市场有不成熟的地方，开发商也有不成熟的地方

[侯婕]非常欢迎大舜天成的刘总的到来。我们现在在讨论的是整个现代规划跟济南市房地产市场带来哪些亮相，一个是经十路、经一路改造完了以后，整体市场格局会有一些变化，想探讨一下，市政先行，马上带来的房价、楼市价格水平的升高，现在跟几个老总在讨论，刘总您也算是市中区，其实王总和几位，大家普遍看好东部，刚才对西边也有一定的判断，对整体的市场，您是老济南人了，对济南发展的历史，包括以前发展的经历和经过也比较清楚，您对这块市场应该怎么看？04年您对整个市场的趋势是怎么样的一个判断。

 
[刘中胜]我按照我自己的想法，对济南市场的我来判断一下。俗话说市场是这样子的，如果我们有百分之百的把握，这个项目在做起来的时候，可能要赔钱，如果有50％的把握，感觉市场发展是往上走的，那就没有太大的问题。大家的话题都集中在了经一路、十路上面，我没有看好。为什么呢？因为政府是什么，开发商是什么，商业。所有的项目，比如说经十路要开发，沿街要搞写字楼市场，那么济南的写字楼市场到底有多大，它的容积率有多大，商人都是要投钱的，没有钱赚是不会投钱的，房地产的价值有多大的，所以我是不看好的。经一路和十路，因为政府是桩稼，没有办法，土地是多少钱，它就是多少钱。另外政府在做经十路和经一路的时候，你有没有长期的战略考虑，第一你有多少钱，你有多少荷叶包多大的粽子，现在从建行贷四十亿也好，几十亿也好，现在来看，政府经营的是土地，这是稀缺资源，要经营的话没有错，你来经营，你来做桩，你来操盘，但是你的战略是三年还是十年，如果三年的，地价可能拉起来了，如果拉起来了有没有容量，济南的写字楼价格应该是什么样的，我一直在讲一个问题，济南的写字楼价格一定会走低。因为你空了两年的地了，你今年有这么大的投入，钱从哪里来，政府掌握的资源，说句老实话，和开发商手里差不多能够持平，现在开发商都在做什么工作，就是卖地，这是最好赚钱的时候。政府不放地，我有地，我有地就有市场，这就是和玩股票一样，原来是十个人玩，现在一百个人玩了，肯定是根据供需关系改变价格，供如果大于求市场会是什么？很显然，经十路和经一路，政府又想加快速度，如果开出来以后，两年的时间，就两年的时间，政府能承担得了银行贷款的利息吗？虽然政府贴息，但是有压力，要还款，无形当中有一个办法调解，提高土地、出让金价格。我觉得市场容量在哪里，另外主要交通干道在哪里，东部最好，但是东部要放量。纵观我们中国经济的发展，包括家电市场也好，包括手机市场也好，包括汽车市场也好，都是大家都在攻，但是看看欧洲，一个产业人家就是几个品牌在支撑，你攻的人多了，一定会把价格拉开，那是大势所趋，没有办法的。在国外30％到40％的利润，我们是4％的毛利，另外中国的汽车工业研究了多少年了？你一共不到十年的历程，人家研究了一百年，你怎么拼？而且我们的价格比人家高那么多。 

[侯婕]因为原来的老城区，城市规模比较小。

 
[刘中胜]我不看好经十路，是因为有一个交通的问题，你看经十路不到二百米的一个段路有几个路口，这个交通还怎样通畅，所以我们在讲一个问题，我们看一个城市的规划应该是综合的，所谓的综合城市的发展，城市发展最后的动力是什么。我们看了以后，济南就是四不像，真的是这样。 

