购房者利好消息：供地紧缩不会推动未来房价高涨
[提要]宏观调控下，紧缩的地根正在触动房价神经。因为建设用地日益紧缺，一些开发商不时放言：这将导致房屋供应量下降，直接引发房价“反弹”。财富之母的“土地神话”真的能续写房价“高歌”吗？ 据新华社上海电土
宏观调控下，紧缩的地根正在触动房价神经。因为建设用地日益紧缺，一些开发商不时放言：这将导致房屋供应量下降，直接引发房价“反弹”。财富之母的“土地神话”真的能续写房价“高歌”吗？
据新华社上海电土地是房地产开发的先行指标，受政策影响，今年以来土地供给大幅下降。据此，不少市场人士断言，这意味着土地成本上升、未来房源供给减少，而老百姓的购房需求仍保持高速增长，房价上涨便不可避免。然而，这看似合乎逻辑的预测忽略了诸多真相。
三问宏观调控下的房地产市场
一问：高房价真是高地价惹祸？
高房价是高地价惹的祸，这似乎毋庸置疑。因为土地出让时一次性缴纳的费用过高，导致地价乃至房价刚性上升。但事实并非如此简单，今天的建筑用地是两年前获得的，今天的高房价是建立在以前的地价基础上的，而以前的土地大多是划拨和协议出让的，相对于今天的高房价，地价不是太贵而是太便宜。即便以现今的地价计算，大多数城市的地价涨幅远低于房价涨幅。国土资源部2004年3月发布的检测报告显示，上海市2003年平均地价同比增长5.34％，而房价同比增长24.2％，其增幅为地价增幅的近5倍；北京的情况与上海相仿。就房地产利润而言，大多数城市在10％以上，中高档房产平均利润率更是在30％以上，远高于其他行业和国际上5％的平均利润率。
可见，至少在现阶段，与其说高房价是高地价惹的祸，不如说是制度漏洞下过分投机惹的祸。从事房地产研究多年的戴海波一针见血地指出：“在一个充满投机的房产市场上，对在商言商的房地产企业来说，降价是老百姓一厢情愿的‘单相思’，所谓高地价不过是个幌子。”
二问：土地供给真的不够用？
国家宏观调控政策决定，从5月份起，半年内暂停土地审批。一些业内人士认为，土地供应量的压缩导致其日渐走俏，在一地难求的情况下，地价成本很难降低。而土地成本的提高最终会分摊到房价上去，房价不高开发商就没利润，而开发商是不会做赔钱的买卖的。
其实，这里又有一个误区：控制用地规模的调控政策从来都是将普通商品房建设用地排除在外的，严控的对象只是别墅和高档商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是经济适用房用地。
严格地说，即便是在宏观调控下，住宅类土地供给也并没有小于实际需求。譬如上海，截至上半年，尚未开发的闲置土地多达6000公顷。2003年，上海商品住宅供应量是2800万平方米，实际销售面积为2255万平方米。按此规模，如果真能盘活用好这些“闲地”，即便不再新批一分地，也足够上海两年开发之用。
三问：房源供给真的下滑了？
所谓地根紧缩导致房源减少同样是房地产市场的有产者刻意透支的利好信息。
房地产的开发周期一般为2年到3年，今年地根、银根双缩，开工项目会有所减少，但这要到2006年至2007年才会体现，而一两年前开工的商品房项目并没有多少受调控影响而停工。所以，所谓宏观调控降低房市供给只是远期的可能，而非近期的事实，倒是银行提高按揭门槛，降低贷款比例后，普通购房人的购买力即刻受到了抑制。统计显示，2004年，全上海商品住宅供应量将与2003年相仿，为2760万平方米，预计年底实销面积在1900万平方米到2000万平方米之间，供略大于求的局面已然呈现，会有200万平方米到300万平方米的富余房源要延至明年才可能被消化掉，笼统地说房源短缺，岂不谬哉？！
由此观之，所谓“土地神话”并不能必然支撑未来的房价“高歌”，将高房价的泡沫建立在地根紧缩政策之上的主意可休矣！
三地楼市调查
上海:楼市告别“激情时代”
低端物业大幅上升将带动一手房均价整体下滑，与高价盘主打市场的已往相比，这是顺应市场的理性调整。
据新华社上海电 一手房市场低端物业放量，中高档二手房交易量逐月缩水，不少开发商已将别墅用地改建公寓，接二连三的房展会依然撩拨不动购房人观望的心，面对高位盘整的房市，人们的购房标准普遍降低。种种迹象表明，上海楼市已走出“激情燃烧的岁月”，开发商的激情回归常态，购房人的选择日趋理性。
