分析当前地价管理的几种法律手段

随著我国土地市场建设不断推进，加强城市土地价格管理与动态监测制度，是政府为培育和规范土地市场交易行为，调控土地市场地价变化规律，保护土地所有者和使用者合法权益的一系列管理措施。目前已有的一些政策规定，多是根据当前地价管理需要而制定的。当前地价管理有以下几种法律手段。

最低限价政策按照《城市房地产管理法》第十二条、国土资源部11号令和21号令的规定，出让国有土地使用权，除依照法律法规和规章的规定应当采取招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；除此之外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

招标标底和拍卖挂牌底价的确定。根据国土资源部11号令规定，市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价，并在招拍挂出让活动结束之前保密。在拍卖和挂牌出让国有土地使用权时，如果竞买人的应价或报价低于底价，则不能成交；而中标人必须是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人。

协议出让最低价的确定。根据《城市房地产管理法》和国土资源部21号令的规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。协议出让底价低于最低价时，国有土地使用权不得出让。

优先购买政策按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条的规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

在我国，土地优先购买权的主要目的，是防止交易双方虚报、瞒报地价，扰乱土地市场的行为发生，以维护─个稳定良好的土地市场环境。实施优先购买权有以下程序。

公布优先购买权实施的价格标准和政策规定。政府实施优先购买权的标准，一般以基准地价为依据，规定一定的变动范围，变动范围的大小，可根据市场发育程度和地价评估精度，确定一个交易双方申报交易地价的变动范围。条件具备的城市，也可以宗地地价作为优先购买权实施的标准。对─些政府实施土地利用规划，建设公共福利设施等属政策规定需实施的优先购买权，则应设定优先购买权的实施范围。

交易双方申报成交价格。交易双方通过多种方式达成土地转移意向后，在变更土地登记之前或申请土地登记时，需向政府申报双方的成交价格，供土地登记和衡量成交价格是否正常的依据。

政府实行优先购买。交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，且低于政府规定的地价标准的，政府可以实行优先购买，并宣布交易双方的土地转移合同无效，由政府支付给土地转让方资金后，收回土地使用权。对属于建设需要实行的优先购买权，则应向双方说明原因，出具必要的证明材料。

提前收回补偿政策按照《城市房地产管理法》第十九条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的实际年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

除以上几种手段外，还有行政干预政策、税费调剂政策和土地供求调控政策等。

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