的“喷发期”；后一个因素则从空间角度将分布在全社会的住房需求吸附到城镇中实现。这促进了城市化的进程，但与城市化本身的起因是不同的，是农民阶层对城乡社会福利分配不公的本能反映。

传统的城镇住房制度是一种国家统包统配、低租金使用的实物福利制度，由于存在着住房建设资金不足、国家和企业包袱沉重、房屋失养失修现象严重、住房分配不公和苦乐不均等一系列严重的弊端和问题，国家决定实施住房制度改革，把城镇住房还原为商品，促进城镇住房供给的增加，建立广阔的住房市场。但是，由于人的自利本性以及各种体制、制度的相互掣肘，这项改革是相当艰巨的。尽管住房制度改革已经搞了20多年，但在前几年未彻底切断福利分房渠道以前，人们或多或少存在“赚便宜”的想法，有钱也不想自己买，至少不愿按市场价买，买方的需求远没有现在这么大。但住大房、住好房的愿望是与日俱增的。1998年6月，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。但直到2001年，实物分配的渠道才基本被堵死。当福利分房渠道被彻底切断后，大家知道再等已经没有结果，必须买房了，于是压抑了十几年、几十年的需求叠合在一起迸发出来。

另一方面，金融制度改革带来了金融深化、金融竞争和信贷业务创新，银行开办了按揭贷款业务，而且竞争导致贷款成数很高。这带来了个人住房贷款余额的急剧增加。例如，2000年年初，建设银行的个人住房贷款余额为864亿元，年末就达到了1791亿元。到2002年年末，四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7213亿元。此后这项业务发展更快，截至2004年11月17日，仅工商银行一家的个人住房贷款余额就达到了4027.11亿元。对购房者来说，只要交上20％的首付，其余80％由银行解决，有的银行一度还开办了“零首付”个人住房贷款业务。这就使“租小房→租中房→买小房→买中房→买大房”这样一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程跨越中间环节，一步到位了。与住房制度改革带来的影响相汇合，一前一后几十年的需求叠加到几年、十几年爆发，当然很强烈，这大大抬升了整个社会的需求水平。目前，个人购买商品房的比重已达95％以上，居民已经成为住房投资和消费的主体，市场需求主体发生了根本性转变。这与金融制度改革和城镇住房制度改革完全正相关。

再就是福利制度问题。目前中国在城乡福利制度的安排上存在巨大差别。这突出表现在教育与医疗保障上。由于区位、政策和市场等原因，教育资源呈现出违背公平的流动、积聚和配置格局，使城乡之间的相对差别和绝对差别明显拉大。在医疗资源的城乡配置上也是如此。在城市里，有完善的医疗服务体系，大医院林立；有完善的教育体系和高质量的师资。大城市比中小城市更有优势。而在农村，农民面对的是缺医少药的医疗条件和残缺不全的九年制义务教育，医疗事故频发，青少年辍学比例很高。城乡之间还存在其他方面的福利差别。改革以来，农民的见闻开阔了，心理上的不平衡也凸现起来。近年来，由于政府对城乡流动控制程度有所放松，这必然引起农民向城市流动，中小城市的人向大城市流动，形成城市化的动力之一。显然这对住房需求也要产生巨大影响。

三大意识背景对房价上升具有明显助推作用

“三大意识”是指城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识。它们对住房需求的扩大和房价的上升也是有重要影响的。

城乡阶层意识源于城乡经济差别和政治差别的客观存在，而经济差别与政治差别又是密切联系在一起的。城乡经济差别主要表现在不同的产业结构上。城市主要以第二、第三产业为主导，乡村主要以传统的第一产业为主。由于城市第二、第三产业聚集规模大，产品附加值高，使得城市居民的收入水平比乡村居民即农民高。另外，由于城市起初主要是发展劳动密集性产业，劳动就业率比农村高。这样，城市在经济上一直处于主导地位，它在政治上也处于优势地位。城市是一个区域的重要组成部分，也是经济空间的载体，它在区域的地位显得越来越重要。在现阶段，城与乡的政治关系是领导与被领导的关系。由于在经济上广大乡村是城市的腹地，政治上也处于弱势地位，再加上福利差异等因素的影响，市民与农民之间就产生了严重的阶层意识，也就是地位意识问题。有一些城里人看不起农村人，农民每天面朝黄土背朝天，生活水平、见识等等确实与市民存在明显差距，所以农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作，即使第一代进城农民遇到了许多困难，他们一般也会努力去克服，以求为下一代换来名正言顺的“身份”和生存的“尊严”。

城市主要是通过人的思维规划建造的，它根据人的生活需要建设相应的人工生活环境，能更大程度地满足人的需求。而乡村是纯自然的，限制了人们更好地生活。城市又是科学技术的创造地，城市的劳动力比乡村的劳动力更容易获得科学技术知识，而大多数大学生都选择在城市工作和生活，这更加剧了城乡科学技术水平的差别。亚里士多德说过：“人们为了活着，聚集于城市；为了活得更好居留于城市。”这一点似乎在中华民族身上体现得更加明显。中华民族的群居意识是很强的，也是很有特色的社会现象，即使到了国外也要住在一起，所以形成了不少“唐人街”。由于中国人好热闹，重视血缘、姻缘、地缘、学缘、业缘等各种关系，崇尚互爱互助、密切交往，这也导致人口不断集中，从社会学角度促进了城市化，增大了住房需求。

过去，中国人崇尚节俭、自力更生，传统的消费习惯是花昨天的钱、花自己的钱，而不是花明天的钱、花他人的钱。所以，中国人没有借款意识，一般是不负债的。长期以来，大家总觉得欠钱不舒服，欠钱的人是懒惰的人、无能的人，或者借别人的钱自己的尊严就要受损。以往的媒体宣传也有这种导向。但随着对外开放的推进，人们的观念逐渐变化。那个中国老太太和美国老太太在天堂里的如何买房的“对话”被每一个中国人都听到了，大家一下子思想都解放了，能贷款消费为什么不干呢？于是，大城市众多的“百万负翁”出现了，显然这会对住房需求的扩张产生巨大的推进作用。

综上所述，在正常的市场状态下，也就是说如果政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“六大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”的共同作用，这些因素基本上都是可以看作是中国特色的东西，这是很难改变的，是调控也难彻底“消灭”的。所以，西方立竿见影的调控措施在中国、在今天，其效力会大打折扣，要调控房价还得有一些独到的手段和措施。

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