中低价房在南京“变法” 其中存在的六大悬念待解

据来自南京市建委的消息，今年起南京将逐步取消中低价商品房成片建设的模式，改用大型普通商品房小区配套建设的新办法。

新办法规定，今后南京在挂牌出让老城以外、５万平方米以上规模小区建设用地时，将有选择地附加中低价商品房的配建条件，即小区建设中必须包含约１０％左右的中低价商品房。此举意味着今后南京中低价商品房建设基本不再“自立门户”，中低价商品房开发销售彻底交给拿地开发商。

中低价商品房旨在帮助中低收入家庭解决住房问题，自２００３年下半年至今，南京共完成南湾营小区、百水家园、双和园、幕府佳园等多个中低价商品房项目的建设，总占地面积约１７０公顷，规划建筑面积约达２００万平方米。然而这几处中低价商品房多采取集中建设模式，地块偏远、交通不便、基础落后，遭到老百姓的冷遇，２００４年实际销售率仅为６０％－７０％左右。

南京市建委有关人士说，预计南京市今年将推出５０万平方米的中低价商品房，除少量成片开发的以外，基本都采用新模式开发。中低价房所占比例有限，不会对所在地区房价产生较大影响。然而，也有从业者认为：“此举是政府严控南京房价的一剂猛药”。

六大悬念待解

南京市中低价商品房将由以往的集中开发改为在普通小区中分散配建，今年的50万平方米中低价商品房就将主要以此方式开发建设。南京市国土局也表示，白云石矿B地块已成为首个明确配建中低价商品房的住宅小区用地。此举不仅解决了集中建设所带来的城市新“贫民区”问题，同时也使以往中低价商品房的偏远形象得以改善，对购房人来说无疑是一大福音，而它对普通商品房市场引起的影响也将是长远的。

据南京市建委开发处有关人土介绍，分散建设只是中低价商品房开发模式的改变，而其销售对象、申购方式、定价原则都没有变化。一些开发商认为，这一政策在激活中低价商品房市场的同时，也将会对普通住宅市场带来影响，虽然并不会对其造成太大的冲击，但在实际操作中，有可能引起争议。

能否平抑住宅价格

一个小区，有了10％“便宜货”，会不会拉动整个小区的房价走低？业内人士认为不太可能。因为中低价商品房的销售对象是特定的，必须是拆迁家庭且补偿款额在规定范围以内，符合条件的家庭还必须通过一整套申购程序进行认购。而对于大多数购房人来说，是无法购买中低价商品房的，他们对于价格的承受能力要大得多。有些市民认为，中低价房的价格是政府物价部门核定的，可以反映小区的实际开发成本，而使开发商不能虚高定价。南京鸿信房地产开发公司总经理谭斌指出，在实际配建过程中，开发商一般会把小区较差的位置拿出来做中低价房，套型设计、景观、建筑材料甚至外立面，都可能与普通商品房不同，两者的成本是不可比较的。而且现在商品房定价并不是简单的成本加利润，而是由市场决定价格。比如万科公司销售的房子，周边4000多元的价格，万科可以卖到6000多元，难道是其成本比其他公司多2000多元吗？但开发商如果做到4000多元的品位，消费者者样会买账。相反，不少开发商认为这反而会拉动房价的上升。因为中低价房也属于商品房，是没有地价、税费等优惠政策的，开发商配建中低价商品房，这样的产品有可能利润降低，一个10万平方米的小区，就有1万平方米的房子获利微薄，开发商为了赢得与以往相同的利润，就会在剩下的90％上动脑筋，有可能让房价“抬头”。

中低价房会否“涨价”

目前南京市中低价商品房的价格还是比较优惠的，惟一经物价部门核定的中低价房小区百水家园的售价为每平方米2600元，但今后还能否维持这种水平？业内人土认为，在普通住宅小区中配建中低价商品房，首先区位好多了，地价当然也要贵不少。再加上普通住宅小区的配套设施、景观规划、建筑设计等都要远优于纯粹的中低价商品房小区，成本也就增加，配建的中低价商品房售价应该要比现在贵。当然，具体价格还是要由物价部门审核确定，而且肯定要比同一小区的普通商品房优惠得多。

能否改善拆迁问题

不少开发商都有一个感觉，目前老城拆迁是越来越难了。由于原住房面积小，很多拆迁家庭所得的补偿款有限，城区新房买不起，如果买中低价房就必须离开住了多年的主城区，生活方便程度大大下降，所以对于拆迁有一定的抵触情绪。而一旦中低价商品房分散建设，回迁、就近安置则成为可能，拆迁户依然可以在城区获得新的安居之所，今后拆迁进程可能会更加顺利。

是否影响小区品质

有开发商认为，现在小区讲的就是居民素质，因此动不动就宣称自己是“精英社区”、“白领居所”，不少楼盘还对教师等高素质人才予以特别优惠来吸引其入住。而中低价房的消费者，在受教育程度、从事的行业等方面可能会比普通住宅的消费者要差一些，这就影响了小区的整体人文环境。配建中低价房的小区，有可能会比周边没有配建的小区卖得难一些。现在随着城市规模的扩大，老城以外有不少区域实际已属于城区，适宜建中高档住宅。但如果小区地块不大：仅建几幢高层，再配建中低价商品房就只能拿出部分楼层供应拆迁居民家庭，会造成居住人群的混杂，将影响其他消费者的购买积极性。所以建议政府在出让土地时，尽量选择面积较大的地块，便于开发商实际操作。但也有开发商不同意这种看法。他们认为，南京较早的高尚居住区五台花园，以及河西的凤凰花园城都有拆迁复建房，但并没有影响小区的整体形象和口碑。

规划配套如何统一

带有政府保障性质的中低价商品房和纯商业性的普通商品房是两个完全不同的概念，对于规划和配套的要求也会不同，不少开发商认为，混在一起做将给规划带来困难。就比如车位的配比，究竟以何为标准，如果以普通商品住宅的要求来规划，无形中又增加了中低价房的成本。如果开发商将中低价商品房独立划在—处，单独开门，两边各自依据不同的要求规划建造，便于管理，也便于保证小区的定位。但这又会在小区内部形成新的贫富分化，而且同一小区“两重天”的格局，也对开发商的品牌形象有所损害。

物管服务能否跟上

虽然不少开发商认为配建中低价房不会影响小区整体形象，但对小区物管却都表示了一定程度的担忧。因为中低价房虽说可能在设计、位置等方面要差于同一小区的普通住宅，但由于物管服务内容相同，比如保安、保洁都是一样，所以物业费的标准与普通住宅一样。那么会不会有中低价房居民觉得自己的房子品质差一些，交同样的物业费不划算而拒交呢？这又会不会给小区的物管带来不利？事实上，凤凰花园城有一幢拆迁复建房，由于至今自来水没有抄表到户，不知是因为管网漏水还是少数居民偷水，水费分摊下来平均每吨要比正常水价高出1元多。于是就有一些住户拒绝为不合理的水价买单，结果整幢楼的水费长期收不上来。物管公司多次发出断水通知，也多次进行协调，但一直无法解决，只好不断为其垫付水费。该幢楼的物管费收缴率也比较低，楼道不够整洁，楼前乱丢垃圾现象也比较严重。可见，对今后配建中低价房的小区来说，加强物管服务水平，还是很有必要的。

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