采取有效措施，缓解房价过快上涨的压力（上）

从2004年开始实施的一系列宏观调控政策，对于控制投资规模过快增长发挥了一定作用，但一些房地产热点市场依然存在着房价上涨过快的压力。特别是在住宅市场需求旺盛，供需矛盾突出的地方，控制房价成为当前紧迫任务。

调整个人住房消费贷款利息的政策在抑制房地产投机的心态预期上有一定影响，但由于市场供需矛盾紧张，对平抑房价作用不大。

房价上涨受社会经济综合因素影响，单纯依靠房地产部门很难达到控制房价过快上涨的目标，需要各部门采取有效措施，综合发力，才能收到成效。

当前热点城市房地产市场特征

房地产市场需求旺盛，供需矛盾突出，房价上涨过快

长三角一些城市从2003年进入房地产市场快速发展阶段，房价上涨迅速，不论是上涨幅度还是平均房价都达到历史上最高水平。有些市中心的楼盘短短一两年内，增幅达到一倍以上。无锡市2004年中心城区和副中心区房价涨幅均超过了35％。苏州市2004年商品住宅价格已超过南京成为全省房价最贵的城市。无锡市2004年商品住宅均价涨为3751元/平方米，中心城区房价上涨幅度超过35%以上。

城中心区供应严重不足，供需矛盾突出是导致房价过快上涨的主要原因。在近两年的供应总量中，受土地供应短缺影响，城区内供应量所占比例一般不到总量的10％，虽然供应规模不大，但中心城区房价的过快上涨极大地影响了人们的恐慌心理，如2004年上海市内环成交量不到10％，无锡市中心区和副中心区商品住宅供应量分别只占总量的1.12％和14.17％，苏州市古城区的新增供应量更少。中心区域供应量不足，房价快速上涨，带动了整体区域房价的快速上涨，并产生连动效应，使周边城区房价也呈不同程度上涨。

同时，上海等热点城市的房价快速上涨，带动了长三角地区并辅射到周边及内地一些城市的房价上涨。

投资性购房比例较高，期房炒作严重，租金与房价背离严重

有些城市的高档楼盘中，投资性购房比例高达40%，有些已超过50%，很多楼盘还在期房时就已多次转手获利，特别是一些高档楼盘，备案合同的撤销率较高，一些开发商为囤积房源订立虚拟合同，或中介机构与售楼人员相勾结哄抬房价。另外，有些中心区的一些热销项目，仅购房签就可转手卖到8万到10万元。外国人、外地人购房比例不断上升，并以投资性购房为主，在一定程度上拉动了房价，加剧了金融风险。如有些中心区域的个别高档楼盘入住率不到10％，大部分是炒房为主。

在期房炒作中，一些开发企业受巨额利益驱动，公然违约，抬高预订价格，有些宁可主动双倍返还定金或承担违约责任，造成期房转让纠纷数量急剧增多，弱势群体利益受到极大损害，引发了社会矛盾。

媒体的炒作与推波助澜也促进了房价上涨。如有一对刚参加工作的年轻夫妻在报纸上询问五年后购房的可行性，专业理财顾问却鼓励尽早买房，否则，五年后房价上涨会加剧购房负担，在这种渲染下，很多居民提前进入住房消费市场，加剧了本已紧张的供需矛盾。

与房价快速上涨形成强大反差的是房租增幅较小，与房价背离严重，市场投资风险加剧。二手房价格同步上涨，商品住宅空置量下降。

由于中心城区的新房供应短缺，二手房交易异常活跃，并且价格随着新建商品房同步走高，特别是次新房价格上涨幅度较大，一些城市的高档二手房价格上涨幅度已接近新房涨幅。供需矛盾导致商品住宅空置量急剧下降，一些炒房者根本不关注户型、朝向、环境、品质等购房因素，只要位置好，就认为有炒作空间，大肆进行投机。

土地价格上涨过快，拆迁量明显减少

最近两年来，各个地方为缓解供需矛盾，都加大了土地供应量，但新增建设用地普遍处于城市边缘地带，虽然总量基本平衡，但城区内供应不足。受中心区域地价上涨影响，各区域地价都呈较大幅度上涨，城市中心地带有些地块的公开出让价涨幅达100％以上。如有些城市在2002年不足100万的土地，到2004年已涨到200万以上。即使城市边缘地带土地价格也从几十万涨到上百万。

