房贷新政引发热议楼市“发疯”比“发烧”更可怕

央行房贷新政的出台，立即引发了各界热议。关于房地产业是否存在泡沫的争论再度风行，一时间从报纸到电视、从电台到互联网，铺天盖地、沸沸扬扬。

3月24日，焦点房地产网组织三地网上对话，香港中原集团主席施水青、SOHU中国董事长潘石屹、上海浦东房地产研究中心主任李战军以及中国企业海外发展中心主任、经济学家孙飞博士四人以“上海楼市发烧，北京吃不吃药”为题，展开争论。

究竟孰是孰非，已经让人无从分辩。事实上，房地产市场“发烧”并不可怕，因为从国家到地方都会有相应和必要的调控措施；而人为制造房地产虚假繁荣，导致集体非理性的“发疯”行为，甚至为了地方利益对抗中央的宏观调控，则有可能加剧房地产市场的风险。

房贷新政打击真实需求？

对于央行的房贷新政，大部分人认为是“温柔一刀”。其主要内容是取消个人住房贷款优惠利率，回复到同期贷款利率水平并实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。此外，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

央行副行长吴晓灵近日表示，这一政策的出台主要是希望控制住房需求，“对房地产的宏观调控不只是金融政策的问题，同时也需要土地资源部门、财政税收政策等一系列的配合与支持。”这番话既可以看出央行此番的调控动作并不很大，而且单纯依靠金融政策的调控也并不是唯一的手段。

香港中原集团主席施永青表示：“一般来说流进房地产的资金主要看投资回报率。如果投资回报大大高于投资成本，投资者就不会在意利率的增加。上海最近一段时间增加百分之零点几的利率，投资者可能根本就不放在心里。单独的成本上升不能够把投资的需求完全破坏。”同时他认为目前的上海楼市并没有出现严重问题，“上海房价上升，可能本身就是由于经济发展而达到了它应有的水平。因为房地产是储存财富的主要工具，现在经济发展了，房价是应该上升的。”

而据上海浦东房地产研究中心的统计，目前上海的户籍人口当中私房比重超过了80％。上海浦东房地产研究中心主任李战军表示：“因此，在这一轮上海房价上涨的过程当中，尽管涨的这么快，但是上海市民的心态总体上还是平稳的。”同时他也认为，“在目前这个发展阶段，无论土地供应量是大还是小，都影响不了上海市目前房价的上涨态势。依靠供给调控市场价格作用有限，只能在需求调控上做文章。”

既然是盲目投资和投机引发了上海房地产价格的快速上涨，那么央行的房贷新政对普通购房者的真实需求会不会造成“误伤”？

其实仔细分析就可以发现，真实需求不会受到太大影响。对购房自住者来说面临的主要问题有两个：一是有没有购买能力，二是什么时候购买。从央行房贷利率的增加幅度来看，并没有高到超出购房者的购买能力。如果普通购房者确实具备了购买能力，那么房贷新政对他们产生的最大影响可能就是购买时间的变化。在近期各个媒体对消费者的采访中，“持币观望”已经成了很多普通购房者的共识。

而这种时间上的变化或许正是央行和上海市政府希望看到的。

优质住房贷款没有金融风险？

作为银行的优质贷款，住房贷款给人的印象是风险低。但是这却掩盖了一个问题：如果这部分优质贷款一旦出现问题，那么各商业银行的呆坏帐该怎么办？而且一些商业银行正处于上市前的关键阶段。尽管这个问题还很遥远，但是目前存在于房地产开发、销售中的大量的不规范行为，却让央行和上海市政府对存在于房地产金融中的风险无法掉以轻心。因为一旦房地产价格出现下跌，其跌幅往往会超过人们的心理承受底限。

“如果说金融问题不是上海自身所能解决的，但是另外一个问题是上海本身不能忽视的。从去年十月份到现在这一段时间，上海市商品房销售环节当中不正常的因素出现了。开发商在网上销售时人为造成房子已经销售完了的虚假情况，对那些需要房子的人进行提价销售。一些楼盘撤单率高达100％到300％。”李战军介绍说，如雇人排队甚至让几百号民工排队购买某项目，以制造房屋热销假象的情况也在上海屡有发生。

这种人为制造虚假需求、哄抬房价的行为，最可怕的后果就是导致投机炒作的盛行。由此引起的疯狂投机炒作的“集体非理性”行为，则有可能将一个原本健康发展的房地产市场推向“骑虎难下”的尴尬境地，而由此引发的金融风险一旦出现，还可能会影响整个宏观经济的健康发展。

正因为这样，央行和上海市政府都在争取时间。而争取来的时间恐怕主要是对如日中天的房地产市场进行冷却，对持续火爆的房地产交易进行降温，从而降低银行金融风险，并借机整顿和规范房地产市场。同时据李战军介绍，这段时间里上海市会向市场推出大量平价土地建造低价位商品房，并限定新房五年后才可以上市交易，以此来平衡上海房地产的市场结构。

上海与央行步调为何如此一致？

SOHO中国董事长潘石屹说：“现在房地产市场最成熟的是香港，然后是深圳、广州，要比上海发展的早一点，上海比北京发展的早一点。从这三个城市来看，北京市场化程度可能最差，市场上存在的问题也最多。”

潘石屹的这番话其实说明，上海楼市自然有其明星城市、经济龙头的正面因素，但是作为一个相对开放透明、市场化程度较高的地方，这里的房地产市场如果出现问题，其他城市恐怕要引起必要的注意。如果这样一个有着强力经济支撑的房地产市场出现问题，那些经济并不发达但同样存在类似问题的城市该如何面对？

从上海各项调控措施与央行房贷新政如此统一的行为来看，此次整顿不但是上海楼市的自救，对其他城市如北京等地应当更具有启发意义。据了解，目前上海市各商业银行已经开始执行央行规定的同期贷款基准利率即6.12%，同时将首付款比例提高到30%。而在北京，商业银行较多执行的是贷款基准利率6.12%的0.9倍即5.51%。至于其他城市，情况可能还有不同。

李战军说：“有人说政府出台的措施仅仅是为了起到一个警示和吓唬的作用，也小瞧了政府的决心。我认为上海市政府和上海市房屋土地相关的主管部门，包括上海市的业界都非常地重视中央和上海市最近几个月来出台的一系列措施，也非常关心今后的走向。”

正如李战军所认为的那样：“政府或者上海地方政府的调控手段还有不少，只是根据市场发展情况逐步推进一些调控措施，倒没有处在一种惊慌失措、没有办法的状态，完全是根据市场情况定下一步怎么办。从早期上海出台措施来看，我认为力度是有弹性的，或者是比较软的。它目的是为了要警示市场，从市场得到反映，看看下一步再怎么办。”

从目前来看，央行房贷新政以及上海的一系列调控措施推出，体现了宏观调控与地方利益的高度统一。两者的步调为何如此一致？这或许应该引起其他城市和旁观者的注意。而这也正是整顿和规范房地产市场所必需的，或许将成为中国房地产实现平稳健康发展的关键。在这段时间里，市场、房价会有如何表现，能不能剔除市场中的不理智行为，将成为中央制定下一步宏观调控措施的参考。

同时，时间本身也是宏观调控所必需的，对其他城市来说，这段时间恐怕将成为房地产市场“山雨欲来”之前的最后调整机会。

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