从供求关系看，低端物业开始放量上市。据相关数据，7月份上海上市的新楼盘达44个，居今年以来新盘月供应量之首。其中5000元/平方米以下的低端物业占新盘总量的1/4，7000元/平方米以下的中低价位物业几乎占新盘总量的一半，比去年同期提高了8个百分点。7月份成为今年以来上海低价位楼盘上市最多的一个月。低端物业大幅上升将带动上海一手房均价整体下滑，与高价盘主打市场的已往相比，这是顺应市场的理性调整。
从购房者看，“看菜吃饭”的多了，跟风追涨的少了，购房标准普遍降低。尽管上半年上海房价还是在小步前挪，眼下中心城区的小户型房依然抢手，但据普润地产对1000名主力购房人员的调查显示，购房者普遍降低了购房标准。2003年上半年,总价40万元到70万元的二手房成交量比重达50.9％，经过上一轮暴涨行情，70万元到100万元已成为当今的中端区间，但其成交量已跌至35.54％。这说明购买力已远远落后于房价的上涨,人们不得不选择将中端市场的需求向低端市场滑落。就面积而言，原来市场以三房需求为主，2003年，120平方米至150平方米的三房成交量占总成交量的35.39％,80平方米到100平方米的两房仅占11.46％，但目前市场上两房的需求量已骤升至60.58％。
杭州：投资增长受遏真实需求呈现
在官方舆论和民间舆论几乎一致的喊打声中，炒卖土地、房产的投资人大大减少。
据新华社杭州电 上半年杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。全市商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。上半年商品房新开工面积的增长速度远低于施工面积的增速，房地产投资和建设增长过快势头已被抑制。
在官方舆论和民间舆论几乎一致的喊打声中，炒卖土地、房产的投资人大大减少。一些中小房产开发商以高额利息将土地使用权抵押给典当行，以获得资金实施开发，等预售之后再回笼资金。一些人开始拿着项目四处找有实力的企业接盘。一些原本开始进入扩张期的企业不得不收缩战线，原本要进军高端地产的，不得不开始将目光瞄向成本较低的二三线城市。在买方和卖方“僵持”的同时，真正好的项目和真正有需求的购房交易还是在正常运作。
宏观调控挤掉了房产市场中一些不实际的东西，使得坚挺的更加坚挺，内里发虚的被洗牌出局，市场变得更加稳健。但是现状和从前的火爆形成了鲜明的反差，二手房市场冷冷清清，开发商信心不足，有的土地流拍了，不少拥有房产的市民开始担心个人资产“缩水”。
政府的新政策正在不断出台。浙江省财政厅发出《关于契税征管若干政策的通知》，要求各市县契税征收机关按照市场价格分地段、分类型确定二手房计税基准价。据专家分析将有利于加快市民以小换大、以旧换新的步伐，改变当前市场的低迷现状。
广东：“阳光地政”终结“造城运动”
“在这种‘阳光地政’的照耀下，将很难出现一个大开发商囤积大量土地的状况，以往席卷全国各地的大盘开发热将逐渐消退。”
据新华社广州电 即将到来的8月31日将是协议出让经营性土地使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。
广州市国土房管局副局长谢晓丹曾作出“广州大盘时代终结”的断言。鲜明地表达了广州市政府增强土地市场的宏观调控能力、加大土地市场调控力度的愿望与决心。
大盘时代的“造城运动”
事实上，广东地产商的“大盘情结”早在广州番禺20世纪90年代开发祈福新村时就已初见端倪。
在广州，占地面积超过100万平方米的住宅小区有14个，不少楼盘达到了10余万居民的规模。
有人形容，广东的地产商已经不是在造楼了，他们在造城。
地产商哪里来的气魄？其背后的支撑，一在于协议出让土地，二在于银行贷款。协议出让方式由于有市场竞争弱、交易不透明等特点，颇受国内地产商的青睐。
在以协议方式大规模“圈地”后，这些地产商顺理成章地成为国内商业银行重点扶持的对象。银行资金开始源源不断地流入他们的腰包，支撑起整个气势磅礴的“造城运动”。
“大盘”终结需“有形之手”
这种低地价主导的大盘营销模式在2002年7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效时遇到小小的挫折，但凭借着“历史遗留问题”这一理由，全国范围内大盘的“圈地”运动仍在继续。2002年全国土地使用权招标拍卖挂牌出让面积为1.81万公顷，占当年出让总面积仍旧只有20％左右。
