陈伯庚：在国家宏观调控之下上海楼市的发展趋势

近年来特别是今年3月以来，中央和上海市出台了一系列综合措施，加强对房地产市场的宏观调控，其成效正在逐步显现出来。实践证明这一决策是非常及时、也是十分必要的，对于保持房地产业的持续健康发展，促进国民经济平稳、较快速度增长具有重大意义。但在一片调控声中也要保持清醒的头脑，认清宏观调控下的房地产市场形势，科学预测其发展趋势，以此做好当前应当做的工作，使上海的房地产市场继续保持较好的发展势头。

一、辩证地认识当前上海房地产市场形势

在加强宏观调控下，如何正确认识当前上海房地产市场形势，是一个十分重要的问题。我认为要做到坚持三个不动摇：

一是坚持对房地产市场形势的基本估计不动摇。上海房地产市场保持了连续5年的持续健康发展态势，总体上处于供求两旺、质高量增的繁荣局面，对促进上海经济增长和居民居住水平的提高发挥了重大作用，这是基本面，是主流，应当充分加以肯定。现在许多人把上海楼市看作是“泡沫经济”的典型，面临崩溃的边缘，这是危言耸听。

在肯定基本面的前提下，也应当看到在房地产市场发展过程中，存在着房价上涨过快、发展规模过大、住房供给结构局部失调、市场比较混乱等问题。但这只是局部性、阶段性、暂时性的问题。之所以要加强宏观调控，目的就是解决这些突出问题，实现供求基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定，保持房地产市场更好地持续健康发展。决不能因为宏观调控而否定房地产市场的基本面。

二是坚持房地产支柱产业的地位和作用不动摇。在国务院最近发布的相关文件中，仍然充分肯定房地产业是国民经济的支柱产业，这决不是偶然的。房地产业的关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高，决定了它必然要发展成为支柱产业。客观上说当今上海经济和整个国民经济对房地产业发展的依存度已相当高，国务院文件中说：“近些年来房地产业持续快速发展，对经济和社会发展的作用不断增大。”这是正确的估计。决不能因加强宏观调控而否定房地产业的支柱产业地位和作用，而是应当看作是优化房地产支柱产业地位，更好地发挥支柱产业的作用。

三是坚持房地产业持续健康发展的目标不动摇。总体看中国房地产业尚处在初步发展阶段，上海也只是进入房地产业发展的中期阶段。这种发展是在房地产业长期萎缩以后出现的恢复性增长。从人均居住面积看，房地产业还有较大的发展空间。而从经济增长的角度看，也要求房地产业做出更大的贡献。所以，房地产业还要继续发展。加强宏观调控，决不是打压房地产业，而是促进房地产业更好地发展。

二、科学预测宏观调控新政策对房地产市场的影响投资

投机性需求预计会有较大幅度下降

当前住宅市场的突出问题是需求过旺水分太多，关键是投资者利用了银行公众资金和优惠利率炒房，从中获取暴利。新政策提高了贷款利率，降低了贷款成数，缩短了贷款年限，停止转按揭，使投资性购房者失去了贷款的优惠条件，缩减了贷款数量。促使投资性购房资金来源减少，增加资金周转困难，提高了炒房成本，大大降低了预期收益，势必减少投资性购房，实力弱的投资者甚至会退出投资性购房，从而使投资性需求降温，回归到正常状态。特别是对购买住房不足2年又转手交易的，开征营业税和禁止期房交易措施，还将进一步遏制投机性炒房。

自住性消费需求将保持原有水平

个贷利率提高以后，对消费性购房也增加了支出，加上对房价下降预期心理，一段时期内可能会观望，但从中长期来看，改善性需求仍将逐步增加。加上仍坚持利率、税收等优惠政策支持，以及上海市政府倡导的两个1000万普通商品住房和中低价位商品住房建设，也会使普通市民购房需求提高。对这部分需求必须密切关注。动拆迁引起的被动型引致性需求，预计比较平稳。虽然动拆迁速度放慢，但由于世博建设项目的实质性启动，动折迁的刚性需求将大于2004年，如果保持在6万户，这部分需求将趋向平稳。

二手房供给有较大增长

其一，从存量房市场的供给方面看，将会促使市场交易中的供给量出现较大增加。首先是投资性物业抛盘增加。其次，在二手房中准备出售的旧公房，由于担心房价可能下跌的心理预期影响，一般也会尽量提前出售。这两个因素的作用，促使二手房的市场供给会有较大增加，从而缓解多年来房源紧缺的局面。

其二，从存量房市场的需求方面看，市场需求特别是投资、投机需求将出现一定幅度的下降。由此，投资性购房过热的状况将受到一定程度的抑制，挤压需求中的虚假成分，回归真实需求。