[侯婕]您觉得现在总体规划还需要完善。 

[刘中胜]关键是主题不明确，就像我们做项目一样，我们也吃了很大的苦头，吃到苦头以后，一定要交学费，交了才知道目标客户群是谁，给谁服务，如果这个问题解决好了，我觉得没问题。对于项目来说，我现在不能考虑政府怎么样，现在大家拼的是价格，价格一定会打下来的，比如海信这些大的企业，都进驻房地产市场了，但是你有没有地产经验，如果你没有经验，你可以请专家来操盘，这都没有问题。但怕的就是他以前做过项目挣了钱以后自己做。我们现在的空房，我们做房地产的无非三个指数，你的土地储备、你的销售和你的空房。就像做股票，当所有的老百姓进入股市的时候，最大的风险是什么？一个项目在做的时候，一两个人在做肯定是赚钱的，如果一百个人做肯定把路子堵掉了。这就对我们做房地产的提出了很大的问题，我怎么样做有特色的项目，这对我们非常好。 
    我今年要推出两个楼盘，但是这两个楼盘相对来说第一我没有实力，我做的不够大，所以我不敢去摸大盘，第二老城区的地方改造起来很困难，因为我做一个项目，一定要和周边的配合，另外还有土地的性质，它适合不适合搞建筑、住宅，这也是非常关键的。我们房地产现在就是一个快字当头，为什么现在谁手上有项目，规划等一系列手续办完了就卖。 
    另外济南还有一个很大的问题，它是个四不像的城市，我们去苏州、杭州看看，它的城市的建设和它的的文化底蕴是一致的。济南是的老城，我是土生土长的济南人，我小时候会在青石板上学习，家家泉水、户户垂杨，《老残游记》等等都说过，我现在老是学别人，说一个成熟主题不明确，很多领导要把南控打破它。一个城市的发展没有一百年不行，这一百年要做功课，要扎扎实实的做，这个城市才有特点，如果不这样去做，今天换一个想法、明天换一个想法，这是不行的。比如广州十年以前就是个状态，同样现在是我们，如果别人走了十年的历程的话，我们再去模仿，那不太傻了嘛。我们可以研究一下再做。但是南京的项目做的好，因为它有特点，昨天我接待我的合作伙伴，我都想不出来让他看什么，我说就是一山一水一圣人，我说黄河你不用看，我说你看孔老夫子吧，你们说济南能看什么？昨天晚上还说，昨天下午去看大明湖，但是看完了大明湖，人家这是说什么大明湖啊？都说景不看大，看特色。我们现在学谁？学上海，肯定是比不了。在全国十大竞争力城市里，我们济南排在前面的只有文化。比如我在桂林，这段时间我一直在想一个问题，桂林的项目要开始了，我要做什么？首先是品牌，世界各个国家都有。那比什么呢？济南有什么？这是很关键的问题。包括新城区也是这样，新城区政府已经规划了，房价肯定会往下走，不信就等着看。
    虽然大家心里都不说，但是已经意识到这个问题了，因为任何的东西都从有最高的利，到没有利，没有利是政府做的。关键一个问题就是市场做房做给谁。 

 
[侯婕]所以刘总的建议是一定要快。

 
[记者]90年代的时候都炒地，现在在炒房。 

 
[刘中胜]那有两个观点就是中产已经不再关注房地产了，都要去关注股市，就是如果中产这帮人不去炒房，话又说回来了，济南一直没有炒房的概念，因为二手房不够发达，卖量不够大，在第一次房产栏目开播的时候，我第一个做了演讲，我说济南市场要启动的话，至少要三年，如果老百姓的资产不增值的话，就没有购买的动机，这是关键，所以我们的政府从来都是麻木不仁的，不会去引导，其实政府的工作是要引导、疏导它，疏导了以后老百姓才知道，这是非常合理的。但是它不是这样，政府光想着怎么赚钱。现在最重要还要把拆迁给开发商，怎么可能。
    所以所有的问题都是非常的极端。最近网上有一篇文章你们好好看看，非常有意思，研究中国的房地产市场，非常有意思全是数字。我们中国人做事全是凭感觉说话，到西方国家全是凭数字说话。 

 
[乐智强]要是一个度的问题，刚才大家谈得房价的问题，包括现阶段，一个是但是如果说到了明年，大量的土地资源上市以后，比如经十路，这就比较白热化，至于东部的土地，肯定会放，但是市场的容量是有限的，自然而然会合理的调控。 

[刘中胜]现在我说，在座的有没有房子的吗？其实第一个是要改变生存状态的，第二个大学生留在济南的，外地打工的留在济南的，如果在东部做两千块钱的房子，肯定疯抢。济南的价格两千六、七就非常好了，其实不用多想了。 

[乐智强]现在房价的增幅是非理性的，这个非理性有自然的状况，也有政府本身之因素，从去年开始，说去年下半年，政府在控制土地。未来怎么办，这就是一个趋势，我们的开发商或者我们的房地产价格在某些程度会出现价格下滑。 

