房地产四维投资论
[提要]尽管投资是多维的，但很多情况下，人们都忘记了投资的四维性。比如投资黄金，就是一维世界，除了价格还是价格，黄金几乎可以恒定在哪里，类似的投资还有古玩、字画以及所有艺术品，特别是当它们被长期收藏的时候。但在证券和期房的投资中，不少人会意识到，这是一个二维世界，除了价格，时间也经常起着决定性的作用，所以，任何股票分析技术，都无法逃脱时间与价格两大因素。但我们用这些投资经验或技巧投资房地产时，可能就会酿成大错。这并不是因为房地产商品本身拥有三维空间，其实从商品特性来讲，房屋实品与黄金、古玩和字画没有区别，作为权属，产权证与
尽管投资是多维的，但很多情况下，人们都忘记了投资的四维性。比如投资黄金，就是一维世界，除了价格还是价格，黄金几乎可以恒定在哪里，类似的投资还有古玩、字画以及所有艺术品，特别是当它们被长期收藏的时候。但在证券和期房的投资中，不少人会意识到，这是一个二维世界，除了价格，时间也经常起着决定性的作用，所以，任何股票分析技术，都无法逃脱时间与价格两大因素。
但我们用这些投资经验或技巧投资房地产时，可能就会酿成大错。这并不是因为房地产商品本身拥有三维空间，其实从商品特性来讲，房屋实品与黄金、古玩和字画没有区别，作为权属，产权证与股票也无本质区别，而是从投资性质来看，房地产不仅需要三维投资理念，而且必须考虑第四维。下面我们以个案为例，从点线面体四维来对房地产投资作一个标准论述。
何谓四维
投资简单地说，所谓点线面体，即房地产的时间点性价值、价格线性价值、区位平面价值和产品空间价值。视房地产为黄金进行收藏性投资（比如寻租回报），只看到其价格线性价值，不知地段在变，产品会贬值；视房地产为股票者进行买卖性投资（比如炒地炒房），更多关注的是时间观念；视房地产为房地产者，会关心价格、区位和产品，但往往又忽略买进卖出时间。更重要的是，即便知道四维投资理论的专家，也难以把握好四维变化时的度，经常受常理和逻辑，以及其它短线的市场因素、政策干挠以及来自朋友和自己的感情冲动，根本把握不住其中的分寸。正如大多数炒金炒画，炒票炒股的经常被套，赔钱比例高一样，大多数非职业的房地产投资者也在赔线被套，如果不把握这些度的变化，职业选手也难逃被套的命运。
比如，广渠门外双井桥西南角的商务楼优士阁，论时间是准现房，本月出外立面，实景样板间也全面开放，看得见摸得着，故有人认为，其投资价值较方圆几公里的几十个项目都高；来看价格，却较周边大多数住宅项目的价格都高，但放在商务楼来看，却又是明显偏低的价格，怎么算？又如区位，离北京最热黄金地段CBD核心区国贸中心一站之遥，看多者问都不问就买，看空者却凭空咬定CBD是最大泡沫；再如产品，高级灰的纯粹商务立面，可分拆灵变空间，不仅均好性有，而且可以实现最小单位投资，钱少者感激不尽，钱多者却犹犹豫豫。
所以，怎么投？在四维投资理论中，任何一个项目都不绝对占据在某个价值点上，而往往几大价值点相互影响甚至矛盾。谁都希望优士阁就是国贸中心，产品与世界同步，而且保持现在的小单位，开出全城甚至历史最低价来。可惜，世上绝对没有这样的4A产品。
度相万千变化
即便有这样的产品，相信你还是不会投，因为，在四维投资理论中，每一维度还有十分复杂的变化。
比如线性的价格，从高到低可以跨越数倍；比如平面的区位，就北京城而言，大分十区小分成百成千个投资地块都有项目；比如空间的产品，论种类、论质量、论规模、论产品、论风格，再到户型、功能、配套和管理，每一大类还可细分出无数小科；论时间，从期房到现房，也是一个相当长期的过程。
正如大哲学家叔本华描述意志的表象所言，每一维的变化层次正如清晨浓雾慢慢散去，看到第一束阳光的变化一样，其间有千百种变化，难以把握。
比如，你已经打定主意投资优士阁（假定你相信优士阁就是上面提到的4A产品），那么请问，你是在期房时买还是现房时投？这就需要时间度的把握；是投底层最便宜的那套还是顶层某朝向最贵那套？需要价格度的把握；是买看得见国贸那套还是离国贸最远的那套？需要区位度的把握；是买最小一套还是买最大或多买几套？需要空间度的把握。所以，还是找不到感觉。最关键的是，在找定感觉后，发现已被其他人买走啦。
放大来看，价格线性度，追高还是买低？区位平面度，黄金地段最佳还是潜力地段最好？产品空间度，创新风格好还是保守产品稳？时间点性度，期房第一个买进还是现房取尾房值？不仅同样是问题，而且可以说，比上面的问题还要复杂化，谁能把握这个度？别说消费者和职业投资人，在瞬间万变的市场中，即便庄家发展商也难以定夺，所以，因没买而后悔和买完更后悔的发展商同样多。
