央行加息引导资源配置 楼市心理遭遇空前考验

　　与房地产直接相关，个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%；自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。人民银行有关人士介绍，此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅，这样做既有利于房地产业的供求平衡和健康发展，又能适当照顾贷款购房者的切身利益。

市场：影响供需方程度不同

　　直接从提高存贷款利率水平的角度出发，显然会对房地产市场的供需产生一定的影响。

　　中国社会科学院经济研究所汪利娜表示，从理论上讲，运用资金价格杠杆提高利率，有利于调整资金的流向，优化资源配置，抑制房地产非理性投资引发的过热，但现实中利率的形成机制、传导机制及对市场的影响更为复杂。

　　尽管此次调高利率的幅度不大，但对整个房地产市场的影响不可低估——至少是一个宏观调控偏紧的信号。汪利娜分析认为，加息对不同资金需求者的影响大相径庭。

　　“如果认定此轮房价走高与供给刚性有关，那么提高利率，增加开发成本，无论是开发商将成本转移给消费者，还是供给的短缺，都会推动价格持续攀升；如果此轮房地产热、价格上扬与供给的结构有关，那必须注意到大量高档办公楼宇、商业用房的开发建设，在一定程度上是和政府主导的"政绩工程"、人为的"修城造镇"有关的，那么提高利率对于这类项目投资主体的约束性将十分有限，因为他们只关心信贷资金的可得性，对利率变化的敏感性比较低，供给结构问题难以得到改善，房价依然会上涨。”

　　对少数买房投资者而言，只要房产升值的空间和投资收益率大于利率增幅，投资的热情会继续高涨，需求就不会降低。但汪利娜同时提出，对广大普通消费者来说，提高利率无疑是一重创，借贷成本的增加会抑制居民购房的需求，在供大于求的城市，需求下降会使房地产市场陷入滞销和低迷。在求大于供的城市，需求的下降会导致价格走低、泡沫破灭。

企业：银行信贷有条件松绑

　　显然，与提高存贷款利率水平相比，扩大利率浮动范围对房地产业影响更为深远。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，“虽然基准利率上浮了，但是对于开发商来说其紧绷的资金链有可能得到缓解，他们将从以前无法得到银行信贷，到现在向怎样达到贷款条件转移。”

　　仲量联行分析认为，资金充实、拥有优质项目的开发商经营计划受到的影响相对较小。调整利率不会影响其融资渠道，但是会增加项目融资以及购房者分期付款的未来利息支出。可能会给潜在的新购房者带来心理障碍。

　　“利率是宏观调控中经常使用的最基本的微调工具，这次调整的幅度比较温和，不会引起公众生产、生活大的波动。”社科院世界经济与政治研究所所长助理何帆说：“但加息是一个信号，这会对人们的心理有所冲击。”

　　中国社会科学院剧锦文研究员表示，利率的提高，主要是针对房地产市场的所谓“泡沫”，但目前的房地产市场并不存在“泡沫”问题，当前的高房价完全是市场供需双方决定的。他认为，如果希望通过提高抵押贷款利率来打击投机者，收效也将甚微。因为相对于飙涨的房价而言，提高一两个百分点的利率无济于事。相反，提高房贷利率会立刻影响到无房户和已购房居民，这同样会产生“劫贫济富”的效应。

　　亚洲开发银行驻中国代表处首席经济学家汤敏认为，无须高估这次加息对整个经济的影响，这次加息作为人民银行采取的一个很小的措施，反映出央行和政府宏观调控的走向，并影响人们对未来的预期，包括老百姓的投资和消费。

宏观：是否进入新的经济周期

　　中国银河证券研究中心主任陈东说，现行利率实际已成“负利率”，对经济生活产生了非常大的影响，直接导致房地产投资过热，居民储蓄下降，急需通过利率政策加以调整。

　　华林证券研究所副所长刘勘认为，若中长期实际利率成为负利率，将会引起对资源配置的严重扭曲，这种扭曲潜藏金融危机隐患，现在应该调高利率，控制系统风险。

　　广发证券宏观经济研究员管同伟说，调息的主要目的是巩固当前宏观调控成果，以抑制通胀。

　　世基投资陈宪认为，此次加息会使市场出现结构性的分化：加息会对银行贷款依赖性较强的行业产生冲击，房地产、交通运输、钢铁、汽车、航空板块将会受到负面影响。

　　北京证券原总经理谢泰峰认为，加息对房地产等相关产业都会有影响，但对过热行业影响不大。对过冷行业可能影响较大，加息会增加过冷行业的资金成本。

　　人民银行有关负责人说，上调人民币基准利率有利于进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用；有利于防止企业过多占压资金，缓解部分企业流动资金紧张状况，减少资金体外循环；有利于优化经济结构，提高经济效益，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头。

　　据香港《大公报》报道，摩根大通经济师贝哲民预测，此番加息意味着一个逐步收紧周期的开始，年底前还会继续加息。

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