这种状况在造成国家土地出让金严重流失的同时，银行也在为大规模的房地产建设承担着巨大的风险。为有效遏制房地产市场带来的国有收益流失危险和银行风险，国家自2002年起就相继出台多项调控措施。而这次政策出台则充分显示了中央政府在进一步规范土地市场秩序方面的决心。
据新华社上海电土地是房地产开发的先行指标，受政策影响，今年以来土地供给大幅下降。据此，不少市场人士断言，这意味着土地成本上升、未来房源供给减少，而老百姓的购房需求仍保持高速增长，房价上涨便不可避免。然而，这看似合乎逻辑的预测忽略了诸多真相。
三问宏观调控下的房地产市场
一问：高房价真是高地价惹祸？
高房价是高地价惹的祸，这似乎毋庸置疑。因为土地出让时一次性缴纳的费用过高，导致地价乃至房价刚性上升。但事实并非如此简单，今天的建筑用地是两年前获得的，今天的高房价是建立在以前的地价基础上的，而以前的土地大多是划拨和协议出让的，相对于今天的高房价，地价不是太贵而是太便宜。即便以现今的地价计算，大多数城市的地价涨幅远低于房价涨幅。国土资源部2004年3月发布的检测报告显示，上海市2003年平均地价同比增长5.34％，而房价同比增长24.2％，其增幅为地价增幅的近5倍；北京的情况与上海相仿。就房地产利润而言，大多数城市在10％以上，中高档房产平均利润率更是在30％以上，远高于其他行业和国际上5％的平均利润率。
可见，至少在现阶段，与其说高房价是高地价惹的祸，不如说是制度漏洞下过分投机惹的祸。从事房地产研究多年的戴海波一针见血地指出：“在一个充满投机的房产市场上，对在商言商的房地产企业来说，降价是老百姓一厢情愿的‘单相思’，所谓高地价不过是个幌子。”
二问：土地供给真的不够用？
国家宏观调控政策决定，从5月份起，半年内暂停土地审批。一些业内人士认为，土地供应量的压缩导致其日渐走俏，在一地难求的情况下，地价成本很难降低。而土地成本的提高最终会分摊到房价上去，房价不高开发商就没利润，而开发商是不会做赔钱的买卖的。
其实，这里又有一个误区：控制用地规模的调控政策从来都是将普通商品房建设用地排除在外的，严控的对象只是别墅和高档商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是经济适用房用地。
严格地说，即便是在宏观调控下，住宅类土地供给也并没有小于实际需求。譬如上海，截至上半年，尚未开发的闲置土地多达6000公顷。2003年，上海商品住宅供应量是2800万平方米，实际销售面积为2255万平方米。按此规模，如果真能盘活用好这些“闲地”，即便不再新批一分地，也足够上海两年开发之用。
三问：房源供给真的下滑了？
所谓地根紧缩导致房源减少同样是房地产市场的有产者刻意透支的利好信息。
房地产的开发周期一般为2年到3年，今年地根、银根双缩，开工项目会有所减少，但这要到2006年至2007年才会体现，而一两年前开工的商品房项目并没有多少受调控影响而停工。所以，所谓宏观调控降低房市供给只是远期的可能，而非近期的事实，倒是银行提高按揭门槛，降低贷款比例后，普通购房人的购买力即刻受到了抑制。统计显示，2004年，全上海商品住宅供应量将与2003年相仿，为2760万平方米，预计年底实销面积在1900万平方米到2000万平方米之间，供略大于求的局面已然呈现，会有200万平方米到300万平方米的富余房源要延至明年才可能被消化掉，笼统地说房源短缺，岂不谬哉？！
由此观之，所谓“土地神话”并不能必然支撑未来的房价“高歌”，将高房价的泡沫建立在地根紧缩政策之上的主意可休矣！
三地楼市调查
上海:楼市告别“激情时代”
低端物业大幅上升将带动一手房均价整体下滑，与高价盘主打市场的已往相比，这是顺应市场的理性调整。
据新华社上海电 一手房市场低端物业放量，中高档二手房交易量逐月缩水，不少开发商已将别墅用地改建公寓，接二连三的房展会依然撩拨不动购房人观望的心，面对高位盘整的房市，人们的购房标准普遍降低。种种迹象表明，上海楼市已走出“激情燃烧的岁月”，开发商的激情回归常态，购房人的选择日趋理性。
从供求关系看，低端物业开始放量上市。据相关数据，7月份上海上市的新楼盘达44个，居今年以来新盘月供应量之首。其中5000元/平方米以下的低端物业占新盘总量的1/4，7000元/平方米以下的中低价位物业几乎占新盘总量的一半，比去年同期提高了8个百分点。7月份成为今年以来上海低价位楼盘上市最多的一个月。低端物业大幅上升将带动上海一手房均价整体下滑，与高价盘主打市场的已往相比，这是顺应市场的理性调整。