但是，存量房交易的发展势头不会因此而下降，只不过增长速度可能减缓。一季度存量房增幅为26%，从第二季度开始可能因观望而有所缩减，三、四季度将恢复较快的增长，全年可能增20%左右。

商品房价格仍将稳中有升

宏观调控新政策的出台，主要目的是要控制房价涨幅，因此对商品房价格的影响将十分显著。

一是对新增商品房销售价格的影响。由于供求关系得到调整，出现供给大于求的形势，迫使商品房价格涨幅趋缓，加上消费者和投资者心理预期的变化，在一定时期会持币观望。在交易中，增加了讨价还价的余地，同时对房价的监管也会加强，疯买疯涨情况得到改变，由此房价涨幅将趋向平缓。估计一般不会绝对下降，因为土地价格、建筑材料价格都在上涨，新增商品房价格仍将微幅上扬。

二是从存量房价格走势看，涨幅将明显趋缓，甚至会有所下降。二手房交易中的供给量增加，需求量减少，促使存量房供不应求的局面转化为供求平衡、甚至供大于求的状况，从而使存量房价格的涨幅受到抑制。如果出现供过于求的情况，甚至还会出现价格一定幅度的下跌。

三、明晰上海房地产市场发展大趋势投资规模和增长速度将趋向平稳发展

经济增长和房地产业发展主要取决于两大因素：一是市场需求拉动；二是资源条件约束。从房地产市场需求来看，房地产业还有较大增长空间。但从资源条件看，遇到的制约将越来越严峻。房地产业是资源消耗量大的产业，特别是土地资源紧缺，不可能把大量耕地用于住宅建设。因此，房地产开发投资规模过大的问题将受到抑制，发展速度也不可能保持2004年30%的高增长率。预计在2010年前世博会筹备期间可能保持在10%左右的中速增长。而到2010年以后，随着旧房改造的逐步完成，存量房的大量增加，增速将进一步减缓，趋向平稳发展。

存量房交易将逐步上升到主体地位

目前，上海房地产业进入中期发展阶段，存量房市场交易占交易总量的比重正在稳步上升，接近增量房市场，这是房地产市场逐步走向成熟的重要标志。如果今后每年新增3000万平方米商品房转入存量房，那么今后5至15年，存量房将从目前的3亿平方米扩大到5亿～8亿平方米。预计到2010年时，存量房市场所占比重将上升到60%，到2020年则可能达到70%～80%，与现今的发达国家相近，由此房地产业将趋向成熟期。

资源节约型住宅将得到较大发展

根据科学发展观的要求，节约资源成为今后房地产业发展的主旋律。特别是要大力发展节能、节地、节水、节材型住宅。上海的土地资源人均占有量很低，而住宅市场的需求量较大。解决这一矛盾的方法，一方面要改进住宅小区规划，适度控制绿化面积，合理安排建筑密度，适当提高容积率，尽量增加住宅建筑面积；另一方面，要吸取日本和我国香港地区的经验，调整户型结构，着力控制高档次、大面积、大户型住宅建设，大力发展60～70、80～90平方米建筑面积的中小户型住宅。既可以节省用地，又可以增加住宅套数，缓解需求不足的矛盾，较好地适应中等以下收入者的承受能力。这是今后房地产业发展的必然趋势。

行业素质将有较大提高

房地产业粗放型、单纯追求数量型扩张的增长方式已走到尽头，必然要向效益型、集约型增长方式转化。目前房地产开发中的技术水平较低，与国外同行业相比还有相当大的差距，关键是要增加科技含量，提高行业素质。为此，必须加大房地产科技投入，培养高科技专业人才，在引进和采用先进设计、先进工艺、新型建筑材料的同时，注重研制和创造具有自主知识产权的核心技术，加快住宅产业化和现代化建设，使房地产行业素质有一个极大的提高。

宏观调控将趋向经常化、制度化和完善化

房地产市场的宏观调控是社会主义市场经济条件下政府的重大经济职能，是长期的、艰巨的任务。当前加强宏观调控的措施，仅仅是阶段性的，从长期来看，必然趋向经常化、制度化和完善化，还要从六个方面进一步完善：

一是明确调控的目标，全面综合衡量。二是，端正调控方向，重点遏制投机性需求。三是，正确把握调控力度，适时适度调整。四是，调控方式选择上坚持以利用市场机制为主，行政手段为辅。五是，关注调控效应，保持平稳较快速度增长。六是，坚持区别对待，灵活机动不搞“一刀切”。

总之，正确看待宏观调控下的房地产市场走势，不能鼠目寸光，而是要把目光看得远一点，立足长期，促进上海房地产市场更加持续健康地发展。（作者：陈伯庚为华东师范大学东方房地产学院教授）

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