关于WTO与地产中介的对话
[提要]记者：加入WTO后，我国的经济市场完全向国际市场开放，房地产中介服务市场份额也将不断扩大。在国际经济进入我国的同时，我国经济也会不断地进入广阔的国际空间。在这样的情况下，我国房地产中介业将面临新的机遇和挑战。邹晓云（以下简称邹）：房地产中介业，实质上是一种从属性的服务市场行业，其市场服务的空间必然会随着经济市场空间的扩大而相应扩大。实际上这也是房地产服务需求空间的扩大。另一方面，由于经济运行规则的改变，一些房专业事务会从政府和企业行为中分离出来，进入专业的房地产服务市场中，造成房地产中介服务供给种类和数量的不断增加
记者：加入WTO后，我国的经济市场完全向国际市场开放，房地产中介服务市场份额也将不断扩大。在国际经济进入我国的同时，我国经济也会不断地进入广阔的国际空间。在这样的情况下，我国房地产中介业将面临新的机遇和挑战。
邹晓云（以下简称邹）：房地产中介业，实质上是一种从属性的服务市场行业，其市场服务的空间必然会随着经济市场空间的扩大而相应扩大。实际上这也是房地产服务需求空间的扩大。另一方面，由于经济运行规则的改变，一些房专业事务会从政府和企业行为中分离出来，进入专业的房地产服务市场中，造成房地产中介服务供给种类和数量的不断增加，使房地产中介服务市场相对增大。所以，从总的趋势看，房地产中介服务市场份额将会呈现一个不断增长的态势。这就为我国房地产中介的发展提供了一个成长的空间。
与此同时，加入WTO后对我国房地产中介咨询市场的分割压力将不断加大。虽然房地产中介服务市场份额在不断增长，但这种增长是逐步的。短时期内，加入WTO带给房地产中介服务市场的将是以市场份额分割的压力为主，这种市场分割的压力来自两方面，一是国际中介咨询机构和组织进入我国市场的绝对性分割。主要是因为外资机构进入，直接占领一部分房地产中介咨询服务市场，使我国房地产中介机构的服务市场份额绝对量减少。我国的房地产中介市场基本上是区域性的，网络型的、集团性和连锁式的稳定服务体系极少见。这种市场结构很脆弱，很容易被打破和分割的。二是竞争力差异引起的相对性分割。由于国际中介咨询机构和组织服务质量优势，以及外资企业对中介机构的选择习惯和偏向，将引起我国房地产中介机构的服务市场份额相对量减少。我国房地产中介机构的竞争力，可以说处于极其低下的水平，无论是从影响力、市场控制面、资本实力和管理水平上，都是很脆弱的。我们所具有的只是本土优势。短期内，这种压力很大。
记者：加入WTO后，会对房地产中介服务方式提出新的要求。第一点，在服务质量方面，具有中立性、高效率、高附加的要求。加入WTO，国内经济市场将会逐步向高透明度、高效率的方向发展。特别是国际市场的嵌入，首先将会完全改变我国国内企业之间、国内企业与国外企业之间、企业与政府之间的现状关系，产权界限清楚、利益与责任界限清楚、地位平等将会成为新状况下的主要特征。在这种状况下，房地产中介业在委托关系上也要发生很大的变化，特别是对现在的强制性的委托关系要有根本的改变。这就要求我们的房地产中介服务，无论是什么时候，无论是面对谁，都要站在中立的位置进行服务。这是一个成熟的市场经济体系对中介服务的起码要求，也是中介业的最根本的品质。高效率方面，新的市场规则将会大大加快经济市场的运转速度，房地产中介服务必须具有高效率的保证，才能适应新的形势。所谓高附加要求，是指服务内容的高附加，比如在进行主导内容服务的同时，要对相关内容一并提供服务，又比如在国际咨询业流行的一站式服务，其中就有很多附加型服务。而恰恰相反，中立性、高效率和低附加这几点，正是我们房地产中介业的弱点。