受调控政策和拆迁矛盾影响，各地拆迁量普遍大幅度减少，特别是中心区，由于拆迁矛盾加剧，盘活存量土地难度加大，在一定程度上加剧了土地供应紧张局面。

供应户型偏大，总房价款过高，中低价位供应不足

开发商受利益驱动，在市场旺盛的需求带动下，以供应大户型为主。如上海市供应的楼盘中，50％以上是100-150平方米的大户型，总价至少在60-100万．总价款偏高已远远超过普通市民的购房支付能力。中低价位的普通商品住宅供应短缺，使普通老百姓很难买到能负担得起的住房，如无锡市中低价位商品住宅供应量不足40％。

开发企业数量急剧扩大，加剧了土地供应的紧张态势

最近几年，房地产开发企业数量增长较快，无锡市平均每年新增50家，现全市已达到265家，但一级企业不足５家。企业数量的快速增长，造成土地市场僧多粥少，土地价格节节攀升。三外企业（外地、外行、没有资质）明显增多，虽然在一定程度上活跃了市场，但也造成监管的难度。特别是一些名牌优秀开发企业长期拿不到地，而三外公司不顾市场接受程度盲目高价拿地，抬高房价，扰乱了市场秩序，也影响了居住品质的提高。

若干宏观调控政策实施效果评价

金融政策

严控信贷政策。2004年，人民银行继121号文件后，又出台了提高商业银行准备金和开发企业资本金比例以及严控信贷规模等“严控贷款”的调控措施。实施近一年来，有些城市银行贷款控制较严，如无锡市连续三年房地产开发贷款增幅呈大幅度下降，新增信贷只有10％投向房地产业，但有些商业银行在市场经济趋利推动下，依然投向风险逐渐增高的房地产业，如上海市截止到2005年2月，新增贷款中有87%投向了房地产业。容易获取个人信贷也在一定程度上纵容了炒房行为，如有些市民拿100万同时炒四、五套房子，每套只付20%的首付，其余全部靠住房信贷。此种现象不仅刺激扩大了炒房队伍，也使银行金融风险越来越严竣。

提高住房消费贷款利率政策。3月17日，人民银行上调了个人住房贷款利率。一些热点城市的普遍反映是，对投机者的购房心态上有一定影响，但对房价影响很少，而受其影响最大的则是普通居民以自住为目的的购房，在其长期的还款中增加了本已负担严重的利息支出。而对于以炒房为目的投资投机行为，因其在短期内快进快出，持有期较短，贷款利率调整并没有达到抑制炒房和平抑房价的目的。

针对不断加剧的金融风险，人民银行要求各商业银行加大对第二套、高档住宅的首付比例和贷款利率，但在执行过程中，因对高档住宅没有明确定义，商业银行很难具体执行，对于第二套住房，因各商业银行间没有联网，无法实现信息共享，也很难判断，目前，各商业银行都从自身风险防范出发，一般普遍把首付款比例提高到30％，别墅提高到40％。

土地政策

实施最严格的土地控制政策，特别是严控新增建设用地，对于保护农业用地、保持耕地总水平量总量平衡起到了重要作用。但对于土地供应紧缺，住宅供需矛盾突出的地区，由于可盘活的存量土地规模较少，新增用地指标有限，造成土地市场供应预期紧张，一块公开招投标的土地往往被几十家同时投标，在激烈的竞标中，极大地抬高了土地价格。而新成交土地价格又反过来影响到存量土地建成商品住房的上市预期，所以，虽然市场公开招投标的土地供应量占存量土地的比例很少，但其带动作用明显，在整体上拉高了商品房价格。

实行招投标的土地普遍都是熟地出让，但却不是真正意义上的熟地出让，而是先行招标后，政府再承诺拆迁期限。在拆迁矛盾日益突出的情况下，很多项目已拍卖两年，却因拆迁问题没有达到七通一平的纯熟地，不仅损害了投资者利益，还使计划中的供应量不能真正投向市场，无法起到缓解供需矛盾的目标。

（未完待续）

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