国有土地使用权提前收回的补偿
[提要]拆迁工作，不仅涉及到了房屋的拆迁补偿问题，而且不可避免地要涉及到土地的征用、使用、收回及补偿问题。关于房屋拆迁的补偿，2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”并且规定实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。而对于拆迁工作中涉及到提前收回国有出让土地使用权时，如何向土地使用权人进行补偿的问题，却没有给予明确。对于实行货币补
拆迁工作，不仅涉及到了房屋的拆迁补偿问题，而且不可避免地要涉及到土地的征用、使用、收回及补偿问题。关于房屋拆迁的补偿，2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”并且规定实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。而对于拆迁工作中涉及到提前收回国有出让土地使用权时，如何向土地使用权人进行补偿的问题，却没有给予明确。对于实行货币补偿方式的，虽然完全可以将房地产一块评估并进行补偿，但由于涉及土地的问题比较复杂，因此，对土地的问题也可以单独处理。
《土地管理法》第五十八条规定，为公共利益需要使用土地的或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。并且规定收回土地使用权时，对土地使用权人应当给予适当补偿。给予适当补偿，给多少?又该如何确定?对此，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定，应根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《城市房地产管理法》也有相同的规定，不过对应如何确定适当的补偿，仍没有作出具体的规定。
那么应如何进行补偿呢?对此，有的人认为，可将土地使用权人向政府缴纳的土地使用权出让金按剩余年限连本带息一并退还。有的地方按原土地征用价格计算补偿数额。这两种办法似乎公平合理，实际上却并不是这样。首先，该幅土地使用权在协议出让过程中，由于涉及到政府征地而由土地受让人先行向原土地所有权人支付了土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费等一大笔费用，最后又依法向政府缴纳了土地使用权出让金，如果土地使用权人在受让土地的过程中，仅支付了土地使用权出让金还好说。由于这种情况目前很少出现，故暂不作探讨。其次，土地在使用过程中，由于资源的稀缺性和基础设施的逐步完善，使得土地实际上已经增值。增了值的东西，若再想按原价格收购，土地使用权人自然是不会同意的，这样也有失公平。有的人认为，可按市场价来确定补偿额。这种办法，土地使用权人当然是比较赞同的，但对政府来说却又不公平了。政府提前收回土地的目的，是为了社会公共利益或实施城市规划进行旧城区改建，政府出让该幅土地使用权时只收取了出让合同约定的出让金，而收回时却要按现时市场价进行收购，由政府来承担二级市场上的增值部分用于补偿，这显然也是不公平的。有的人认为，比较合理的办法就是视提前收回土地使用权为房地产转让的特例，让政府和土地使用权人双方共享房地产增值收益。这种办法，相对来说可以较好地体现效率兼顾公平的原则，不过细究后仍存在两个问题。一是土地使用权人是否愿意转让，如不转让是否可以获取更大的价值?在抛开强制收回问题外是否仍暗中损害了土地使用权人的利益?二是假如土地不是通过协议出让方式取得的，而是通过拍卖、招标或者挂牌的方式以市场价购得的，转让的价格该如何确定?又该如何确定政府和土地使用权人双方利益分成的比例?通过以上分析，可见不管如何简单地解决这个问题，似乎都不是十分合理的。另外，提前收回土地使用权涉及到了土地使用权人受法律保护的权利问题，如果不依法进行，就会造成侵权引起纠纷。从这一点讲，正说明了解决这一问题存在着难度，同时也充分说明依法实施拆迁的重要性和制定相应的规范操作办法的必要性。为了有利于这些操作办法的研究制定，笔者结合工作实际提出几点建议。
可以在土地使用权出让合同中约定。土地使用权提前收回时进行补偿的办法及确定补偿数额的方法，一旦出现这种情况，届时可依据出让合同解决。
在进行地价评估的基础上，由政府土地行政主管部门主动与土地使用权人就土地因提前收回的补偿问题进行协商，尽可能地在充分协商的基础上达成一致，实施协议收购。
政府可利用储备的国有存量土地与涉及的拆迁地块进行置换，土地出让金重新确定后利用相互抵消的办法予以多退少补。这种办法可以使土地使用权人在确实需要继续用地时，比较容易地重新以受让土地使用权的方式使用土地，以尽最大可能减轻土地使用权人因提前收回土地使用权而造成的损失。
通过协商无法达成协议时，由政府依据标定地价依法确定补偿数额，对土地使用权人进行补偿，并责令其退还土地。逾期不退还则依法强制收回，由此引起纠纷，可通过诉讼途径解决。
由于我国出让国有土地使用权从上世纪90年代初才正式开始，加之前几年以出让方式取得的土地使用权的情况比较少，这或许是造成对提前收回土地使用权而进行补偿的具体规定迟迟没有出台的原因。但随着社会经济的快速发展和土地使用制度的大力改革，以各种有偿有期限使用土地的方式来配置土地资源必将大面积铺开，因此，就土地使用权的提前收回涉及的补偿规定，应在国务院规章的基础上更进一步给予明确，以方便我们的工作。同时，也可更加有效地保障房屋所有权人和土地使用权人的合法权益，及时化解可能由此引发的矛盾。
《土地管理法》第五十八条规定，为公共利益需要使用土地的或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。并且规定收回土地使用权时，对土地使用权人应当给予适当补偿。给予适当补偿，给多少?又该如何确定?对此，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定，应根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《城市房地产管理法》也有相同的规定，不过对应如何确定适当的补偿，仍没有作出具体的规定。