邹：是的，加入WTO，会带来房地产中介服务的综合化。一是服务内容的多样性。加入WTO，市场分工会更加明确，特别是国内企业，原来一些属于中介活动的经济行为，都由企业自己完成，但是，新的市场规则和市场分工，将会使这些行为从企业活动中分离出来；同时，政府也会有更多的业务从行政管理中分离出来，所以，房地产中介咨询的内容会更加多样化。从国际咨询中介业惯例看，咨询中介机构的服务范围本身就是多样化的，甚至没有明确的规定，完全根据市场需求决定，我们的房地产中介机构也必须向综合咨询方面发展。二是服务所涉及领域的多样性。加入WTO后，房地产中介咨询服务必须由为行政服务，真正转为以复杂、综合的经济活动，所以房地产中介的发展趋势应该是，以房地产咨询为平台，更多地涉及其他领域，如房地产投资、资本运营、金融等其他领域。就房地产论房地产将不能适应现代咨询业的发展，加入WTO将会促使我国的房地产中介行为不断地开拓服务领域，增加多行业沟通渠道，以提高服务层次。第三是服务对象也将多样化，目前的状况且以政府和企业为主，未来一个很明显的变化是为个人服务的范围会大大扩展。
记者：加入WTO，房地产中介咨询服务必须承担更大的风险，这是必然的。随着市场化程度的提高，一方面，由于市场关系和结构发生变化所带来的委托关系的变化，中介机构或中介人在市场中的角色会越来越显现，越来越重要，中介机构服务的行为将会更多地注重对服务对象负责，因此所承担的责任也越来越大；另一方面，中介服务为了增加自身实力，其服务将不断涉入资本和财产，不确定性责任将因此会明显增加，这种责任将会以风险的形式表现，而不是像计划经济时代的行政责任，无任何风险性。房地产中介机构也不例外，其风险程度还将会因为房地产自身的特征和房地产高度资本化而大大增加。
邹：国际房地产中介咨询机构和组织，包括一些有关的机构的进入，将会对我国房地产中介业的行业发展带来一定的影响，第一点，国际行业标准与我国行业标准不相适应的压力。加入WTO，实际上是一个经济市场的国际一体化的过程。市场一体化必然要求市场服务的一致性，而且是国际主流化。一方面，尽管WTO并没有强行要求实行某一项国际标准，但从经济市场的需求看，市场将必然会更多地选择国际化程度高的技术和行业标准，这对我国的国内行业标准是一个挑战；另一方面，从行业标准本身看，我国的行业标准，包括房地产的，大多是以政府的名义出台，或者是政府指定执行使用的，不符合真正的行业标准要求，而国际上执行的行业技术标准，完全是由行业自身约定俗成的，具有真正的行业自我特征。如何使我们的国内行业标准适应加入WTO后所带来的新市场，这也是我们所面临的一个挑战。
加入WTO后，国际中介咨询机构和组织进入，必须会带来行业管理机构的渗入。有两方面，一是国际性的行业管理协会将会吸引我国的行业管理机构以机构会员的身份加入；二是吸引我国的中介从业人员，以个人的身份加入国际性的行业管理协会。目前，已经有一些中介咨询行业协会和个人在联系和接触，正在等待条件的成熟。由于这些国际行业管理机构的国际认可范围较较广，中介咨询行业协会和专业人员为了获得更多的专业资信和更加广泛的认可，将会自觉地谋求加入这些协会或组织，是完全可以预见的。房地产中介虽然没有专门的国际行业组织，但是相关的行业组织还是不少，一定会对我国的房地产中介行业管理机构的发展带来一定的影响。
境外专业人员和机构的资质在我国行业内的适用会遇到两个方面的问题，一是境外专业人员和机构的资质在我国行业内如何适用。一般说来，境外咨询行业比较注重个人资质，而对于机构资质不是特别看重，有些根本就没有机构资质。而在我国情况正好相反，比较注重机构资质，而对于个人资质不是特别看重。这是一个实际问题，也是一个观念性的问题。怎么协调，通过什么方式和什么标准去合理认可一部分境外专业人员和机构的资质，是一个很重要的问题，二是境外中介机构为了尽快实现本土化，会通过国际性行业管理机构，认可一部分我国的专业人员，并给予相关资质，或者进行机构组合。这些都可能造成我国房地产专业咨询人员外流。人员的相互流动当然也不是实质性的问题，但是，作为行业管理，更重要的是，如何通过恰当的方式整合国外与国内的人才与机构资源，使其更加合理与公平，符合WTO对专业服务的要求。
责任编辑/jn001
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