[侯婕]是因为节奏的问题，如果在相对时间内集中放量，价格就会平稳的降下来。 

[记者]政府有不成熟的地方，市场有不成熟的地方，我们的开发商也有不成熟的地方，就像你说的我们要做一个百年的城市，做五十年的开发商，你看我们开发商有几个超过十年的？也有。我想说，当我们的市场往前走的时候，我们的开发商也在考虑，该进的都进来了，随着市场的发展，我认为济南这个城市决定了它永远不会喜欢高，也永远不会喜欢低，这是我对济南楼市总的看法。93年、94年的房地产价格跌成那样，当时我在成都。 

[刘中胜]现在珠海的价格最好的房子三千块钱不到，那可是最适合人们居住的地方。现在开发商的心态不好，大家都想投一挣一万。 

 
[记者]经历过93年那次，现在能够剩下的，肯定有很大的影响，现在的开发商已经没有那种经历了。

[刘中胜]中国人最喜欢把法律研究的透彻，在物质高度不发达的情况下，他会这样想，而且一定会这样做。包括首都文化为什么开展不起来，是因为没有足够的钱。现在想来想去，一个是观念的问题，就说我们城市的发展是不是到了非常理性、非常正规的阶段，比如说我们的GDP，包括今年中央已经提出来的科学发展观，我们现在发展过快所带来的问题是我们将来十年、二十年弥补不回来的。比如说成是污染问题，二次污染，地下水位等问题，这都是为什么？是因为没有科学的发展观。我说的度就是不管做什么事要有节奏，看市场不好的时候一定要休息，停下来看一看，如果大家都疲惫的时候，我们一定要抓紧。该发力的时候一定要发力，比如说看球，最近看了实德和鲁能的比赛，人家实德就是有实力，多少届的冠军啊，人家就能抓住机会发力，一发力就进球，还有李金羽，人家就一个机会，胸部一停球就进了，什么周海滨之类的都不行，其实生活当中有很多的细节问题需要我们去思考。

[王目远]最近一段时间好像流行一个词叫补缺，就是弥补短缺，你资源的问题，是不是杀鸡取卵的问题，你资金的短缺、制度的短缺，我觉得回头看看这个企业究竟处在什么阶段，还有5个W的问题，包括政府是不是牺牲了很多的东西，包括新的规划，是不是还有短缺存在，我觉得如果每一个企业，包括市场、政府都在考虑的话，市场肯定是非常好的市场，行业也是非常好的。 

 
[侯婕]高速发展的过程中出现了很多的问题。 

[刘中胜]当然成长的烦恼是一定会有的。但是怎么讲呢，我觉得包括我们现在研究买家也好，包括政府我觉得应该研究20岁年轻人，就是两个，一个是老年、大龄的出现，我们20岁左右的孩子买房的问题，其实他们的需求非常大，而且在座的都是年轻人，都想买房。这就是市场，买房干什么？要结婚。这就是需求。再一个你现在来看，像我们40来岁的人反而不想买房了，觉得房子小一点住的更舒服。比如有房子的，有些觉得房子太大了，老人永远不会花钱，因为他没有积蓄。关键是预期，年轻人都有很长远的预期，包括事业等方面，其实我们是研究买家，买家就是人，人就是利己，如果说买房子两千六，他也会觉得贵，这就是买家的心态，没办法，你怎么逾越它？我们做市场也是这样，你去研究十年以后、五年以后的发展趋势怎么样，从现在开始慢慢的、扎扎实实的做，当然一两年肯定看不出来。举一个最简单的例子，我上个星期三，我原来的同事给我打电话，告诉你，原来和我一起工作的，现在原来提升了副厅级的干部，我当时的想法，不错，但是一想，他们确实水平很低，都是副厅级干部了，但是有一点，他们十年默默无闻，他省去了很多经历，他耐住了寂寞，风水轮流转，轮到他了，都是对他成绩关注了，但是没有人关注他十年坚持不懈的，默默的工作，但是最后还是看到成绩了，但是谁来关注这十年呢。作为城市的发展也是这样，包括城市的角色，包括城市的运营，都应该要默默无闻地做这件事情，这样才一定会有后劲。

[乐智强]有些没有针对城市本身，济南的规划经常变，去年提出的规划和前年不一样，今年还在犹豫，关于这些东西我感觉，政府在城市的研究上，因为它的决策导致了城市的很多不确定性，甚至包括人为的制作。刚才讲的短平快，在政策刚开始的时候，当运行的时候可能会有很多的不确定性，初步的地产也是这个概念，我想在三年以前，整个市场还不是很严禁，都很松，可能是市场放量的问题，这是它的检验的过程，一旦出现了不可调和的矛盾的时候，才知道注意。 

特别推荐

• 更多>>