济南市小户型楼盘市场异常火爆 市场总体供不应求

编者按：炫特区刮起了北京市小户型市场的一股旋风，而在济南，青年居易吹响了小户型进军的号角。基于小户型的持续升温，公司市场部组织人员对济南市小户型市场进行了专门调查，期望借此逐渐打开小户型市场这扇大门。

济南市小户型市场分析

一、济南小户型总体市场分析

1、小户型市场总体供不应求，存在结构上的不平衡。

从2004年开始至今，济南的小户型市场就异常火爆，据不完全统计，目前济南市房地产市场小户型总建筑面积约60万平米，主要集中在北园大街、花园路－山大路－文化东路区域。小户型因总房价低、首付少等优点受到了大部分青年人以及投资者的喜爱。特别是一些一居室的纯小户型（面积在30——50平米），而一些楼盘内面积相对较小型小户型（一居或两居室60—70平米），面积相对较大，销售状况并不太好，因此大面积的小户型居住型公寓需求并不旺盛。

2、小户型逐渐成为市场开发的热点，开发量日趋加大。

从今年开始济南的小户型热起来了，相继出现了以小户型为主的楼盘：山大北路的“爱特公寓”、花园路上的“海蔚广场”以及北园大街的“青年居易”、齐鲁花园的“白领新座”……这些项目的出现不仅填补了济南市场的空白，也丰富了济南市场。这些处于高档楼盘中的较低价位的小户型，虽然空间有限，但经过设计师们的精心演绎，结构紧凑实用，设计个性鲜明，较为符合都市年轻人的品位。既可作为都市单身贵族和二人世界的完美空间，更是投资型业主首选。

3、自用和投资客户型客户的比例大体相当。

通过对城市33及青年居易的客户进行分析，我们分析，无论是居住用途还是商务用途，自用客户与投资客户的比例相差不大。

4、小户型价格比同区位、同类型的其它户型价格偏高。

由于小户型物业在建筑（建材）成本及施工成本上高于其他类型的物业，所以小户型的单价略高于同区位、同类型的其他户型的单价，差价约在10％－15％之间。

5、开发产品结构日趋丰富。

随着市场的发展，竞争的加剧，同时消费者的需求层次的日益多样化，要求开发的产品日趋丰富。这种变化已出现在济南市场，如酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店及小户型居住公寓等。

二、小户型目标客户分析

最近济南房地产市场可谓是红红火火，许多楼盘都有不俗的销售业绩。而其中小户型的热销让我们着实眼前一亮，小户型缘何受到济南人如此的青睐，分析其原因，我们不难发现以下几个需求特点。

1、首次置业群体素质高、条件好。

（1）首次置业的“新生代”是主力军。有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主力需求者。他们一般都是低年龄、高学历的“新生代”。这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。这类人群更注重生活品味、生活质量，对私人空间的要求更为细致，另外，这些人相对比较自我，不太受外界大环境影响。
    （2）促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价。处于创业阶段的年轻人虽然充满活力，有着光明的发展前景，但普遍经济基础比较薄弱，一般月薪都在3000元以下。

2、多次置业的投资者是重要组成部分。

由于看好房地产的投资前景，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。一般来说，处于商务核心区的高档公寓和按住宅立项的商务楼，租客群多为商务人士或商务机构，容易得到较高的投资回报，因而成为了许多投资者关注的重点。但近两年，投资型房产的供给量比较大，受供求关系影响，高档公寓租金下跌比较大，一些人开始将目光转向位于商务中心区边缘、房价适中的中档楼盘，期望用较低的投入获得较高的回报。

3、外地移民是小户型需求的生力军。

（1）济南作为山东的省会城市、环渤海经济圈的龙头，吸引了越来越多的省内外人流。据统计，济南目前流动人口约50万，而且以15%—20%的年增长率增长，主要包括全国、全省各地驻济人员，省内外的大学生和个体工商户。2005年，仅济南市高校毕业生达到2—3万人，随着房地产市场不断成熟，房价的回归和小户型产品的出现为这些流动人口提供了在济南“成个家”的机会，许多人逐渐加入了购房大军。

（2）需求特点与那些追求生活氛围绚丽多彩的“新生代”相比，他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会为那些炒得天花乱坠的概念所打动。

三、济南市小户型楼盘调研分析

1、济南小户型市场的主要物业类型

从济南市场上出现的小户型走势看，大致有四种形式：

（1）酒店式公寓，一般面积在20至35平方米，多为纯正的酒店风格，除卫生间外，卧室、客厅功能相互融合，没有明显的分割区，济南市酒店式公寓主要有嘉汇·环球广场、爱特公寓、明珠国际商务港等。

（2）小户型公寓，一般面积在25至50平方米，多为一室一厅一卫一厨，功能相对独立。

（3）小户型住宅，一般在45至75平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业；

小户型住宅是住宅市场不可缺少的一部分，它和二手房共同解决了中低积蓄的人的居住问题，同时也成为人们投资出租的对象。

小户型住宅由于其功能的不完整性，居住的低舒适性，往往是人们的一种过度性住宅。过度性住宅，过度性使用，但新开发的小户型住宅却一定要具有品质上的先进性和良好的外立面、服务、地段等，否则目标客户就会转而投向旧房、二手房或其他小户型项目。

济南市小户型住宅主要有青年居易。

（4）小户型写字间，一般在80平方米左右，多为成长型公司购买。

小户型写字间在我国是一种打“擦边球”，就是以住宅立项，享受住宅按揭，但配套、外立面、结构却以写字楼来做，其结果是让小型公司来进驻。在大城市里，这样的公司会有很多，它们一般在商贸中心附近的居民住宅里办公，由于办公氛围不浓，企业形象也不好，所以它们是需要一个单价偏向住宅，配套形象又偏向写字楼的房屋来办公。小户型写字间的出现便满足了这些公司的需求。另外，小户型写字间所在的区位、商务形象和商务配套要比普通商贸中心区的民房有优势和有特色。还有一点是，政府允许公司在住宅物业注册办公，而消防等部门又不会过多干涉。这样小户型写字间才有成功开发的可能。济南市小户型写字间主要有城市33、左右空间等。

2、小户型楼盘分布特征

济南市新开发小户型总量并不多，大约六十万平米，而纯小户型就更少，相对于济南需求市场来说，供应量明显偏低。（1）其分布也大致集中于经一路沿线、北园大街、山大路和文化东路。（2）这些地方第三产业发达，外来人口多，特别是个体工商户比较多，如北园大街个体私营业主和山大路的从事IT产业的年轻人比较多。（3）山大路—文化路是高校集中的地区，租赁市场空间大，市场供不应求，需求量极大。（4）这些地方交通方便、人口流动性大，商务、商业发达。

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