上海楼市是否还有投资价值 房价未来走势如何？

前两天到常熟去，发现路外有一个广告，广告就是一个小户型公寓，打电话过去告诉我单价是一万一千块，同时还告诉我一个信息，这个楼是五米二的层高，那个时候我第一个反应这个五米二的层高，一万一的单价可能就是有两层楼的优惠，所以我觉得还可以，也就是说如果这单层的话就是五千五这个价格，我当时的判断我认为不会出太大的问题，后来我过去之后发现，它是五米二层高，但是我要用单价二万二的价格买，城市和城市有一个对比，从这个对比当中上海还是可以，上海还是有投资潜力的。

这两天有一些朋友打电话来咨询，我就谈一下最近咨询比较多的话题。第一个话题，房价上涨上个月，前个月，这个月，房价的上涨已经不是以半年月单位，是以周为单位，是以天为单位，每一天都会有一个创新的历史新高出现，这个可能很普遍，因为这两天的房价到处都是这样在涨，这个情况很少见，上海房地产市场会是这样每一天，每一周在价格上出现变化，这个情况会持续到什么时候？这样马不停蹄这样狂涨到什么时候？这个情况我现在也看不出来，可能可以注意四个方面，第一个方面到二手房市场看看，如果它也是往上涨的，那么新房跌不下来，买房子的人没有这么多钱，把原来的那套房子，把二手房的市场价算进来了，到二手房去看，现在不是哪一个品种不好，现在是所有的价位，所有的品种几乎都没有问题，所以新房这个价格什么时候不要涨得这么厉害现在还看不出来。 第二个要看的就是土地供应，目前这个内环线少得可怜，去年几个加起来市中心3％都不到，大部分地区都是远郊，尤其是松江最多，从土地供应上来说，可能今后会发生一个区域性的变化，也就是市中心的在最近一年半年当中不会出现这么一个情况，可能一直涨上去，边缘地区因为未来的供应量会很多，可能会发生滞涨或者下跌的情况。在目前的这种情况下，首先是不在市中心的，其实也不靠近远郊的中心镇，这些楼盘我们的调查大部分都是上海去的人，这是投资客，这部分客户如果得不到区域市场的支持，得不到区域客户的追捧，可能率先要发生问题，这个就是两不靠的地带，既不靠中心城区，也不靠远郊城区的中心镇，这几个楼盘整理出来销售情况确实差一点，如果是好的，客户调查证明，这些客户都来自于市区，这些人首先是公司自己的人。

第三个应该注意的，随着上海城市化建设的力度，整个进程拓展得很快，我们发现中环线许多的地块已经享受和中心城区一样的市场待遇，也就是说如果按照内环线来判别，可能这个情况会消失，中环线的区隔作用在加强，今后中环线可能会打通，但是内环线当中有许多特殊的地段，和内环线当中普通的地段这个价格可能会分离，这样我们就可以解释现在中环线里面大量的出现九千多块，近一万块单价的楼盘，还有一个是产品本身的问题，好的产品始终在支持我们的房价。第二个就是我们以什么价格去招标，第一轮招投标的价格有两个特点，我们比原来的协议地价要高出三倍到五倍，有的甚至高出十倍到二十倍，因为协议地价本来就不真实，单单从数据上来看是高出十倍，我们可以有一个直觉的比较，比原来的定价要高出三到五倍。第二个特点应标的差价很大，一般是40％到90％是常见的，有三倍、五倍也有的，低的可能是受协议地价的影响，高的是对市场估计很乐观，在前面的一号、二号公告都是非住宅地块，真正的是从这三号地块出来，我们现在做了一个风险系统，按照我们这个风险系统预测，绝大部分地区我们要把它的平均区域中标价我们估计要高出三成，原来在第一轮投标的时候投了很高的价格，但是这几百块地块当中已经有将近一半的地块进入到市场，他们目前的报价以及他们部分项目的成交价已经完全化解了第一轮招投标时候喊出的高价，所以第一轮招投标的高价风险已经消退了。

最后，目前今年由市政引发的动迁减少，在这种情况下，主导的需求是什么，这也是很重要的问题，我们认为上海目前的主导需求依旧是改善需求，我们称之为二度改善需求，二度改善需求，它的目前需求主要的方面是两个，一个是由于近五年来房地产市场持续大好，它的赚钱效应已经显现，在没有更好的投资物的情况下，把房子作为升值保值而且担心人民币贬值的这么一个恐惧，引发了我们普遍的需求，这个可以把它归纳为增值和保值的需求，买下来的房子暂时不住，过了十年给儿子住，或者有空的时候一年花个三天去住，这么一个比较奢侈，主要的功能保值增值的需求，成为上海人二度改善需求，不能单纯理解为投资需求，这个需求是相当普遍的。

第二个需求就是以亲情为纽带的就近居住的特征，可以理解为这种需求是换房小的换成大的，偏好的换成一个更好的，然后又靠近自己父母亲，考虑自己亲朋好友的，这么一种购房行为，这上面两种我们二度的改善需求已经成为上海房地产的主导需求。

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