标准投资方案
尽管度相有万千变化，但可以简单地分为三大类，积极冒进投资者，选择期房、最高价、黄金地段和最好产品；消极保守投资者，选择现房、最低价、差级地段和中低档产品；中间一类凡事居中，选择准现房、平均价、普通地段和一般产品。但这样，也一点不简单，两个极端分四维来看，就可以产生16种组合，三档标准四维来看，就会产生64种组合，幸好其中一些属理论组合，如期房多低价，现房多高价等，但除一半来看，也不会低于32种。
另一方面，保守者的风险最小，收益也小，有时甚至反而风险大，比如北京近十年房产投资中，远郊和低档房的租金一直低于月供，相反，外销房、写字楼、商业的投资回报很高，所以，冒进者风险大，收益也大。在现实投资中，我们看到，会投的人都捡好的、贵的绩优股投，不会投的才会炒垃圾股。当然，垃圾也会有成黑马的时候，绩优也有做假帐跳水的案例。所以，我们难以分清方向。
在这样的情况下，我们建议，对于一般投资人，理想投资方案即是中庸。对于那些既不是庸众也不是大师的普通聪明人，最经常的方案即是选择居中的时间、居中的价格、居中的区位、居中的产品进行投资，从对近十年房地产职业经理人投资的分析来看，除了通过内部价格选投自己营销的产品外，基本上都是以这个标准进行投资的。个别人甚至为此标准而放弃自己营销的高档货。
那么，你马上会以为，这是优士阁的软广告，所以后面一句话就是，优士阁正是这类标准投资的最佳选择。非也，优士阁广告没错，但优士阁广告的却是另一个超越标准的投资临界点。
把握投资临界点
中庸的标准投资，只能得到平均价值，获取平均市场收益。所以，优士阁强调，既要避免低投的保守和高投的风险，同样也要想办法超越标准投资，达到更理想的收益。
从风险与收益守恒的原理出发，我们可以批判优士阁的想法很幼稚，多一分收益必须多一分风险，在投资这个领域中，只有更守恒的标准，没有更理想的方案，何来临界点？
但优士阁发现，在中国这样少数以土地批租为基础的房地产市场中，确有临界点可寻。换句话，如果地产与房产同时出售，如果政策严格到没有空隙，那么，确实没有临界点。
今天，优士阁发现，这个临界点，正处于从中间往高走的某个度相中。理由如下。
一、从中间往两头看，超高显然比超低强。原因是高房价配套的好地段和好产品，可以有效延缓随时间贬值的房产价值和收益，相反，越是往低的房价、地段和产品，随时间贬值更快。如果有地的产权（而非50-70年的使用权），那么这个时间值是不存在的，因为时间放大到无限，好的也必然会变坏，而坏的可以重新盖，满足守恒原则。但一有土地时间值，不均衡就出现啦，坏的不可以重盖，重盖土地成本就得重算。
二、走到高处的极端有风险。有没有泡沫不敢说，但是即便没有产业结构性的泡沫，也有区域产品的泡沫，至少有广告泡沫和人气泡沫。所以，高的极端一定会有问题。所以，走到差不多的高处，就必须止住。
三、这个止住，就是优士阁所谓的临界点。
具体来看，我们就发现，价格在区域中走高，一定不要走到CBD区域的房价中，接近核心区最低房价最好，这个价格曾经是9000元/平方米，今天已经是11000元/平方米，优士阁能够保持在9000元/平方米以里，实属不易；区位选择中，一定不要选在CBD、中关村、金融街等核心区，当然也不能随便选，最好选在临核心区一步之遥的地段，相比而言，强势CBD的周边最具价值，而偏选被低估的CBD南侧最佳，其低地价正是导致优士阁低房价的根本，但显然并未影响其高增长性；从产品来看，千万不要选甲级标准投，低一标准最佳，在投资过程中，更要注意千万不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里，尽量分散，优士阁提供的商务小户型，正是一个优良的投资品种，分散与组合都很自由，还能有更大市场的租户；从时间段来看，拒绝期房，但也千万不要等到现房入住来投，因为那时不仅选不了好单位，而且很有可能会多承受15-20%的房价，那么，9月优士阁立面展开，实景样板间开放，离现房入住一步之遥时，正是最理想的投资机会。
所以，有必要关注优士阁，特别是其9-10月的热销期。当然，不仅是优士阁，所有按以上标准推理并达到临界点的项目都值得关注。
责任编辑/009
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