那么应如何进行补偿呢?对此，有的人认为，可将土地使用权人向政府缴纳的土地使用权出让金按剩余年限连本带息一并退还。有的地方按原土地征用价格计算补偿数额。这两种办法似乎公平合理，实际上却并不是这样。首先，该幅土地使用权在协议出让过程中，由于涉及到政府征地而由土地受让人先行向原土地所有权人支付了土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费等一大笔费用，最后又依法向政府缴纳了土地使用权出让金，如果土地使用权人在受让土地的过程中，仅支付了土地使用权出让金还好说。由于这种情况目前很少出现，故暂不作探讨。其次，土地在使用过程中，由于资源的稀缺性和基础设施的逐步完善，使得土地实际上已经增值。增了值的东西，若再想按原价格收购，土地使用权人自然是不会同意的，这样也有失公平。有的人认为，可按市场价来确定补偿额。这种办法，土地使用权人当然是比较赞同的，但对政府来说却又不公平了。政府提前收回土地的目的，是为了社会公共利益或实施城市规划进行旧城区改建，政府出让该幅土地使用权时只收取了出让合同约定的出让金，而收回时却要按现时市场价进行收购，由政府来承担二级市场上的增值部分用于补偿，这显然也是不公平的。有的人认为，比较合理的办法就是视提前收回土地使用权为房地产转让的特例，让政府和土地使用权人双方共享房地产增值收益。这种办法，相对来说可以较好地体现效率兼顾公平的原则，不过细究后仍存在两个问题。一是土地使用权人是否愿意转让，如不转让是否可以获取更大的价值?在抛开强制收回问题外是否仍暗中损害了土地使用权人的利益?二是假如土地不是通过协议出让方式取得的，而是通过拍卖、招标或者挂牌的方式以市场价购得的，转让的价格该如何确定?又该如何确定政府和土地使用权人双方利益分成的比例?通过以上分析，可见不管如何简单地解决这个问题，似乎都不是十分合理的。另外，提前收回土地使用权涉及到了土地使用权人受法律保护的权利问题，如果不依法进行，就会造成侵权引起纠纷。从这一点讲，正说明了解决这一问题存在着难度，同时也充分说明依法实施拆迁的重要性和制定相应的规范操作办法的必要性。为了有利于这些操作办法的研究制定，笔者结合工作实际提出几点建议。
可以在土地使用权出让合同中约定。土地使用权提前收回时进行补偿的办法及确定补偿数额的方法，一旦出现这种情况，届时可依据出让合同解决。
在进行地价评估的基础上，由政府土地行政主管部门主动与土地使用权人就土地因提前收回的补偿问题进行协商，尽可能地在充分协商的基础上达成一致，实施协议收购。
政府可利用储备的国有存量土地与涉及的拆迁地块进行置换，土地出让金重新确定后利用相互抵消的办法予以多退少补。这种办法可以使土地使用权人在确实需要继续用地时，比较容易地重新以受让土地使用权的方式使用土地，以尽最大可能减轻土地使用权人因提前收回土地使用权而造成的损失。
通过协商无法达成协议时，由政府依据标定地价依法确定补偿数额，对土地使用权人进行补偿，并责令其退还土地。逾期不退还则依法强制收回，由此引起纠纷，可通过诉讼途径解决。
由于我国出让国有土地使用权从上世纪90年代初才正式开始，加之前几年以出让方式取得的土地使用权的情况比较少，这或许是造成对提前收回土地使用权而进行补偿的具体规定迟迟没有出台的原因。但随着社会经济的快速发展和土地使用制度的大力改革，以各种有偿有期限使用土地的方式来配置土地资源必将大面积铺开，因此，就土地使用权的提前收回涉及的补偿规定，应在国务院规章的基础上更进一步给予明确，以方便我们的工作。同时，也可更加有效地保障房屋所有权人和土地使用权人的合法权益，及时化解可能由此引发的矛盾。
责任编辑/jn003
地产资讯，更多精彩在首页
 |
| · 117平2房2厅美家 单身女孩闺房生活 |  |
精品网 | |
| · 盘点遭受七种不幸童年的十大明星 | |
北方论坛 | |
| · 揭秘大牌明星们跑龙套时家居组图 | |
搜房论坛 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · 济南黄河三桥“芳容”初现 | |
济南搜房网 | |
| · [直播回顾]2008房产服务创新模式研 | |
济南搜房网 | |
| · 苏宁环球暗洽退还上海地王 曾经的 | |
东方早报 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · 国家统计局:房价开始分化 市场不支 | |
国际金融报 | |
| · 频频呼吁"救市" 开发商"施计"谋金 | |
上海证券报 | |
| · 房贷面前只有"房奴"没有诗人 悲剧 | |
华商报 | |
 |
 笑掉大牙 细看15位大明星习惯性小动作(组 |
4781 |
 28日济南商品房公寓均价不敌住宅 |
2986 |
 开发商不满房价下降怪媒体 买不起房就唱衰 |
2796 |
 央行紧急“限贷” 济南房价在近期内仍难下 |
2773 |
 踏寻百年商铺 挥之不去的老济南情结 |
2769 |
 伪装报名摸底 面对“万人团购”房产商坐不 |
2766 |
 舜耕路贯通与南部地产的机遇 |
2622 |
 小空间也出彩 10平米的5种出挑设计方案(组 |
2621 |
 体坛明星豪宅比拼 贝克汉姆 乔丹谁最阔绰( |
2597 |
 网友热议后奥运房价 民生承受不起为何降不 |
2583 |
|
|||||||||||
|
-----------------------------------------------------
 |
-----------------------------------------------------
 |
-----------------------------------------------------
 |
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
 |