从购房者看，“看菜吃饭”的多了，跟风追涨的少了，购房标准普遍降低。尽管上半年上海房价还是在小步前挪，眼下中心城区的小户型房依然抢手，但据普润地产对1000名主力购房人员的调查显示，购房者普遍降低了购房标准。2003年上半年,总价40万元到70万元的二手房成交量比重达50.9％，经过上一轮暴涨行情，70万元到100万元已成为当今的中端区间，但其成交量已跌至35.54％。这说明购买力已远远落后于房价的上涨,人们不得不选择将中端市场的需求向低端市场滑落。就面积而言，原来市场以三房需求为主，2003年，120平方米至150平方米的三房成交量占总成交量的35.39％,80平方米到100平方米的两房仅占11.46％，但目前市场上两房的需求量已骤升至60.58％。
杭州：投资增长受遏真实需求呈现
在官方舆论和民间舆论几乎一致的喊打声中，炒卖土地、房产的投资人大大减少。
据新华社杭州电 上半年杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。全市商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。上半年商品房新开工面积的增长速度远低于施工面积的增速，房地产投资和建设增长过快势头已被抑制。
在官方舆论和民间舆论几乎一致的喊打声中，炒卖土地、房产的投资人大大减少。一些中小房产开发商以高额利息将土地使用权抵押给典当行，以获得资金实施开发，等预售之后再回笼资金。一些人开始拿着项目四处找有实力的企业接盘。一些原本开始进入扩张期的企业不得不收缩战线，原本要进军高端地产的，不得不开始将目光瞄向成本较低的二三线城市。在买方和卖方“僵持”的同时，真正好的项目和真正有需求的购房交易还是在正常运作。
宏观调控挤掉了房产市场中一些不实际的东西，使得坚挺的更加坚挺，内里发虚的被洗牌出局，市场变得更加稳健。但是现状和从前的火爆形成了鲜明的反差，二手房市场冷冷清清，开发商信心不足，有的土地流拍了，不少拥有房产的市民开始担心个人资产“缩水”。
政府的新政策正在不断出台。浙江省财政厅发出《关于契税征管若干政策的通知》，要求各市县契税征收机关按照市场价格分地段、分类型确定二手房计税基准价。据专家分析将有利于加快市民以小换大、以旧换新的步伐，改变当前市场的低迷现状。
广东：“阳光地政”终结“造城运动”
“在这种‘阳光地政’的照耀下，将很难出现一个大开发商囤积大量土地的状况，以往席卷全国各地的大盘开发热将逐渐消退。”
据新华社广州电 即将到来的8月31日将是协议出让经营性土地使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。
广州市国土房管局副局长谢晓丹曾作出“广州大盘时代终结”的断言。鲜明地表达了广州市政府增强土地市场的宏观调控能力、加大土地市场调控力度的愿望与决心。
大盘时代的“造城运动”
事实上，广东地产商的“大盘情结”早在广州番禺20世纪90年代开发祈福新村时就已初见端倪。
在广州，占地面积超过100万平方米的住宅小区有14个，不少楼盘达到了10余万居民的规模。
有人形容，广东的地产商已经不是在造楼了，他们在造城。
地产商哪里来的气魄？其背后的支撑，一在于协议出让土地，二在于银行贷款。协议出让方式由于有市场竞争弱、交易不透明等特点，颇受国内地产商的青睐。
在以协议方式大规模“圈地”后，这些地产商顺理成章地成为国内商业银行重点扶持的对象。银行资金开始源源不断地流入他们的腰包，支撑起整个气势磅礴的“造城运动”。
“大盘”终结需“有形之手”
这种低地价主导的大盘营销模式在2002年7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效时遇到小小的挫折，但凭借着“历史遗留问题”这一理由，全国范围内大盘的“圈地”运动仍在继续。2002年全国土地使用权招标拍卖挂牌出让面积为1.81万公顷，占当年出让总面积仍旧只有20％左右。
这种状况在造成国家土地出让金严重流失的同时，银行也在为大规模的房地产建设承担着巨大的风险。为有效遏制房地产市场带来的国有收益流失危险和银行风险，国家自2002年起就相继出台多项调控措施。而这次政策出台则充分显示了中央政府在进一步规范土地市场秩序方面的决心。
责任编辑/jn001
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